Лекции по жилищному праву - файл n1.doc. Жилищное право: Конспект лекций

Ивакин В.Н.

Жилищное право: конспект лекций

Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует достаточно краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное.

Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право».

Издание предназначено студентам высших учебных заведений.

Принятые сокращения

1. Нормативные правовые акты

2. Официальные издания

3. Органы власти

Тема 1. Понятие жилищного права

1.1. Предмет регулирования жилищного права

1.2. Право граждан на жилище

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище

1.5. Принципы жилищного права

1.6. Место жилищного права в системе права

Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права

2.3. Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права

2.4. Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права

Тема 3. Объекты жилищного права

3.1. Жилые помещения

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды

3.3. Изменения правового режима помещений

3.4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Тема 4. Управление жилищным фондом

4.1. Учет жилищного фонда

4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

4.4. Управление жилыми домами

4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях

5.1. Использование ипотеки при приобретении жилья

5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

5.3. Приватизация гражданами жилых помещений

Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Тема 7. Социальный наем жилого помещения

7.1. Общие положения о найме жилых помещений

7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

Тема 8. Специализированный жилищный фонд

8.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление

8.2. Договор найма специализированного жилого помещения

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы

10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах

10.2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

10.3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

10.4.Управление кооперативом

10.5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива

Тема 11. Товарищество собственников жилья

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

11.2. Правовое положение членов ТСЖ

Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Нормативные правовые акты

Судебная практика

Принятые сокращения

Нормативные правовые акты

Конституция – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993.

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ.

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР– Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983. Утратил силу.

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

БК – Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №145-ФЗ.

Градостроительный кодекс – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3.

УК – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-Ф3.

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.1991 № 195-ФЗ.

Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон о кредитных историях – Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях».

Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон о кооперативах – Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Закон о введении ЖК – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Закон о приватизации жилья – Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Официальные издания

БВС РФ – Бюллетень Верховного Суда РФ.

ВСНДиВС (РСФСР, РФ) – Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ).

РГ – «Российская газета».

САПП РФ – Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации.

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации.

СП (РСФСР, РФ) – Собрание постановлений Правительства (РСФСР, РФ).

Органы власти

Минфин России – Министерство финансов Российской Федерации.

Минюст России – Министерство юстиции Российской Федерации.

Прочие

абз. – абзац (-ы).

БТИ – бюро технической инвентаризации.

гл. – глава (-ы).

др. – другой (-ие).

п. – пункт (-ы).

разд. – раздел (-ы).

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика.

руб. – рубль (-и).

РФ – Российская Федерация.

СССР – Союз Советских Социалистических Республик.

ст. – статья (-и).

утв. – утверждено.

ч. – часть (-и).

Право граждан на жилище

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

Принципы жилищного права

В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.

Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.

Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).

Следующий принцип жилищного права – принцип доступности пользования жильем, который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилые помещения

Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

По определению законодателя, жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, – бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16ЖК).

Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В ЖК (ст. 15) содержатся положения, относящиеся к общему понятию «жилое помещение». Так, в нем под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК). Жилая площадь включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.

Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГКи ст. 62 ЖК таким предметом может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Исходя из нормы ч. 1 ст. 19 ЖК, в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все пригодные для проживания помещения, находящиеся на территории РФ. Соответственно, жилые помещения могут быть подразделены на два вида: 1) предназначенные для постоянного проживания, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, которые должны использоваться проживающими в них лицами в течение ограниченного периода времени.

ФГОБУ ВО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Г.Ф. Ручкиной

iJuSTITIA
М ОСК ВА * 2016

УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
Ж 72
Авторский коллектив сотрудников Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации:
Ручкина Гульнара Флюровна, зав. кафедрой «Предпринимательское и корпоративное
право», декан юридического факультета, д-р юрид. наук, проф., -введение, главы 1,2,
Баранов Виктор Алексеевич, заведующий кафедрой «Гражданский и арбитраж­
ный процесс», канд. юрид. наук, доцент, заслуженный юрист РФ - главы 19, 20,
Венгеровский Евгений Леонидович, преподаватель кафедры «Предприниматель­
ское и корпоративное право», аспирант -глава 21,
Гущин Василий Васильевич, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный процесс»,
д-р юрид. наук, проф. -глава 18,
Демченко Максим Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 10,13,
Кириллин Алексей Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 3,15,
Ключникова Ярославна Анатольевна, доц. кафедры «Предпринимательское и кор­
поративное право», канд. юрид. наук, доц. -главы 4 ,5 ,6 ,7 ,8 ,1 1 ,1 2 ,1 4 ,2 2 ,
Петюкова Оксана Николаевна, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный про­
цесс», д-р юрид. наук, доц. - глава 17,
Ромашкова Ирина Ивановна, доц. кафедры «Предпринимательское и корпоратив­
ное право», канд. юрид. наук - глава 9.
Рецензент
Илюшина М.Н., зав. кафедрой предпринимательского права, гражданского и ар­
битражного процесса ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет
юстиции (РИА Минюста России)», д-р юрид. наук, проф.
Ж 72
Ж илищ ное право: учеб н и к / к о л л ек ти в авто р о в; под ред. Г.Ф. Р учк ин ой - М осква: Ю С Т И Ц И Я, 2016. - 370 с. - (Бакалавриат).
ISBN 978-5-4365-0702-6
DOI 10.15216/978-5-4365-0702-6
Учебник подготовлен в соответствии с учебной программой по жилищному праву
и включает основные темы данного курса. В учебнике проанализировано действу­
ющее жилищное законодательство Российской Федерации, проведен критический
анализ некоторых положений жилищного законодательства, содержащих противо­
речия и пробелы. В учебнике также анализируется правоприменительная практика
в сфере жилищных правоотношений.
Соответствует ФГОС 3+.
Предназначается для бакалавров, магистров, аспирантов, преподавателей юриди­
ческих факультетов и вузов, юристов-практиков, служащих государственных и м у­
ниципальных органов, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.
УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Изд. №8248. Подписано в печать 11.05.2016. Формат 60x90/16.
Гарнитура «Newton». Печать офсетная.
Уел. печ. л. 23,0. Уч.-изд. л. 19,0. Тираж 500 экз.
ООО «Юстиция».
107076, г. Москва, переулок Колодезный, д. 14.
Тел.: 8-495-741-46-28.
E-mail: [email protected] http://www.iyst.ru
Отпечатано в ПАО «Т8 Издательские Технологии».
109316, г. Москва, Волгоградский проспект, д. 42, корп. 5.
Тел.: 8-495-221-89-80.
© Коллектив авторов, 2016
ISBN 978-5-4365-0702-6
© ООО «Юстиция», 2016

С одержание
Введение.....................................................................................................9
РАЗДЕЛ 1. ОБЩ ИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩ НОГО ПРАВА
Глава 1. Понятие жилищного права.
Общие положения жилищного права............................................................ 12
1.1. Право граждан на жилище................................................................ 12
1.2. Понятие жилищного права............................................................... 14
1.3. Предмет и метод жилищного права.................................................. 15
1.4. Основные принципы жилищного права.......................................... 17
Контрольные вопросы................................................................................20
Анмит ические вопросы и задания............................................................. 20
Т е ст......................................................................................................... 20
Глава 2. Жилищное законодательство.......................................................... 22
2.1. Система жилищного законодательства............................................ 22
2.2. Жилищное и гражданское законодательство: соотношение............25
2.3. Действие жилищного законодательства во времени.........................26
2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии.................27
Контрольные вопросы................................................................................27
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 28
Т ест......................................................................................................... 28
Глава 3. Жилищные правоотношения........................................................... 29
3.1. Понятие и виды жилищных правоотношений................................. 29
3.2. Объект и субъекты жилищных правоотношений............................. 30
3.3. Основания возникновения жилищных правоотношений................32
3.4. Содержание жилищных правоотношений....................................... 33
Контрольные вопросы............................................................................................... 33
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 34
Т е ст......................................................................................................... 34
Глава 4. Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений...........35
4.1. Понятие жилого помещения, требования кжилому помещению.... 35
4.2. Виды жилых помещений................................................................... 42
4.3. Назначение жилого помещения.
Пользование жилым помещением.......................................................... 43
Контрольные вопросы................................................................................46
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 47
Т е ст......................................................................................................... 47
Глава 5. Жилищный фонд.............................................................................49
5.1. Понятие и виды жилищного фонда.................................................. 49
5.2. Государственный учет жилищного фонда........................................ 52
Контрольные вопросы............................................................................................... 53
Аналитические вопросы и задания............................................................. 54
Задачи....................................................................................................... 54
Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое помещение.................................................. 56
6.1. Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое помещение...................56

H
6.2. Документы, необходимые для перевода жилого
помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.........................58
6.3. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое.............................................................. 60
6.4. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое...................................... 61
Контрольные вопросы................................................................................62
Аналитические вопросы............................................................................63
Т е ст.............................................................................................................................. 63
Задача........................................................................................................63
Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения....................64
7.1. Понятие переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения...................................................... 64
7.2. Документы, представляемые для согласования
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения................67
7.3. Процедура согласования переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 69
7.4. Отказ в согласовании переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 70
7.5. Последствия самовольного переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 71
Контрольные вопросы............................................................................................... 73
Аналитические вопросы и задания............................................................ 74
З а дачи.......................................................................................................74
РАЗДЕЛ 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ
ЖИЛЫХ ПОМ ЕЩ ЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Глава 8. Право частной собственности на жилые помещения......................76
8.1. Понятие и особенности права частной собственности
на жилые помещения. Права и обязанности собственника
жилого помещения и иных проживающих лиц...................................... 76
8.2. Договор купли-продажи как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 78
8.3. Договор мены как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 82
8.4. Договор дарения как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 84
8.5. Договор ренты как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 90
Контрольные вопросы................................................................................97
Аналитические вопросы и задания............................................................. 98
Т ест.............................................................................................................................. 98
Глава 9. Вещные права на жилые помещения лиц,
не являющихся собственниками................................................................. 100
9.1. Права на жилое помещение членов кооператива
до выплаты паевого взноса.................................................................... 103
9.2. Права на жилые помещения членов семьи
собственника жилого помещения......................................................... 109

9.3. Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника.... 112
9.4. Пользование жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу...................................................................... 115
9.5. Пользование жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением.............................118
9.6. Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который нарушает
правила пользования жилым помещением........................................... 120
Контрольные вопросы..............................................................................123
Аналитические вопросы...........................................................................123
Задачи......................................................................................................123
Глава 10. Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним................125
10.1. Форма сделок, направленных на приобретение
жилых помещений в частную собственность........................................ 125
10.2. Государственная регистрация прав
на жилое помещение и сделок с ним..................................................... 132
10.3. Государственная регистрация обременений (ограничений)
жилого помещения как объекта недвижимого имущества....................137
Контрольные вопросы..............................................................................139
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 139
Задачи......................................................................................................139
Глава 11. Общее имущество собственников в многоквартирном доме.........140
11.1. Право собственности на общее имущество собственников
в многоквартирном доме....................................................................... 140
11.2. Имущество, относящееся к общему имуществу
собственников в многоквартирном доме.............................................. 142
11.3. Порядок определения и приобретения долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме............145
11.4. Правомочия собственников общего имущества
в многоквартирном доме и содержание такого имущества.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме....................147
11.5. Право собственности на общее имущество собственников
комнат в коммунальной квартире. Содержание общего
имущества в коммунальной квартире................................................... 150
Контрольные вопросы..............................................................................152
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 153
Т ест....................................................................................................... 153
Задача......................................................................................................154
РАЗДЕЛ 3. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ГРАЖДАН ЖИЛЫ М И ПОМ ЕЩ ЕНИЯМ И
Глава 12. Предоставление жилого помещения
по договору социального найма................................................................... 156
12.1. Понятие и особенности договора социального найма
жилого помещения.................................................................................156
12.2. Основания предоставления жилых помещений
по договору социального найма............................................................ 158

I*
12.3. Предоставление жилых помещений по договорам

в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 162
12.4. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя
и членов семьи нанимателя по договору социального найма...............168
12.5. Поднаем жилого помещения и правовой статус
временных жильцов...............................................................................174
Контрольные вопросы..............................................................................176
Аналитические вопросы и задания........................................................... 177
Задачи......................................................................................................177
Глава 13. Предоставление жилых помещений по договорам
найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.... 179
13.1. Понятие и особенности договора найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования................................... 179
13.2. Основания и порядок предоставления жилых помещений
по договору найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования.................................................................. 185
13.3. Пользование жилыми помещениями по договорам
социального найма гражданам, состоящим на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 189
13.4. Права, обязанности и ответственность сторон

фонда социального использования....................................................... 189
13.5. Права и обязанности членов семьи нанимателя
по договору найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования....................................................... 191
Контрольные вопросы..............................................................................192
Аналитические вопросы и задания........................................................... 192
Задачи......................................................................................................193
Глава 14. Предоставление специализированных жилых помещений..........194
14.1. Понятие и виды специализированных жилых помещений..........194
14.2. Понятие и особенности договора найма
специализированного жилого помещения........................................... 198
14.3. Основания и особенности предоставления
специализированных жилых помещений............................................. 200
Контрольные вопросы..............................................................................202
Аналитические вопросы и задания........................................................... 202
Задачи......................................................................................................202
РАЗДЕЛ 4. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
ЖИЛИЩ НЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Глава 15. Изменение жилищных правоотношений..................................... 204
15.1. Изменение жилищных правоотношений при изменении
договора социального найма жилого помещения................................ 204
15.2. Изменение жилищных правоотношений при вселении
и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма............................205

Л
15.3. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
на основании договора социального найма.......................................... 207
Контрольные вопросы..............................................................................211
Анмит ические вопросы и задания...................................................................... 211
Задачи......................................................................................................................... 211
Глава 16. Прекращение жилищных правоотношений................................. 212
16.1. Основания прекращения жилищных правоотношений...............212
16.2. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора социального найма и выселении нанимателя и членов
его семьи.................................................................................................217
16.3. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования и выселении нанимателя и членов его семьи...............226
16.4. Прекращение жилищных правоотношений
при расторжении договора найма специализированного
жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи.......230
Контрольные вопросы..............................................................................232
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 233
Задачи......................................................................................................233
РАЗДЕЛ 5. Ж ИЛИЩ НЫ Й КОНТРОЛЬ (НАДЗОР).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В Ж ИЛИЩ НОМ ПРАВЕ
Глава 17. Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)............236
17.1. Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)... 236
17.2. Общие положения о жилищном контроле (надзоре)....................238
17.3. Порядок проведения жилищного контроля (надзора)..................243
Контрольные вопросы..............................................................................251
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 251
Т ест....................................................................................................... 252
Задача......................................................................................................252
Глава 18. Общая характеристика ответственности
за нарушение жилищного законодательства............................................... 254
18.1. Специфика ответственности в жилищном праве..........................254
18.2. Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве.........256
18.3. Административная ответственность в жилищном праве..............258
Контрольные вопросы..............................................................................260
Ана.1итические задания...........................................................................260
РАЗДЕЛ 6. УПРАВЛЕНИЕ Ж И ЛИ Щ Н Ы М ФОНДОМ
Глава 19. Управление многоквартирными домами...................................... 262
19.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами.... 262
19.2. Способы управления многоквартирным домом............................266
19.3. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений................................................................. 267
19.4. Управление многоквартирным домом, находящимся
в государственной или муниципальной собственности........................271
19.5. Совет многоквартирного дома...................................................... 272
19.6. Создание условий для управления многоквартирными домами... 277

I
Контрольные вопросы..............................................................................279
Аналитические задания...........................................................................279
Задачи......................................................................................................279

Глава 20. Управление многоквартирным домом, осуществляемое
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом.................281
20.1. Понятие и особенности товарищества собственников жилья,
порядок создания товарищества собственников жилья........................281
20.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
в сфере управления многоквартирным домом...................................... 288
20.3. Органы управления и контроля товарищества
собственников жилья.............................................................................290
20.4. Правовое положение членов товарищества собственников жилья... 296
20.5. Особенности правового статуса жилищных и жилищно­
строительных кооперативов и иных специализированных
потребительских кооперативов............................................................. 300
20.6. Особенности управления многоквартирными домами
товариществом собственников жилых помещений
и специализированными потребительскими кооперативами...............310
Контрольные вопросы..............................................................................316
Аналитические задания........................................................................... 317
Задачи......................................................................................................317
Глава 21. Управление многоквартирным домом,
осуществляемое управляющей организацией.............................................. 319
21.1. Правовой статус управляющей организации в сфере
управления многоквартирными домами............................................... 319
21.2. Лицензирование деятельности управляющей организации
по управлению многоквартирными домами......................................... 322
21.3. Договор управления многоквартирным домом.............................327
Контрольные вопросы.............................................................................. 333
Аналитические вопросы и задания........................................................... 333
Задачи.....................................................................................................333
РАЗДЕЛ 7. ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Глава 22. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги....................336
22.1. Структура и размер платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 336
22.2. Особенности внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 341
Контрольные вопросы..............................................................................348
Аналитические вопросы и задания........................................................... 348
Задача......................................................................................................349
Глоссарий...................................................................................................350
Библиографический список........................................................................ 362
Нормативные правовые акты................................................................ 362
Судебная практика.................................................................................364
Основная литература..............................................................................365
Дополнительная литература................................................................. 365

Введение

Знание правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения,
актуально в условиях стремительного развития рыночных отношений.
Учебник отражает современное состояние жилищного права не только
как учебной дисциплины, но и как науки. В действующее жилищное
законодательство регулярно вносится большое количество изменений
и дополнений, в связи с этим требуется периодическое обновление
учебно-теоретического материала, который должен учитывать послед­
ние поправки в нормативных правовых актах, а также научные пози­
ции ведущих специалистов, занимающихся исследованием жилищных
правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования
и распоряжения жилыми помещениями, управления и эксплуатации
жилищного фонда, обеспечения его сохранности, учета нуждаемости
в жилье граждан и предоставления жилых помещений, использования
пригодных для постоянного проживания помещений и т.д.
В учебнике на основании норм Жилищного кодекса Российской
Федерации рассматриваются такие вопросы, как порядок возникно­
вения, осуществления, изменения и прекращения права владения,
пользования и распоряжения жилыми помещениями государственно­
го и муниципального жилищного и частного фонда; порядок отнесе­
ния помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда,
содержания и ремонта жилищного фонда; основания перепланиров­
ки и переустройства жилых помещений; способы управления много­
квартирными домами; порядок создания и деятельности жилищных
и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников
жилья; порядок оказания коммунальных услуг, внесения платы за жи­
лое помещение и коммунальные услуги, контроля за использованием
и сохранностью жилищного фонда.
В результате освоения дисциплины студент должен
знать:
понятийный аппарат в сфере правового регулирования жилищных от­
ношений;
основные положения жилищного законодательства Российской Фе­
дерации;
структуру органов исполнительной власти и их роль в регулировании
жилищных отношений;
основные функции и задачи государственных органов Российской
Федерации, органов местного самоуправления, органов управления
жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ соб­
ственников жилья и иных юридических лиц в жилищной сфере;

Жилищное право: Учебник

Предисловие

Раздел 1. Общие положения

Глава 2. Жилищное законодательство

Глава 3. Жилищные фонды и управление ими

Глава 4. Правовые основы жилищного обеспечения граждан и пользования

жилыми помещениями

Раздел 2. Формы жилищного обеспечения

Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность

Глава 6. Обеспечение жилыми помещениями жилищного фонда социального

использования

Глава 7. Получение жилых помещений в домах ЖК (ЖСК)

Глава 8. Жилые помещения временного пользования

Глава 9. Особенности жилищного обеспечения отдельных лиц

Глава 10. Особенности жилищного обеспечения военнослужащих, лиц,

уволенных с военной службы, и членов их семей

Раздел 3. Пользование жилыми помещениями

Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых

помещений

Глава 12. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда социального

использования

Глава 13. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги

Раздел 4. Иные вопросы жилищного права

Глава 14. Общие вопросы регулирования жилищных правоотношений

Глава 15. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых

помещений

Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Глава 17. Защита жилищных прав. Жилищные споры

Приложение 1. Программа учебного курса "Жилищное право"

Приложение 2. Примерный перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу

"Жилищное право"

Предисловие

Общепризнанным является факт, что жилищная проблема была и остается одной из нерешенных проблем современной России. Об этой проблеме довольно часто упоминается в различных источниках, как официальных, так и неофициальных. Но реже говорится о том, в чем собственно она заключается. Официальное содержание жилищной проблемы сформулировано в федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства от 17 сентября 2001 г. N 675 (с изменениями)*(1) . В числе прочих называются ее следующие характеризующие признаки:

Нерешенность проблемы обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода, снижение объемов жилищного строительства и несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения;

Неразвитость частного жилищного фонда, отсутствие механизмов долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья, что в перспективе может серьезно ограничить миграционные процессы и развитие рынка рабочей силы;

Невыполнение государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан, что является следствием того, что ранее принятые решения во многом не соответствуют бюджетным возможностям государства. Это снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним, в связи с чем возникает необходимость уточнить действующие обязательства государства по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан и сформировать единые принципы и механизмы оказания поддержки различным категориям граждан за счет бюджетных средств;

Необходимость обеспечения устойчивого функционирования жилищного сектора, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Ограничение "жилищной нагрузки" на органы местного самоуправления, которые должны отвечать за содержание и использование муниципального жилищного фонда, функционирование и развитие муниципальных объектов коммунального хозяйства, создавать условия для жилищного строительства. Средства местных бюджетов в первую очередь должны направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан и развитие коммунальной инфраструктуры;

Кризисное состояние объектов и сетей жилищно-коммунального хозяйства и неэффективное управление им, что обусловлено его дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство жилищно-коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и как следствие высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Последовательное решение жилищной проблемы, безусловно, скажется на уровне жилищного обеспечения российских граждан, который является одним из показателей социально-развитого государства. Согласно ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Под достойной жизнью следует понимать не только достойный человека прожиточный минимум , материальную обеспеченность на уровне стандартов развитого общества, возможность обладать и пользоваться материальными и социальными благами современной цивилизации, включая медицинское обслуживание, личную безопасность и социальное обеспечение, доступ к ценностям культуры и т.п., но и обеспеченность жилищем, поскольку она является одним из главнейших материальных условий жизни человека и входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.

В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство . Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан, в том числе долевого участия в строительстве жилых помещений*(2) и жилищно-накопительных кооперативов*(3) .

Необходимо также напомнить, что с 1 января 2005 г. вступил в силу ^ Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ*(4) . Указанный Закон внес существенные изменения в сотни действующих федеральных законов, регулирующих вопросы социальной защиты различных категорий граждан, в том числе в жилищной сфере. Кардинальные изменения произошли в отношении военнослужащих, поскольку новая редакция ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", которая регулирует жилищные права военнослужащих и членов их семей, изменила не только его букву, но и дух, так как еще до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации именно военнослужащие были лишены права на предоставление жилых помещений по договору социального найма, которое они имели все прошедшее время. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ также коснулся социальных гарантий в жилищной сфере многих других категорий граждан.

Указанными законодательными актами фактически создана новая система жилищного обеспечения российских граждан. Таким образом, можно констатировать, что де-юре жилищная реформа состоялась, однако де-факто ей еще предстоит состояться, поскольку только практическая реализация нового жилищного законодательства даст ответ на вопрос о том, насколько оказались эффективны для решения жилищной проблемы принятые законодательные акты.

Сложность заключается в том, что наряду с новыми нормативными правовыми актами определенный период времени будут продолжать действовать многие "старые" законодательные акты, в том числе ведомственные нормативные правовые акты по вопросам жилищного обеспечения граждан, некоторые из которых вошли в противоречие с новым законодательством. Указанные акты должны соответствовать Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации и принятым в последнее время законам. В связи с указанными особенностями правового регулирования на практике возникают определенные сложности при решении конкретных вопросов.

Вышеуказанные обстоятельства актуализируют необходимость более глубокого изучения жилищного законодательства не только юристами, но и работниками жилищно-коммунальной сферы, обычными гражданами, поскольку без освоения основных правовых категорий в жилищной сфере невозможны правильное применение законодательства и как следствие полноценная реализация субъективных жилищных прав и исполнение юридических обязанностей. Изучение жилищного законодательства в различных вузах осуществляется по-разному: в рамках курса гражданского права или преподавания специальной дисциплины. Последний вариант в связи со сложностью и обширностью жилищного законодательства является наиболее предпочтительным при изучении жилищно-правовых институтов.

*(5) . В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов. При изучении курса жилищно-правовые институты рассматриваются во взаимодействии их между собой и с нормами конституционного, гражданского, административного, финансового и других отраслей права.

В учебнике использованы положения и выводы, содержащиеся в трудах представителей общей теории права, а также науки жилищного и гражданского права, таких как С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, А.И. Пергамент, П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, И.А. Фаршатов и др.

В учебнике учтены кардинальные изменения нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные правоотношения, в том числе касающиеся участия в долевом строительстве жилья, жилищно-накопительных кооперативах, порядка выдачи и реализации государственных жилищных сертификатов, реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, а также проанализирована обширная судебная практика жилищных правоотношений, не противоречащая изменившемуся жилищному законодательству, и приводятся конкретные судебные решения по тем или иным спорным жилищным вопросам и т.д.

Настоящий учебник будет интересен и полезен не только студентам, но и аспирантам, научным и практическим работникам.

Раздел 1. Общие положения

Глава 1. Понятие жилищного права

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод

Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической науки (область правоведения); 3) как учебную дисциплину, связанную с преподаванием жилищного права. Перечисленные разновидности понятия "жилищное право" взаимосвязаны, но каждая из них имеет собственное содержание.

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины.

Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.

Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища. Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Понятие "жилищные отношения" является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, жилищные отношения - это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам.

С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные.

ЖК РФ (ст. 4 ) перечисляет основные группы жилищных отношений, относя к ним отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают форму жилищных правоотношений.

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования*(6) . Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: гражданско-правовой метод - равенство сторон и имущественная самостоятельность - при пользовании жилыми помещениями; метод административного права - метод власти и подчинения - для отношений распределения (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом социального использования и т.д.

Среди юристов отсутствует единое понимание жилищного права как отрасли права.

Ряд авторов считают жилищное право подотраслью гражданского права*(7) . Однако при этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственно гражданско-правовых норм, жилищные отношения регулируются и нормами других отраслей права (прежде всего речь идет о жилищно-правовых нормах): например, отношения по предоставлению жилых помещений фонда социального использования регулируются с помощью административно-правовых методов. На ближайшую перспективу в России такой подход сохранится, хотя следует отметить, что с течением времени фонд социального использования будет сокращаться, что неизбежно приведет к перераспределению отношений: увеличению частноправовых и уменьшению публично-правовых начал в жилищной сфере.

Ряд других ученых придерживаются иной точки зрения. В Российской Федерации действует значительное количество норм, которые нельзя отнести к той или иной традиционной отрасли права. Такие нормы содержатся, например, в Конституции Российской Федерации, ЖК РФ, ГК РФ (гл. 35 ), большом количестве федеральных законов, регулирующих вопросы социальных гарантий в жилищной сфере отдельных категорий граждан (например, "О статусе военнослужащих" (ст. 15 ), "О милиции" , "О прокуратуре Российской Федерации" ), и ряде других, в том числе подзаконных, актов. Указанные обстоятельства ставят перед учеными вопрос о рассмотрении жилищного права как комплексной отрасли права*(8) , в которую наряду с нормами собственно жилищного права входят нормы, относящиеся к другим отраслям права - административному, финансовому, жилищному, земельному и др. Однако существование в системе права комплексных отраслей права правовой наукой до настоящего времени всеми учеными однозначно не признано. В то же время заслуживает внимания позиция И.А. Фаршатова, который жилищное право относит к комплексно-специализированной отрасли*(9) , формируемой на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений*(10) , которыми являются жилищные отношения.

Отрасль права - это относительно обособленная внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную однородную область общественных отношений. Однако в рамках единой системы права все отрасли права взаимосвязаны, не существует отраслей права, абсолютно изолированных одна от другой.

В основе деления права на отрасли лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования.

Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования - это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права. Предмет регулирования является главным, объективным основанием для распределения правовых норм по отраслям права.

Следует иметь в виду, что право не сводится лишь к нормативному массиву, т.е. своду законов и других правовых актов. Любая отрасль права призвана отражать достижения общества, передовые идеи и концепции, воплощая их в той или иной совокупности правовых норм (законе, кодексе и др.). Следует также обратить внимание на имеющее место определение отрасли права как связанной едиными принципами и функциями подсистемы правовых норм, которые с использованием свойственных им специфических юридических способов и средств регулируют определенную широкую сферу (область) однородных общественных отношений*(11) . Для жилищного права, как, впрочем, и для некоторых других отраслей права, характерным является наличие "приграничных зон", т.е. регулирование одних и тех же вопросов различными отраслями права при отсутствии при этом дублирования. Так, например, правовое регулирование жилищных отношений военнослужащих происходит как Федеральным законом "О статусе военнослужащих", так и ЖК РФ. Жилищные отношения регулируются также административным, налоговым, бюджетным и финансовым правом и рядом других отраслей права, входящих в публичное право.

Таким образом, налицо отсутствие четкой дифференциации системы права (разграничение отраслей права), предусматривающей четкий и исчерпывающий "раздел" территории. Такое положение объясняется тем, что регулирование жилищных отношений силами и средствами одной отрасли права в настоящее время невозможно в силу их большой дифференциации. В то же время объективно требуется использование возможностей нескольких отраслей права, из арсенала которых берется то, что в данный момент наиболее адекватно соответствует целенаправленному и эффективному правовому регулированию. Речь идет об интеграции отдельных отраслей права, которая в своей перспективе может привести к "легализации" новой отрасли права (например, жилищного права). В то же время все нормы жилищного права характеризуются единством, внутренней согласованностью и органической взаимосвязью в целях реализации гражданами конституционного права на жилище.

Объектом жилищного права является особый материальный объект - жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное для проживания физических лиц.

Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования, под которым понимаются способы воздействия (совокупность юридических приемов и средств) отрасли права, с помощью которых производится регулирование определенного вида общественных отношений. Главной чертой, определяющей различия в способах воздействия права на общественные отношения, является характер взаимного положения участников общественных отношений.

В одних отраслях преобладает метод властного обязывания. Так, в административном праве действует метод субординации и властного приказа, позволяющий эффективно регулировать служебную и управленческую деятельность. В других отраслях преобладает метод равенства сторон (дозволения). Например, в гражданском праве используется диспозитивный метод правового регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.

Для понимания жилищного права как самостоятельной отрасли права можно использовать также следующие аргументы:

1) наличие потребности и государственного интереса в самостоятельном правовом регулировании жилищной сферы в силу специфики объекта и значимости жилищной проблемы для становления в России социального правового государства, т.е. необходимы специальные источники права, которыми являются ЖК РФ и иные источники жилищного права (жилищное законодательство);

2) конституционное и законодательное закрепление принципов жилищного права;

3) наличие специфической, присущей только жилищному праву, системы понятий, категорий и институтов, которые будут рассмотрены далее.

Таким образом, в самом общем виде жилищное право можно определить как систему общеобязательных норм (правил поведения), установленных и обеспечиваемых государством, направленных на регулирование общественных отношений в жилищной сфере в интересах человека, общества и государства.

Жилищное право как отрасль юридической науки следует рассматривать как систему знаний о правовом содержании процессов и явлений, складывающихся в жилищной сфере деятельности государства, иных публичных институтов, организаций и граждан. Жилищное право изучает понятие права на жилище, формы его реализации, механизм жилищного обеспечения из фонда социального обеспечения и других жилищных фондов, понятие договора социального найма, вопросы пользования и распоряжения жилыми помещениями, правовое положение жилищных кооперативов и иных организаций, действующих в жилищной сфере; вопросы юридической ответственности в жилищной сфере и другие вопросы. Все это составляет основной предмет науки жилищного права.

Среди ученых, занимавшихся исследованием и изучением жилищно-правовых отношений, необходимо отметить следующих: С.И. Аскназий*(12) , Ю.Г. Басин*(13) , И.Л. Брауде*(14) , П.В. Крашенинников*(15) , В.Н. Литовкин*(16) , И.Б. Марткович*(17) , А.И. Пергамент, П.И. Седугин*(18) , Ю.К. Толстой*(19) , И.А. Фаршатов*(20) и др.

Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права*(21) . В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов.

^ 2. Принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права. Однако их действие в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте проявляется по-разному, с учетом особенностей, свойственных специфике соответствующих общественных отношений.

В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права.

Так, в сфере жилищных отношений, пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется на основе принципов, используемых в гражданском праве, этим отношениям свойственен гражданско-правовой метод регулирования.

Отношения, которые связаны с предоставлением жилых помещений в домах социального использования, управлением, эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда социального использования, регулируются в основном посредством административно-правового метода, что налагает определенный отпечаток и на регулирование жилищных отношений пользования жилыми помещениями. Так, если важнейшим принципом гражданского права является диспозитивность большинства норм, применение которых целиком и полностью зависит от усмотрения участников гражданского оборота, то в сфере жилищного права, особенно в той его части, которой регулируются жилищные отношения по социальному найму, как правильно отмечает И.Б. Марткович, многие нормы носят императивный характер*(22) , их содержание прямо предусмотрено жилищными законами; этими нормами оставляется небольшое место для усмотрения участников жилищных правоотношений, ими непосредственно определяются основания признания лица нуждающимся в жилье, порядок его предоставления и др. В то же время в связи с включением в ГК РФ норм о договоре найма жилых помещений на коммерческих началах (гл. 35 ), для заключения которого необходимо лишь достижение соглашения между сторонами по существенным условиям договора найма, в жилищном праве существенно расширилось применение диспозитивных норм, принципа свободы договора найма, предусматривающего свободу усмотрения участников жилищных отношений в выборе партнеров и установлении условий договора.

В вышеперечисленных случаях речь идет о межотраслевых принципах.

Кроме принципов, характеризующих тот или иной режим правового регулирования (административно-правовой или гражданско-правовой), жилищное право имеет принципы, которые присущи только этой отрасли права и которые оказывают решающее влияние на регулирование и охрану жилищных отношений и на применение норм жилищного законодательства:

Неприкосновенность жилища (чч. 1-3 ст. 3 ЖК РФ);

Недопустимость произвольного лишения жилища (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ);

Безопасность жилища (ст. 1 ЖК РФ);

Удовлетворение жилищных потребностей в различных формах и доступность для граждан условий найма жилых помещений (ст. 1 ЖК РФ);

Цивилизованное использование жилых помещений;

Необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством , прав;

Признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

Необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебная защита;

Обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Перечисленные принципы являются отраслевыми принципами жилищного права.

Неприкосновенность собственности является одним из основных принципов гражданского права.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища базируется на ст. 40 Конституции Российской Федерации (ч. 1 ). Он имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Этот принцип прямо закреплен в ст. 3 ЖК РФ, предусматривающей невозможность выселения из жилища или ограничения в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Ряд статей ЖК РФ регулирует вопросы расторжения договора найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений не иначе как по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

Принцип удовлетворения жилищных потребностей и доступности для граждан условий найма жилых помещений базируется на ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами. Таким образом, государство обязуется принимать дополнительные меры помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилье.

Гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма (бесплатное или за плату предоставление жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов социального использования), коммерческого найма (предоставление жилых помещений в домах государственного или муниципального фондов не социального использования за доступную плату), путем вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.

Принцип неприкосновенности жилища базируется на ст. 25 Конституции Российской Федерации, которая гласит, что "жилище неприкосновенно". Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище допускается законом лишь в виде исключения и при соблюдении специальных правил.

Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на специальные жилые помещения, свободные для доступа (например, казарменные и другие помещения, в которых размещаются военнослужащие-призывники).

Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Так, например, недопустимы использование современных технических средств для прослушивания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жилищем. Имеется в виду недопустимость, за исключением случаев, прямо указанных в законе, установки в жилище микроаудиозаписывающей и видеоаппаратуры, использование чердаков, подвалов, каналов вентиляции для установки аудио- и видеоаппаратуры, фиксирующей все происходящее в жилище, дистанционного наблюдения за жилищем.

В международных документах говорится о недопустимости произвольного посягательства (ст. 12 Всеобщей декларации прав человека) и незаконного посягательства на неприкосновенность жилища (ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах), за исключением двух ситуаций: 1) при непредвиденных чрезвычайных обстоятельствах; 2) при защите правопорядка.

В первом случае предусмотрено проникновение в жилище помимо воли проживающих в нем лиц при пожарах, землетрясениях, наводнениях, обвалах, авариях водопровода, канализации, повреждениях электропроводки, при подозрении, что хозяин дома (квартиры) умер, и в других подобных случаях.

Во втором случае в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц для: а) раскрытия преступления и установления истины по уголовному делу; б) получения сведений о преступлении и подозреваемых в его совершении лицах при проведении оперативно-розыскной работы; в) пресечения преступлений и иных правонарушений в рамках административно-правовой деятельности; г) исполнения приговоров и других судебных решений.

Статья 3 ЖК РФ определяет общие основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, и с соблюдением при этом установленных ЖК РФ целей:

Спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

Задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Так, при выполнении возложенных обязанностей в соответствии с п. 18 ст. 11 Закона Российской Федерации "О милиции" от 18 апреля 1991 г. N 1026-I (с изменениями и дополнениями)*(23) милиции предоставляется право входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями, организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках.

Право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения предоставлено федеральным органам государственной охраны в соответствии с п. 9 ст. 15 Федерального закона "О государственной охране" от 27 мая 1996 г. N 57-ФЗ (с изменениями)*(24) при пресечении преступлений, создающих угрозу безопасности объектов государственной охраны, а также при преследовании лиц, подозреваемых в совершении таких преступлений, если промедление может создать реальную угрозу безопасности объектов государственной охраны.

При решении задач оперативно-розыскной деятельности органы (оперативные подразделения государственных органов), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, имеют право использовать в ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий по договору или устному соглашению служебные помещения, имущество предприятий, учреждений, организаций, воинских частей, а также жилые и нежилые помещения, транспортные средства и иное имущество частных лиц (п. 3 ст. 15 Федерального закона "Об оперативно-розыскной деятельности" от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ (с изменениями)*(25) ).

При обеспечении режима чрезвычайного положения, вводимого Президентом Российской Федерации при обстоятельствах и в порядке, которые предусмотрены Федеральным конституционным законом "О чрезвычайном положении" от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ (с изменениями)*(26) , военнослужащим предоставляется право досматривать жилые помещения граждан.

Право входить в жилища граждан для наложения ареста на имущество и реализации решений и приговоров судов в части имущественных взысканий, производить осмотры помещений имеют судебные приставы (п. 2 ст. 12 Федерального закона "О судебных приставах" от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ (с изменениями)*(27) ).

В уголовном процессе законное проникновение в жилище со стороны дознавателя, следователя, прокурора с понятыми, иногда и со специалистом, возможно при производстве обыска, выемки, осмотра места происшествия, наложении ареста на имущество и его описи. Кроме того, допустимо вхождение в жилище для производства в нем следственного эксперимента, а также для освидетельствования, экспертизы, допросов, опознаний, когда соответствующее лицо по состоянию здоровья не может покинуть жилище, а проведение следственных действий отложить невозможно. Закон требует санкции прокурора только на производство обыска, так как в остальных случаях для вхождения в жилище достаточно постановления дознавателя или следователя. К тому же в случаях, не терпящих отлагательства (они в законе не определены), обыск возможен и без санкции прокурора. Судебное решение требуется в случаях, когда обыск, выемка, осмотр жилища проводятся для обнаружения переписки, почтовых, телеграфных и иных сообщений (ч. 2 ст. 23 Конституции Российской Федерации). По этому поводу в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" от 24 декабря 1993 г. N 13*(28) отмечено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения судов, которые должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд.

Обо всех случаях проникновения в жилище против воли проживающих в нем граждан милиция, федеральные органы государственной охраны уведомляют прокурора в течение 24 часов с момента проникновения.

Незаконное проникновение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц является преступлением (ст. 139 УК РФ).

Гражданин, считающий, что действие либо бездействие сотрудника милиции привело к ущемлению его прав, свобод и законных интересов, вправе обжаловать это действие или бездействие вышестоящим органам или должностному лицу милиции, прокурору или в суд (ст. 39 Закона Российской Федерации "О милиции"). За противоправные действия или бездействие сотрудники милиции несут установленную законом ответственность. Вред, причиненный гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям сотрудником милиции, подлежит возмещению в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 40 Закона Российской Федерации "О милиции"). Уголовное законодательство в этой связи предусматривает уголовную ответственность за должностные преступления (гл. 30 УК РФ).

Принцип неприкосновенности собственности вытекает из положения ст. 35 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Таким образом, гражданам - собственникам жилых помещений законодательство обеспечивает возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников - возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).

П.И. Седугин указывает также на существование принципа общедемократического, гуманистического отношения к гражданам - нанимателям и собственникам жилых помещений. Проявление этого принципа он усматривает в следующем: в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), как правило, отдельной квартиры на семью, вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю; предоставлено право нанимателю самому ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера; отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов. Теперь частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 6 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") и др. Перечисленные нормы скорее являются гарантиями жилищных прав граждан и характеризуют изменения жилищных правоотношений в последние годы.

Гарантией жилищных прав граждан является недопустимость ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.

Данная гарантия была фактически сформулирована в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Конституционный Суд Российской Федерации признал неконституционными положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, поскольку временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничение права пользования жилым помещением нанимателя или членов его семьи могут повлечь за собой такие действия указанных лиц, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

ЖК РФ последовательно развил названный принцип, установив что:

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 );

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 );

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ).

Каждый имеет право на жилище;

Неприкосновенность жилища;

Свобода выбора места жительства.

Свобода выбора места жительства заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12 ), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом N 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2 ).

Нормативное содержание названного конституционного права включает:

Свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;

Свободу выбора места пребывания;

Свободу выбора места жительства.

Право свободного выбора места жительства предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, являясь либо его собственником, либо нанимателем, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Понятие места жительства раскрывается в ст. 20 ГК РФ, согласно которой под местом жительства понимается место постоянного или преимущественного проживания гражданина.

Данное право принадлежит гражданину от рождения и, как и другие основные права и свободы, является неотчуждаемым (ч. 2 ст. 17 Конституции Российской Федерации; ст. 150 ГК РФ).

Реализация названного права может сопровождаться введением обоснованных ограничений в соответствии с основаниями и порядком, установленными ч. 3 ст. 55 и ст. 56 Конституции Российской Федерации. Правовой режим ограничений права на выбор места жительства может вводиться только федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Соответственно положение ч. 2 ст. 1 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г., согласно которому такие ограничения допускаются только на основании закона, не подлежит расширительному толкованию: в данном случае понятием "закон" охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов Российской Федерации, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл.

Так, например, право свободного выбора места жительства для военнослужащих не является абсолютным. Ограничение военнослужащих в конституционном праве свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ст. 27 Конституции Российской Федерации) связано с необходимостью поддержания боевой готовности воинских частей и обеспечения своевременности прибытия к месту службы, т.е. отвечает принципу, закрепленному в Конституции Российской Федерации. В полной мере данным правом военнослужащий может воспользоваться только при увольнении с военной службы, когда он имеет право на выбор постоянного места жительства в любом населенном пункте Российской Федерации или в другом государстве (п. 3 ст. 6 Федерального закона "О статусе военнослужащих").

В.Н. Литовкин называет следующие принципы жилищного законодательства :

Снятие ограничений в оборотоспособности жилища и земли, демонополизация строительства и жилищно-коммунального хозяйства, свобода выбора способа управления жилищным фондом, переход к самофинансированию эксплуатационных служб;

Инициативное удовлетворение жилищных потребностей граждан на рынке жилья и земли, резкое сокращение наемного жилья;

Коммерциализация наемного жилья, расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения;

Ликвидация ведомственного жилищного фонда в составе государственного жилищного фонда;

Установление социальных гарантий в обеспечении жилищных прав социально незащищенных граждан и др.*(30)

Указанные принципы действительно отражают основные тенденции, происходящие в жилищной сфере России, и тем самым представляют собой идейно-правовую основу, на которой строится современное жилищное законодательство .

Источники:

Практикум

Учебник Крашенинникова

Комментарии к ЖК от Крашенинникова

Постановление ВС от 02. 06. 2009 №14

Ю. К. Толстой «Жилищное право»

Гонгало «мифы и легенды ЖК РФ»

Тема 1 и 2 из практикума, задачи из первой темы, из второй темы 5 и 6.

Жилищное право. Понятие. Предмет и метод. Система.

Жилищное право – это совокупность норм регулирующих жилищные отношения.

Жилищные отношения – это отношения по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями различных форм собственности. Понятие жилое помещение не тождественно понятию жилища. Жилищное право имеет дело с особым объектом недвижимости: жилыми помещениями.

Правовая природа жилищного права.

Жилищное право – комплексная отрасль права. Данная отрасль имеет свой обособленный предмет, но не имеет своего собственного метода правового регулирования.

Жилищное право как подотрасль или институт гражданского права.

Принципы жилищного права.

Принципы права это разновидность норм права в том числе и принципы жилищного права. Они не применяются непосредственно к отношениям людей, но используются при применении норм соответствующих отраслей права.

Используются при толковании неясных норм данной отрасли права: применяется тот вариант толкования, которые соответствует принципам.

Используются для устранения пробелов в праве в порядке аналогии права.

Используются для устранения коллизий и противоречий в законе.

Ст. 1 ЖК РФ.

Право на жилище и формы его реализации.

Ст. 40 Конституции РФ.

Право любого гражданина быть обеспеченным жилищем.

Право на жилище это элемент правоспособности гражданина.

Способы реализации права на жилище.

За счёт собственных средств и по собственной инициативе

1. приобретение жилых помещений в собственность

   Создание жилых помещений

   Через участие в жилищных кооперативах

   Решение жилищного вопроса через коммерческий наём жилых помещений

Связанные с поддержкой государства

1. социальный наём

   Специализированный наём жилья

   Получение государственной помощи для приобретения жилья в собственность.

Право на жилище в понимании ЕСПЧ.

Право на жилище понимается более широко: не только право на получение жилого помещения, но и в целом право на неприкосновенность любого жилища в широком смысле слова. Гражданин может быть лишён жилища только по судебному решению и в силу закона. Постановление ЕСПЧ по делу Прокопович против РФ от 18.11.04.

Источники жилищного права. В отличие от гражданского права жилищное право находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

В случае если жилищные отношения не урегулированы ЖК то применяется ГК.

Жилищные правоотношения.

Особенности:

Некоторые существуют в административно-правовой форме. Одно и тоже отношение может быть на разных стадиях административно-правовым и гражданско-правовым.

Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений.

Юридические акты в жилищном праве.

Правовое значение имеют различные виды юридических актов. Большое значение имеют сделки, как двусторонние, так и односторонние.

С 01.09.общие нормы о согласии совершения сделок, применимые и к жилищным правоотношениям.

Решения собраний. Общие нормы о них имеются в ГК, при этом важно учитывать, что применяются нормы ГК если не урегулировано специальными законами, то есть нормы ЖК.

Административные акты. Например, решение о постановке на учёт нуждающихся в жилье, акт регистрации вещных прав на недвижимое имущество, решение о предоставлении жилья.

Судебные акты. Решения судов об изменении или прекращении жилищных правоотношении (о расторжении договора найма жилого помещения, о сохранении за членом семьи собственника права на проживание в жилом помещении).

Чаще всего жилищные права изменяются и прекращаются из юридических составов.

Объекты жилищных правоотношений.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ.

Классификации жилищного фонда:

По форме собственности:

1. Государственный

   Муниципальный

По целям использования:

Фонд социального использования

1. помещения предоставляемые по договору социального найма (публичная собственность)

   Помещения предоставляемые по договорам найма жилищного фонда социального использования (все формы собственности)

Специализированный жилищный фонд

Различные жилые помещения в публичной собственности для особых граждан (служебные жилые помещения, жилые помещена в общежитиях)

Индивидуальный жилищный фонд – жилые помещения используемые гражданами для собственного проживания, проживания членов семьи или проживания на условиях безвозмездного пользования)

Жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения всех форм собственности предоставляемые в возмездное пользование)

Помещения фондов социального использования и специализированного жилищного фонда не должны использоваться ни для каких иных целей, кроме целей указанных для данных фондов.

Жилые помещения.

Они являются главным и наиболее важным объектом жилищных правоотношений.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом которое пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным нормативным требованиям к жилым помещениям.

Признаки:

Изолированность – существование материальных пространственных границ, позволяющих обособить данное помещение (могут быть только части недвижимой вещи), наличие отдельного входа, обеспечивающего доступ к помещению из мест общего пользования.

Объект недвижимости – здание либо обособленная его часть, отвечающая признакам недвижимой вещи. Вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации. Договоры найма жилых помещений в отличие от договоров аренды государственной регистрации не подлежат.

Пригодность для проживания. Основные требования в ПР от 28.01.06 №47.

Основные требования

в домах расположенных в жилой зоне

Несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии

Возможность доступа в помещение и перемещение без риска.

Наличие соответствующих инженерных систем

Соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям

Ограждающие конструкции помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую температурный режим не менее 18 градусов.

Юридический признак: помещение должно быть признано жилым в установленном порядке.

Способы признания помещения жилым:

Построено как жилое, Введено в эксплуатацию как жилое, Внесено в кадастр как жилое

Если в отношении помещения существует ранее возникшее право (до появления системы регистрации). Определяем по документам о вводе в эксплуатацию.

Если данное помещение строилось как нежилое, жилым оно может стать в результате процедуры перевод помещений

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

Право собственности – установленная и охраняемая законом совокупность правомочий владения, пользования и распоряжением жилых помещений, в которых выражается наиболее полное господство над вещью, допускаемое законом.

Особенности права собственности на жилые помещения.

Владение жилым помещением. Особенности владения связаны со статусом жилого помещения как недвижимости. Законодательно не ограничено количество жилых помещений, которыми может обладать лицо.

Пользование жилым помещением. Извлечение полезных свойство вещи. Самые важные ограничения права собственности на жилое помещение касаются именно права пользования (п.10 ППВС):

Собственник обязан пользоваться жилым помещением по назначению, то есть для проживания граждан, но не обязан использовать для собственного проживания. Законодатель устанавливает ряд исключений из этого правила: допускается для ведение профессиональной/предпринимательской деятельности гражданином, проживающим в данном помещении.

Запрещено размещать промышленное производство в жилых помещениях.

Пользование должно осуществляться таким образом, чтобы жилое помещение находилось в надлежащем состоянии.

Необходимость соблюдать права и законные интересы соседей.

Любой собственник и пользователь должен соблюдать правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилым помещением ПП от 21.02.06 №25, правила содержания общего имущества ПП от 13.08.06 №491. Предусмотрены серьёзные санкции за нарушение правил: Ст. 293 ГК. Основанием для прекращения права собственности могут быть систематические нарушения, или их последствия должны быть существенными (разрушение или его угроза для жилого помещения). Устанавливается необходимость соблюдения претензионного порядка для устранения до обращения в суд (принцип недопустимости произвольного лишения жилища). Если нарушения продолжаются и после предупреждения, то суд вправе по иску ОМС принять решение о продаже помещения с публичных торгов, собственник получает вырученное от продажи за вычетом судебных издержек и т д.

Особенности распоряжения жилым помещением.

Должно осуществляться в соответствии с назначением жилого помещения.

Особые виды сделок, направленных на предоставление в пользование жилых помещений (договор найма), на которые не распространяются правила об аренде имущества.

Определенные особенности в отношении сделок по отчуждению жилых помещений. Ст. 558 ГК:

1. договор купли-продажи жилья подлежат государственной регистрации (с 01.03.2013 данная норма не применяется)

   существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень граждан, которые сохранят право пользования жилым помещением после исполнения договора

Иные вещные права на жилые помещения.

Права членов семьи собственников жилых помещений.

В отношении природы прав членов семьи есть разные точки зрения, в том числе и точка зрения, что они являются вещными правами.

Основания возникновения прав членов семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника имеют наиболее зависимый статус от собственника чем члены семьи нанимателя: у них нет самостоятельного права на жилое помещения, их право производно от права собственника. Для всех категорий членов семьи важным основанием является право собственности собственника, вселившего их как членов семьи. Если право собственности прекращается, то прекращаются и права членов семьи. Исключение: большая часть квартир, находящихся в собственности граждан стали собственностью в результате приватизации, если члены семьи на момент приватизации имели на неё право, но отказались, то они имеют самостоятельное значение. Они сохраняются даже после прекращения права собственности. Данные права не подлежат государственной регистрации.

Супруг, дети и родители собственника. Для этой категории основаниями выступают

1. наличие родства (дети и родители) = отношение усыновления (только усыновление служит основанием). Для супруга – признаваемый законом РФ брак.

   Факт совместного проживания с собственником в данном жилом помещении

Иные граждане

1. наличие родства иной степени, кроме первой

   наличие отношений иждивения совмещенных с нетрудоспособностью члена семьи (определения в пенсионном законодательстве)

Нетрудоспособность – наличие официально признанной инвалидности IиIIгруппы, также наличие несовершеннолетия и пенсионного возраста.

Отношение иждивения – постоянное или преимущественное получения содержания соответствующим лицом от собственника.

Признание наличия иных отношений с собственником признаваемые судом достаточными для возникновения статуса члена семьи собственника (фактические брачные отношения или отношения сожительства)

Факт вселение собственником не в качестве членов семьи (характер волеизъявления собственника).

2.4.1 предоставление в безвозмездное пользование, если лицу выделено отдельное помещение, не ведётся с собственником общего хозяйство, чёткий порядок пользования помещением не предполагающий семейных отношений.

2.4.2. вселение в качестве временного жильца (на короткий срок)

2.4.3 вселение по договору найма

Именно в качестве члена семьи (характер отношений после вселение): ведение совместного хозяйства, наличие признаков семьи.

Регистрация по месту жительства (пребывания) не является основанием возникновения жилищных прав. Регистрация имеет лишь доказательственное значение, её наличие или отсутствие может свидетельствовать о наличии тех или иных оснований прав членов семьи.

Данное право относится к смешанным правам с элементами вещных и обязательных прав. Права членов семьи собственника производны от прав собственника. Член семьи собственника имеет право пользоваться помещением, но не имеет самостоятельного права владения, и никаких правомочий в части распоряжения. Право пользования является равным праву пользования собственника, но это правило диспозитивно: иное может быть установлено соглашением. Для членов семьи собственника при прекращении отношений с собственником.

Бывшие члены семьи собственника.

Бывшим членом семьи может быть признан как подпадающий под вторую категорию, так и под первую, дело в том, что для первой категории при установлении статуса члена семьи законодатель исходит из неопровержимой презумпции наличия семейных отношений исходя из близкого родства или супружеских отношений. Вместе с тем прекращение семейных отношений с данными категориями членов семьи является основанием для признания их бывшими членами семьи.

В отношении супругов – расторжение брака, прекращение фактических супружеских отношений.

Признание бывшим членом семьи ребёнка.

Прекращение семейных отношений между родителями не влечёт само по себе утраты семейных отношений между родителями и детьми. Таким образом расторжение брака, определение судом места проживания ребёнка с одним из родителей, не влечёт утраты ребёнком статуса члена семьи собственника жилого помещения.

Для всех остальных категорий утрата статуса члена семьи собственника связана с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения. В данном случае под семейными отношениями понимается отношения характеризующиеся взаимной заботой друг о друге и ведением семейного хозяйства.

Бывший член семьи не сохраняет за собой права пользования жилым помещением, иное может быть установлено соглашением с собственником.

В ряде случаев бывший член семьи обладает определенными льготами.

Основания сохранения права пользования на определённый срок:

Отсутствие основания приобретения или права пользования иным жилым помещением

Имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства не дают возможности обеспечить себя иным жилым помещением.

Данные основания должны быть в совокупности.

Суд вправе при наличии указанных оснований сохранить право пользования на определенный срок: суд должен определить срок. При определении срока суд должен ориентироваться на вероятный и разумный период в течение которого член семьи сможет каким-то образом решить свою жилищную проблему. По истечении срока установленное судом право пользования прекращается. Данное право установленное судом прекращается досрочно если:

Прекратилось право собственности

Отпало основание для предоставления права пользования.

Вторая льгота применяется исключительно по требованию бывших членов семьи и только при условии, что собственник исполняет в отношении этих членов семьи алиментные обязательства. При наличии этих оснований суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением.

Самостоятельно: ст. 32, ст. 33

Завещательный отказ – это особая форма завещательного распоряжения. Применительно к ст. 33: заключается в возложении определенной имущественной обязанности по отношению к третьему лицу (отказополучателю).

Общее имущество собственников помещении в многоквартирном доме.

Общее имущество – это особый имущественный комплекс, обладающий единым правовым режимом (общедолевая собственность на общее имущество) и предназначенный для обеспечения возможности использования помещений в многоквартирном доме.

Несмотря на то, что в его состав входит недвижимое имущество, сам имущественный комплекс не подлежит государственной регистрации

Данный имущественный комплекс возникает и существует при условии наличия двух и более различных собственников помещений в многоквартирном доме

Состав общего имущества многоквартирного дома:

Земельный участок, границы и размер которого определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, то есть земельный участок, сформированный для размещения многоквартирного дома.

В случае, если земельный участок под многоквартирным домом специально формировался и выделялся для размещения данного многоквартирного дома, то такой земельный участок входит в состав общего имущества, причём дополнительная государственная регистрация права долевой собственности на данный земельный участок не требуется, оно возникнет либо с момента формирования общего имущества (если участок сформирован до появления общего имущества), либо с момента формирования такого участка, если общее имущество возникло до формирования земельного участка.

Если земельный участок непосредственно для размещения многоквартирного дома не сформирован, то собственники помещений имеют право на бесплатное формирование такого земельного участка (не требуется выкуп земельного участка).

Помещения, обладающие следующими свойствами:

1. Не является частями квартир или иных помещений с самостоятельным назначением

   Предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме

Исходя из судебной практики, вхождение данных помещение в состав общего имущества определяется на момент формирования общего имущества

Помещения, имеющие самостоятельные назначение и специально предназначенные для совместного использования: общий бассейн, общая кладовка или общая кухня.

Части многоквартирного дома как недвижимые вещи: капитальные стены, перекрытия и т д.

Оборудование: сети, проводка и т д, если это оборудование предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме.

Общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Основные особенности:

Ни один из собственников помещений не может распорядиться долей в праве, не распорядившись принадлежащим ему помещением.

Распоряжение помещением в многоквартирном доме всегда влечёт распоряжение и долей в праве на общее имущество, соответствующей данному помещению.

Не допускается раздел общего имущества многоквартирного дома.

Наём жилого помещения.

Договор найма жилого помещения не является разновидностью аренды. Нормы об аренде не применимы к отношениям по временному владению и пользованию жилым помещением для проживания. Законодатель допускает аренду жилых помещений, когда жилое помещение передаётся не для проживания арендатора, а для предоставления его арендатором для проживания граждан.

Правовая основа: глава 35 ГК РФ, специальные нормы об отдельных видах договора найма содержатся в ЖК, в случае противоречий между нормами ГК и ЖК о специальных видах найма применяются нормы ЖК, потому что в ст. 672 ГК установлен приоритет ЖК.

Виды договоров найма жилого помещения:

Коммерческий наём – возмездное и эквивалентное предоставление жилых помещений

Социальный наём - бессрочное возмездное неэквивалентное предоставление жилого помещения нуждающимся, признанным малоимущими и некоторым иным категориям граждан.

Наём жилого помещения жилищного фонда социального использования – возмездное неэквивалентное обеспечение жилым помещением нуждающихся граждан, в отличие от социального найма:

1. Могут предоставляться помещения находящиеся в частной собственности

   Пользование ограничено определённым сроком.

Наём специализированного жилья – возмездное неэквивалентное обеспечение жильём отельных категорий граждан на определённый срок из государственного или муниципального фонда.

Общие черты всех договоров найма:

Возмездность

Консенсуальность

Обязанности у двух сторон

Письменная форма

Право нанимателя по договору найма жилого помещения обладает свойством следования. П. 2 ст. 674 ГК РФ. Договор найма, обременение по которому не зарегистрировано, является действительным и обязывает стороны этого договора, но не применим в отношении третьих лиц.

Договор социального найма жилого помещения.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Хотя договор социального найма является разновидностью договора найма жилого мощения, но его заключение возможно только в особом порядке. Это обусловлено особой функцией данного договора: обеспечение жильём из публичных фондов особых категорий нуждающихся граждан. Основания предоставления жилья по договорам социального найма:

Общие основания предназначены для обеспечения жильём малоимущих граждан

Специальные основания предназначены для обеспечения жильём преимущественно из государственного жилищного фонда отдельных категорий граждан, не являющихся малоимущими. Конкретизируются в основном в специальных законах: О статусе судей, О статусе военнослужащих, Об обеспечении жильём из фонда Свердловской области.

Общие основания предоставления жилья по договору социального найма.

Предоставляется из муниципальных жилищных фондов.

Малоимущность (ч. 2 ст. 49 ЖК), признаки устанавливаются законом субъекта РФ, но задаются направления:

1. Доход, приходящийся на каждого члена семьи

   Стоимость имущества находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Нуждаемость (ст. 51 ЖК), для признания нуждающимся достаточно наличие хотя бы одного из этих оснований.

Эти основания можно назвать юридическими состояниями, которые должны существовать на протяжении определённого времени. Для обеспечения жильём по договору социального найма нужно чтобы гражданин был малоимущим и нуждающимся как при постановке на учёт, так и в течение всего времени состояния на учёте. Прекращение данных статусов ведёт к снятию с учёта.

Вместе с тем, если эти состояния исчезают после предоставления жилья в социальный наём, то такое прекращение не влечёт расторжение договора социального найма.

Учётное правоотношение. После признания малоимущим и нуждающимся гражданин встаёт на учёт и имеет право состоять на учёте о наступления его очереди на предоставление жилья. Факт постановки на учёт является необходимым основанием.

Решение о предоставлении жилого помещения. Оно принимается соответствующим компетентным органом, в нём указывается конкретное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения.

Данную совокупность оснований можно обозначить как общее основание.

Договор социального найма.

Договор социального найма – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель – уполномоченный орган власти, либо уполномоченная организация) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю – малоимущему или нуждающемуся гражданину) жилое помещение по норме предоставления на основании решения о предоставлении такого жилого помещения в социальный наём, а также осуществлять содержание жилья, капитальный ремонт, и предоставлять нанимателю коммунальные услуги, а наниматель обязуется владеть и пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением и вносить плату за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги.

Основные характеристики:

Существует точка зрения, отрицающая юридическое значение договора социального найма. Дело в том, что при заключении договора социального найма сторонам договариваться не о чем. Предмет договора определён решением о предоставлении, никакое другое жилое помещение предоставлено быть не может. Все остальные условия определены императивно нормативными актами. Например: срок договора социального найма – в законе указанно, что договор бессрочный, размер платы утверждается и определяется в соответствии с нормативным актами и утвержденными тарифами, он не определяется соглашением сторон, права нанимателя по вселению граждан и т д. Всё соглашение на деле сводится к согласию нанимателя занять предлагаемое ему жилое помещение. Законодатель конструирует социальный наём как договора, и без достижения соглашения хотя бы в отношении одного вышеуказанного момента правоотношение не возникает.

Договор социального найма является консенсуальным, то есть права и обязанности по нему возникают с момента достижения соглашения, а не с момента передачи имущества. Вместе с тем отдельные права и обязанности возникают только после предоставления жилого помещения.

Договор социального найма является возмездным, но не эквивалентным.

Двусторонне обязывающий – предусматривает обязанности и с той и с другой стороны.

Существенным условием является предмет то есть точное указание на жилое помещение предоставляемое нанимателю. Данное жилое помещение ещё до заключения договора определено в решении.

Форма договора – простая письменная.

Последствия несоблюдения формы – общие.

На практике форме договора социального найма не придаётся значение.

Основная обязанность наймодателя – предоставить жилое помещение указанное в решении о предоставлении в пригодном для проживании состояния и свободным от прав третьих лиц.

Вторая основная обязанность наймодателя – обеспечивать в пределах установленным законом капитальный ремонт жилого помещения, содержание мест общего пользования, предоставление коммунальных услуг.

Коммунальные услуги не являются услугами в чистом виде. Термин коммунальная услуга объединяет предоставление тепла, электричества и т п, это не услуги а договор энергоснабжения – разновидность купли-продажи. К коммунальным услугам нормы ГК о возмездном оказании услуг не применяются.

(Документ)

Шпоры по Жилищному праву (Шпаргалка)

Лекции по Транспортному праву (Лекция)

Лекции по гражданскому праву общая часть (Лекция)

Певцов В.Г. Лекции по Церковному праву (Документ)

Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран (Документ)

Ильин Ю.Д. Лекции по истории и праву Европейского Союза (Документ)

Лекции по коммерческому праву (Лекция)

n1.doc

Тема 1. Понятие жилищного права и система его источников

1. 
   Конституционное право граждан на жилище;
2. 
   Понятие жилищного права;
3. 
   Предмет жилищного права;
4. 
   Метод жилищного права;
5. 
   Принципы жилищного права;
6. 
   Источники жилищного права;
7. 
   Действие жилищного законодательства.

1. Конституционное право граждан на жилище.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека, «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» 1 . Конституция РФ, в статье 40 провозглашает, в числе основных прав и свобод человека и гражданина, право на жилище, которое является одним из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. Как одно из основных конституционных прав, в силу ст. 17 Конституции РФ, это право неотчуждаемо: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи.

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связана норма статьи 25 Конституции РФ, провозглашающая неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем, норма статьи 23, посвященная неприкосновенности частной жизни и норма статьи 46 определяющая право на судебную защиту, в том числе и нарушенного права в сфере жилищных отношений.

Конституционное право на жилище является, государственно-правовым институтом и одновременно конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития всей системы жилищных отношений и совершенствования жилищного законодательства.

2.Понятие жилищного права.
Жилищное право Российской Федерации выступает в качестве комплексной отрасли, законодательство которой объединяет нормы различных отраслей права. Совокупность правовых норм, регулирует не только гражданско-правовые отношения по владению и пользованию жилыми помещениями, но и административно-правовые отношения, связанные с предоставлением жилых помещений социального назначения, управлением многоквартирными домами, контролем за использованием и сохранностью жилого фонда.

3. Предмет жилищного права.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, которые в законодательстве и юридической литературе получили название «жилищные отношения». К ним относятся следующие виды отношений, определенные в статье 4 Жилищного кодекса РФ:

1. 
   отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2. 
   связанные с пользованием жилыми помещений частного жилищного фонда;
3. 
   связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений;
4. 
   по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;
5. 
   по учету жилищного фонда;
6. 
   по содержанию и ремонту жилых помещений;
7. 
   по переустройству и перепланировке жилых помещений;
8. 
   по управлению многоквартирными домами;
9. 
   по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10. 
    по предоставлению коммунальных услуг;
11. 
    по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12. 
    по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

4. Метод жилищного права.

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод. Таким образом, жилищное право не является самостоятельной отраслью права.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако в соответствии со статьёй 62 Конституции РФ допускаются изъятия из этого правила, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и федеральными законами. Жилищный кодекс определил такое изъятие статьями 49 и 159. В соответствии с этими статьями, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ и субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг иностранным гражданам не предоставляются, если иное не предусмотрено международным договором, заключенным Российской Федерацией.

5. Принципы жилищного права.

Принципы, которые лежат в основе жилищного права жилищного права - это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала правового регулирования жилищных отношений. Законодатель, регулируя жилищные отношения, а также изменяя или дополняя действующие нормы руководствуется этими принципами, как наиболее существенными требованиями, на которые опирается законодательство.

1. 
   Безопасность жилища, неприкосновенность и недопустимость его произвольного лишения.

К онституционное право граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ)определяет систему удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему. Жилищное законодательство не может выходить за границы содержания права граждан на жилище. Жилищное законодательство признано Конституцией РФ в качестве самостоятельной отрасли в структуре российского законодательства и предмета совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Статья 40 Конституции РФ отдает приоритет в удовлетворении жилищных потребностей инициативному решению квартирного вопроса заинтересованными гражданами. Государству и органам местного самоуправления отведена роль оказания им необходимой социальной поддержки или помощи. Административный порядок предоставления жилых помещений ограничен определенным контингентом малоимущих и некоторых других лиц.

Каждый, в соответствии со статьёй 25 Конституции РФ имеет право на неприкосновенность своего жилища. Запрещение проникновения в жилище означает не только непосредственное проникновение вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище. В соответствии со статьей 139 Уголовного кодекса РФ нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем на законных основаниях лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрена уголовная ответственность.

При этом жилищем, для применения такой ответственности, признается «помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.)» 2 .

Выселение из жилища возможно только на основании решения суда, в случаях прямо предусмотренных законом. Административный порядок выселения из жилого помещения, в частности, на основании санкции прокурора не применяется.

1. 
   Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав.

По своей сути это общеправовой принцип. Правовые нормы, в том числе и жилищно-правовые, должны обеспечивать беспрепятственное осуществление субъективных прав участников жилищных правоотношений, устанавливать порядок и процедуры их реализации.

1. 
   Признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа жилищных отношений.

Юридическое равенство субъектов жилищных правоотношений, которое в гражданском праве подразумевает отсутствие властно-подчинённых отношений между ними, в жилищно-правовых отношениях означает равноправие пользователей жилыми помещениями. Такое равноправие может быть нарушено только Жилищным кодексом, федеральным законом или оно должно вытекать из существа отношений по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.

1. 
   Необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав.

Осуществляется этот принцип использованием гражданско-правовых способов защиты, предусмотренных как в статье 12 Гражданского кодекса (далее ГК РФ), так и в статье 11 ЖК РФ. При этом защита жилищных прав в административном порядке может осуществляться только в случаях, предусмотренных самим жилищным кодексом и решение, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суде.

1. 
   Судебная защита нарушенных жилищных прав.

В соответствии со статьёй 18 Конституции РФ права и свободы человек и гражданина обеспечиваются правосудием. Определяя защиту жилищных прав, статья 11 ЖК РФ, устанавливает, что такая защита осуществляется судами по подведомственности дел, установленной процессуальным законодательством.

1. 
   Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению - принципы жилищного законодательства, обусловленные крайне важным социальным значением жилища в жизни человека. Эти принципы направлены на предотвращение необоснованного сноса жилых домов и превращение жилого помещения, жилого дома в нежилые помещения и здания. Нормы жилищного законодательства должны обеспечивать сохранность жилищного фонда, систематический контроль за использованием жилья строго по назначению, так как потребительские качества жилища должны служить целям постоянного проживания, отвечать интересам его пользователей.

1. 
   Право на свободный выбор жилых помещений для проживания на основаниях, предусмотренных законодательством.

Такая свобода выбора жилых помещений, в юридическом смысле, основана на конституционном положении, в силу которого, каждый, законно находящийся на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и место жительства (ч.1 ст.27 Конституции РФ). Это положение раскрыто также федеральным законом «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 № 5242-1. Исходя из указанных положений и при соблюдении определённых законодательством правил, граждане по своему усмотрению определяют, в каких жилых помещениях они будут проживать.

Право пользования жилым помещением является основанием регистрации гражданина по месту его проживания. Такая регистрация, заменившая институт прописки имеет уведомительный, а не разрешительный, как было ранее, характер.

6. Источники жилищного права.

Жилищный кодекс установил новую систему жилищного законодательства, которую образуют источники жилищного права. Жилищное законодательство ранее включалось в состав гражданского законодательства. В настоящее время в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Так, в пункте «о» Конституции РФ упоминается гражданское законодательство, а в пункте «к» - жилищное законодательство. Статьи 288, 292 Гражданского кодекса РФ также прямо указано на применение норм жилищного законодательства.

Конституция РФ в статье 72 относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Таким образом, субъектам РФ предоставлено право иметь собственное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления законодательной деятельности. Согласно статье 72 Конституции РФ, субъекты РФ вправе издавать законы по вопросам, находящимся в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в том числе иметь жилищное законодательство. При отсутствии федеральных законов субъекты РФ вправе в опережающем порядке принимать свои законы, которые после издания федерального закона должны быть приведены в соответствие с ним. Но надо учесть, что в соответствии с пунктом 6 статьи 76 Конституции РФ, случае противоречия между федеральным законом и нормативно-правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ, действует нормативно-правовой акт субъекта РФ.

В систему жилищного законодательства входят:

1. 
   Конституция РФ;
2. 
   Федеральные законы;

1) Здесь в первую очередь необходимо назвать ЖК РФ - кодифицированный (систематизированный) закон, который был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и вступил в силу с 1 марта 2005 года. Среди федеральных законов Кодекс закрепил свое верховенство;

2) Гражданский кодекс РФ;

3) Градостроительный кодекс РФ;

4) Федеральные законы: Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»; ФЗ от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; ФЗ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и другие.

1. 
   Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ;
2. 
   Нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти.
3. 
   Акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили.

Так, продолжают действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г., Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства, утверждена Министерством юстиции СССР и МВД СССР 20 января 1989 г.

1. 
   Законы и нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации.
2. 
   Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления;

До приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Жилищный кодекс РФ, в статье 9, впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, поэтому, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

7. Действие жилищного законодательства.

При применении жилищного законодательства необходимо учитывать, что изданные до введения в действие Жилищного кодекса РФ нормативные правовые акты, не являющиеся законами, применяемые на территории Российской Федерации по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Кроме того, в правоприменительной практике применяются руководящие разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и постановления Конституционного Суда РФ.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Применение жилищного законодательства по аналогии возможно в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений. При отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) или при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Нормативные правовые акты:

1. 
   Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Рос­сийская газета. 1993. № 237. 25 декабря.
2. 
   Декларация прав и свобод человека и гражданина утвержденная Постановлением Верховного Совета РФ от 22 ноября 1991 г. N 1920-1, // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР", 26.12.1991, № 52, ст. 1865.
3. 
   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
4. 
   Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.
5. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.
6. 
   Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., в ред. от 31.12.2005г., № 206-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
7. 
   Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23.10.2002г. №138-Ф3, в ред. от 26.12.2005 № 14-П, //Собрание Законодательства РФ 2002. №46, ст. 4532.
8. 
   Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 190-ФЗ., в ред. от 31.12.2005 № 210-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.
9. 
   Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» от 27 июня 2003 г. № 152.

Литература для изучения:

1. 
   Гражданское право: Учебник. В 2?х т. / Под ред. Е.А.Суханова. М.: БЕК, 2001.
2. 
   Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006.Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, № 6.
3. 
   Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.
4. 
   Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2006.
5. 
   Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997.
6. 
   Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. № 3. .
7. 
   Лисица В.Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. № 9.
8. 
   Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2. Саратов, 2000.
9. 
   Пчелинцева Л.М. Учение о праве граждан на жилище в отечественной юридической науке: основные этапы // Жилищное право. 2004. № 2.
10. 
    Пчелинцева Л.М. Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты // Жилищное право. 2004. № 3.
11. 
    Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации - важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.
12. 
    Эрделевский A.M. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6. С. 16.