Введение
2. Основные нормы жилищного кодекса в сфере защиты прав граждан
3. Обзор положений в сфере защиты прав граждан во втором разделе жилищного кодекса
Заключение
Список использованных источников и литературы
Введение
Согласно ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.
Конституция РФ предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч.2, 3 ст.40).
Жилищный кодекс РФсодержит новую концепцию жилищного законодательства, формулирует права и обязанности граждан, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями. С момента вступления Кодекса в силу жилье предоставляется малоимущим и только по договору социального найма. Многие федеральные законы, такие как о приватизации жилья, об основах федеральной жилищной политики, о товариществах собственников жилья и др., признаны не действующими либо применяются в части, не противоречащей ЖК РФ.
В кодифицированном акте сведены воедино нормы федерального жилищного законодательства. Кроме Конституции РФ, Кодекс основывается на общепризнанных принципах и нормах международного права. Согласно ч.4 ст.15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Действие этого конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству. Кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства (ст.9).
1. Общая характеристика современного жилищного законодательства
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан (ч.2 ст.1). Ограничение жилищных прав допускается на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане, законно находящиеся на территории России, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания могут быть ограничены только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч.3 - 5 ст.1).
В ст.4 Кодекса приведен перечень жилищных отношений по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, а также общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда, его содержания и ремонта; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; оказания коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Участниками жилищных отношений, регулируемых законодательством, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.
Кодекс установил систему жилищного законодательства (ст.5), которая, согласно п. "к" ч.1 ст.72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В систему входят нормативные правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях. Кроме того, сюда относятся принятые в соответствии с Жилищным кодексом РФ иные федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти. Гражданским кодексом РФ регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст.288 - 293), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.).
Нормы жилищного законодательства могут устанавливаться конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. В системе жилищного законодательства выделены и акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат Конституция РФ, Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации " от 6 октября 2003 г. (с последующими изменениями), а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований.
Как и Гражданский кодекс РФ (п.2 ст.3), Жилищный кодекс закрепил свое верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В случае возникновения правовых коллизий применяются положения Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.5).
Статья 7 ЖК РФ предусматривает применение жилищного законодательства по аналогии . В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона ). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права ) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.
В Кодексе установлены пределы действия жилищного законодательства во времени (ст.6). По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Жилищный кодекс РФ допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Жилищный кодекс РФ определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст.10). Это договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В гл.7 подробно регламентированы основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Так, согласно ст.49 ЖУ РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами, как указано в ч.2 ст.49, являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
В Кодексе нет конкретных критериев определения малоимущих. Классифицировать по этому признаку граждан будут администрации субъектов Федерации. В связи с этим Министерством регионального развития РФ разработаны и утверждены приказом от 25 февраля 2005 г. № 17 Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, которые направлены в регионы.
Кроме того, приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.
И обязанности
В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие , характерные для граждан – пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня.
С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений <1>, представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.
——————————–
К основным гражданским жилищным правам относятся:
Заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);
Право вселения других граждан на занимаемую площадь;
Право пользования жилищем (частично);
Некоторые другие права.
К основным административным жилищным правам относятся:
Право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
Право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;
Право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
Некоторые другие права.
Специальная норма, посвященная основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в ст. 10 ЖК РФ. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Соответственно с этим жилищные права и обязанности возникают:
Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
Из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
Из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
В результате приобретения в собственность жилых помещений;
Из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
Вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.
Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:
во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;
Введение 3
Глава 2. Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан 7
2.1 Вопрос совместного проживания граждан 7
2.2 Порядок реализации и особенности защиты жилищных прав граждан в процессе приватизации 9
2.3 Вопросы защиты жилищных прав на жилье в ЖСК. 13
2.4 Индивидуальное жилищное строительство и права граждан 14
Глава 3. Реализация военнослужащими, лицами уволенными в запас 16 и членами их семей прав на жилье, особенности его защиты
Заключение 19
Библиография 20
Список сокращений 21
Приложения 1-2 22
Введение
Законодательство, регулирующее рынок недвижимости далеко от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в одну из самых глобальных на сегодняшний день. Факторами, определяющими актуальность данной проблемы являются:
Развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан.
Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав.
Злоупотребления чиновников правовой неинформированностью населения, низкий уровень правовой культуры.0
Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства.
В данной работе будут подвергнуты разбору следующие вопросы: понятие и содержание жилищных прав и интересов граждан; правовые основы защиты жилищных прав и интересов граждан; порядок и особенности защиты жилищных прав граждан; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов военнослужащих, лиц, уволенных в запас и членов их семей; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов граждан в судебно-правовом порядке. При написании своей работы особое внимание уделяю нормативным актам, регулирующим жилищные правоотношения. Использую материалы периодической печати, научную литературу, учебную литературу, преимущественно последних лет. В основном работы русских правоведов: Лазарева Л.И., Толстого Ю.К., Салтановой С.А. Право граждан на жилище предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий. На практике применение этого права далеко от реализации, вследствие чего обратимся к вопросам защиты жилищных прав и интересов граждан.
Согласно ст2 Закона “ Об основах федеральной жилищной политики”, граждане имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилья в домах государственного, муниципального жилищного фонда. На условиях договора найма, аренды, либо путем приобретения жилья в частную собственность. Государство оказывает помощь в приобретении, строительстве жилья путем предоставления субсидий, используя систему компенсаций и льгот по оплате, содержанию, ремонту жилья. Жилищные права закрепляет в настоящее время и конституция ст.40 КРФ:
Каждый имеет право на жилье;
Никто не может быть произвольно лишен жилья;
Малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату.
В соответствии со ст10ЖК РФ граждане имеют право:
Получить в установленном законом порядке жилое помещение по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;
Приобрести жилое помещение через жилищные и жилищно-строительные
организации;
Приобрести в частную собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
Построить индивидуальное жилое помещение.
В ст28-32 ЖК РФ закреплены основания, порядок, особенности реализации прав граждан на жилье. Прежде чем раскрыть их содержание, необходимо уточнить, что их соблюдение в настоящее время крайне затруднено. Но, они не отменены и дают возможность добиваться реализации, обращаясь в различные инстанции, вплоть до Конституционного Суда России.
Право на получение жилья имеют те граждане, которые:
Обеспечены жильем ниже установленных норм (менее 12кв.м);
Проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям санитарии, техническим требованиям;
Имеют в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;
Проживают в смежных неизолированных комнатах и не связаны семейными отношениями;
Проживают в общежитиях.
Законодательство возлагает на государственные органы обязанности по организации учета жилищного фонда, распределение и предоставление жилья. Создание условий для найма, аренды, кредитной поддержки для приобретения гражданами жилья. Организация жилищного строительства за счет государства, создание условий для безаварийной деятельности жилищной инфраструктуры.
Проанализированные статьи законодательства в части жилищных прав и интересов граждан позволяют подвести итог:
Жилищное законодательство постоянно изменяется и совершенствуется;
Жилищная политика государства, еще не направлена на удовлетворение нужд и потребностей граждан;
Большинство провозглашенных прав остаются только на бумаге;
Общим выводом выступает изменение социальной политики государства, наступление на права граждан в различных сферах, в том числе и жилищной. И как следствие, потребность в защите жилищных прав граждан все более возрастает.¹
Журавлев В.Ф. Социально-правовая защита жилищных прав граждан. М.,1996г.
2 Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан.
Рассмотренные выше содержание и виды жилищных прав участников жилищных правоотношений позволяют утверждать, что в настоящее время в России сложнее и важнее проблемы, чем приобретение жилья для абсолютного большинства граждан нет. Подтверждением тому служит значительная разница между провозглашенным КРФ в ст.40 правом каждого на жилище и возможностью даже “малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище “ получить его бесплатно или “за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами”.
Более того, перекладывание забот по содержанию жилого фонда на население приведет к тому, что многие вынуждены, будут ухудшать свои жилищные условия, а затем довольствоваться социальным жильем.
Единственный путь к сохранению жилья – защита жилищных прав граждан.
1.Вопрос совместного проживания
Одной из сложных статей ЖК РФ является ст.41. Она гласит” при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, за исключением супругов”. Возникает вопрос о том, как быть тем гражданам, у которых в однокомнатной квартире либо в комнате коммунальной квартиры подрос ребенок противоположного пола, чем лица, с которыми он проживает. Ответ не прост. Ведь практика деятельности административных, жилищных, судебных органов в буквальном смысле понимает данную статью однозначно, что только при получении жилья и ни в коем разе по другому. Вопрос второй, а как быть тем семьям, детям которых не исполнилось девять лет? Семья будет поставлена на улучшение жилищных условий в таком случае? Увы, в силу наличия в законе слов “при предоставлении”, нет. Если в коммунальной квартире освобождается комната, а в квартире проживают мать 80 лет, сын 45 лет, то им тоже откажут, если в комнате более 24кв. м. Возвращаясь к ст. 41 ЖК РФ, следует подчеркнуть, что на ее основе следует добиваться права на жилье вплоть до Конституционного суда не только в момент предоставления, но
и в любой момент как только оказались в одной комнате разнополые, достигшие 9 лет.
Следует обратить внимание на ст.53 ЖК РФ¹, которая гласит, что “Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма помещения”. Данное положение относится лишь к жилью государственного и муниципального фонда. Оно никакого отношения не имеет к частному владению, служебному жилью и жилым помещениям в ЖСК. Однако содержание жилья любого вида возлагается на всех, кто им пользуется. Более того, отступления от обязанностей его содержать, использовать по назначению влечет ответственность согласно действующему законодательству.
В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении, иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего проживания без удовлетворения претензии на получение
своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст54 ЖК гласит, что лица вселившиеся в жилое помещение в _______________________________________________________________
¹См., Аскназий С. И., Брауле И.Л., Жилищное право. М.,1995.c75-98.Кириленко В.П., Азбука правовой защиты жилищных прав. СПб.,1996г.
качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном жилом фонде.
Не просто решаются вопросы о признании человека утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия в нем более шести месяцев. Представим себе квартиру, где проживали муж и жена, а затем они развелись. Один из супругов уехал в другое государство и работает там постоянно в течении двух лет. Оставшийся супруг платит квартплату за двоих. Уехавший выписываться не желает и ничего поделать нельзя, суды в выписке отказывают. Остается два пути:1.заинтересовать не желающего выписаться добровольно. 2. произвести раздел лицевых счетов либо раздел жилого помещения.
Закон предусмотрел возможность выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так, что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст.98 ЖК РФ. Суд может при принятии решения о выселении по причине невозможности дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на другое.
Порядок и особенности раздела жилых помещений, находящихся в долевой собственности, предусмотрены ст252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.
2.Порядок реализации и особенности защиты, жилищных прав при приватизации
Под порядком реализации гражданами права на жилье, следует понимать совокупность нормативных актов, устанавливающих основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация.²
Основные принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ” О приватизации жилищного фонда РСФСР”. Указанным законом закреплены правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость. Статья 1 Закона “О приватизации жилого фонда в РФ” гласит: ” Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде”. Граждане, приватизировавшие жилье, владеют, пользуются, распоряжаются им по своему усмотрению. Статьей 6 этого закона закреплено, что передача в собственность граждан жилищных помещений осуществляется компетентными органами администрации в пределах своих полномочий.. .
Указанные организации обязаны принять решения по заявлениям граждан, проживающих в подведомственных домах.
В конвенции ООН 1989г. “О правах ребенка” ¹ сказано, что во всех действия в отношении детей, первоочередное внимание должно быть уделено наилучшему обеспечению интересов ребенка. Именно в силу этого в 1994г. пришлось вносить изменения и дополнения в закон о приватизации. С тем, чтобы ________________________________________________________________
¹ См.:п2.2 Инструкция о порядке приватизации жилищного фонда, Крашенинников П..В., Маслов Н.В., ² Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. М.,1995г,c.18-29.
ликвидировать пробел в законодательстве, приведший к тому, что многие несовершеннолетние были лишены жилья. К примеру, нигде не работающая и злоупотребляющая спиртным мать, не включила в договор о приватизации 14-летнего сына, продала свою приватизированную квартиру и уехала в другое место жительства, бросив сына на произвол судьбы, и только вмешательство Верховного Суда РФ позволило обеспечить ребенка жильем. Закон РФ от 20 июля 1994г» О внесении изменений и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда ” ввел ряд важных гарантий обеспечения прав несовершеннолетних на жилое помещение. Так закон предписывает, чтобы в договор о приватизации включались несовершеннолетние, имеющие право пользования настоящим жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую совместно с несовершеннолетним собственность. И несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим жилым помещением, так как местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительство их законных представителей. В настоящее время обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных помещений, в которых проживают несовершеннолетние, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Существенные изменения затронули и передачу жилья в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, распространяется и на несовершеннолетних лиц. Не включение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства. Постановлением пленума Верховного Суда от 24 августа 1993г. №8 “ О некоторых вопросах применения судами Закона. О ___________________________________________________________________- Права человека: Основные международные документы. М., 1989,c 155-158. приватизации жилищного фонда в РФ ” предусматриваются и иные варианты учета прав других граждан на приватизированное жилое помещение, как если гражданин, подавший заявление о приватизации и документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации договора в государственном органе, то в случае спора включения жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразил при жизни волю на приватизацию, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов. В законе сказано, что решение о приватизации жилья должно приниматься в двух месячный срок со дня подачи заявления.
Ст.4 определено, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах. Порядок приватизации сводится к тому, что граждане представляют в агентство следующие документы: заявление на имя председателя жилищного комитета, справку о прописке по форме 9, характеристику занимаемого жилого помещения по форме 7, документы, удостоверяющие личность и др. Передача жилья в собственность оформляется соответствующим договором о передаче жилого помещения.
Расторжение договора о бесплатной передаче квартир граждан в личную собственность ранее можно было осуществить только в судебном порядке.
При выдвижении убедительных аргументов на недостатки в тексте договора или неправильной информации о порядке его заключения. В настоящее время достаточно обращения граждан в департамент приватизации с письменным заявлением. Приватизация служебных помещений, в которых имеются комнаты, заселенные по служебным ордерам, осуществляется в случае, если лица проработали на предприятии, в учреждении не менее 10 лет, или прожили на данной площади не менее 10 лет. Данный вопрос очень часто решается только судами. Для граждан забронировавших занимаемые помещения, приватизация осуществляется по месту бронирования. В соответствии со ст. 16 Закона “О приватизации ’ приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта ¹, осуществляется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохраняются обязанности производить капитальный ремонт дома независимо_____________________________________________Ѐмо, вько отдельные. Граждане, чье жилье стало непригодным для проживания в результате стихийного бедствия, имеют право получить жилые помещения вне очереди. Но, приватизировать вновь полученное жилое помещение гражданин уже не сможет. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации.
3.Вопросы защиты жилищных прав на жилье в жилищно-строительных кооперативах.
Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких сделок не требуется. Факт внесения паевого взноса влечет переход права собственности в кооперативном доме к члену ЖСК, и квартира выбывает из состава имущества кооператива. Соответственно утрачивается право на возврат паевого взноса при выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эту квартиру, принимается в члены этого кооператива по заявлению этого гражданина, отказ ему в этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку соответствующего кооператива за подписями председателя и бухгалтера, скрепленные печатью. Отказ председателя кооператива в выдаче в выдаче такой справки может быть обжалован в суд по ____________________________________________________________________См Литовкин В.Н. Жилищное законодательство., Справочное. пособие. М.,1998. месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.
4.Индивидуальное жилищное строительство и права граждан.
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки ¹. Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.
В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.
3.Реализация военнослужащими, лицами уволенными в запас, и членами их семей прав на жилье, особенности его защиты.
Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту и совместно проживающим с ними членам семей, предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия к новому месту военной службы жилые помещения по нормам жилищного законодательства, за счет государственного и муниципального жилья, переданного в пользование Министерству обороны. При этом прапорщикам, мичманам, проходящим военную службу по контракту, сержантам, старшинам, солдатам и матросам на первые 5 лет военной службы по контракту, а офицерам, призванным на военную службу - на весь срок службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва на военную службу. При продолжении военной службы свыше этих сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.
Но, указанные сроки настолько нереальны, что больше похожи на красивую сказку. В то же время эти сроки выдерживаются для тех, кто имеет хороших ходатаев в виде могущественных родственников. В этой связи возникает вопрос о том, вправе ли в случае не предоставления жилья в предусмотренные законом сроки добиваться своего права в судебном порядке. Ответ только один, да такое право имеется у каждого, кому в течение трех месяцев жилье не предоставлено, другое дело относительно результата. Несоблюдение сроков предоставления жилья можно считать и нарушением обязательств по контракту одной из сторон. Военнослужащие-контрактники, в период службы имеют право на улучшение жилищных условий с учетом норм, очередности и льгот, установленных жилищным законодательством. Им предоставляется право на вступление в ЖСК, либо на получение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов. Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие к новому месту военнослужащего, до получения жилых помещений для постоянного проживания регистрируются по месту дислокации воинских частей. Указанным лицам предоставляются служебные помещения. Оказывается безвозмездная помощь гражданам в зависимости от лет выслуги. Военнослужащие, проходящие службу по контракту, за три года до увольнения включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилья. Граждане, имеющие продолжительность военной службы 10 лет и более уволенные из рядов вооруженных сил обеспечиваются органами местного самоуправления жильем не позднее чем в трехмесячный срок со дня прибытия в избранное место жительства. Это право действительно один раз. Военнослужащие, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более, не имеющие жилых помещений по нормам, установленным законодательством, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления жилья. За семьями военнослужащих, потерявших кормильца, после смерти военнослужащего сохраняется право на улучшение жилищных условий, они не могут быть выселены, им предоставляется преимущественное право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Органы местного самоуправления производят капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, принадлежащих семьям военнослужащих, их семьям. Военнослужащим предоставляются льготы по оплате жилой площади, коммунальных услуг, установке квартирных телефонов, абонементной плате за пользование ими, на обеспечение в первоочередном порядке топливом со скидкой в 50 процентов.
Исследование жилищного и военного законодательства России позволяет сделать выводы: право субъектов на жилище защищено более надежно; установленные гарантии прав на жилье в недостаточной мере обеспечены экономически; обеспечение жильем субъектов при переводах в другие гарнизоны затрудняется отсутствием четко продуманной системы защиты; строительство жилья идет медленно из-за отсутствия структур, способных его субсидировать на взаимовыгодных условиях; суммы, выделяемые для компенсации оплаты жилья по договору поднайма, в настоящее время являются недостаточными.
Заключение.
Исследование жилищных прав и интересов граждан, а также правовой сущности законов и подзаконных актов их закрепляющих. Анализ жилищного законодательства и судебной практики, позволяют сделать следующие выводы:
Жилищные правоотношения были, есть и останутся самыми актуальными и сложными, ибо даже при наличии стабильно действующей жилищной индустрии удовлетворить требованиям всех граждан не представляется возможным. Причин тому множество, увеличение состава семей, желание улучшить жилищные условия, необходимость перемены места жительства.
Правоотношения в жилищной сфере значительно осложнены противоречивостью и несовершенством предписаний, закрепленных как законами, так и подзаконными актами.
Серьезные недостатки законодательной базы, использованной для приватизации жилых помещений, позволили криминализировать эту область, и лишить жилья значительное число граждан. Восстановление права на жилье невозможно фактически, так как оно уже перепродано, передарено и тд.
Реализация права граждан распорядиться своим жильем требует твердого знания законодательства, особой осмотрительности при вступлении во взаимоотношения, как с физическими, так и с юридическими лицами.
Особенности защиты прав на жилье военнослужащих и членов их семей зависят от особенностей прохождения военной службы и снабжения армии.
Особо не защищенной частью населения являются проживающие в общежитиях.
Таким образом, необходимость института защиты жилищных прав граждан, выработка его сущности, содержания, механизма и принципов выходит на первый план. Эта необходимость обоснована и подтверждена практикой. Только на основе реальной защиты жилищных или других прав граждан можно построить законопослушное и здоровое общество.
Библиография
1.Конституция Российской Федерации. М., 1996г.
2.Закон Российской Федерации” О статусе военнослужащих ” от 22.01.1993 с последующими изменениями и дополнениями.
3.Закон Российской Федерации “ Об основах федеральной жилищной политики” от 24.12.1992 г. с последующими изменениями и дополнениями.
4.Закон Российской Федерации “ О товариществах собственников жилья” от 15.06.1996г.
5.Жилищный кодекс РСФСР с изменениями и добавлениями. М, 1995г.
6.Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1и2.СПб,1997г.
7.Постановление Правительства Российской Федерации “ О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на покупку жилья и выплаты денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы ” от 26.06.1995г.
8.Коровников А.В.Социальная защита военнослужащих. М.,1995г.
9. Волочков Н.Г. Криминальные аспекты рынка недвижимости. Справочник по недвижимости. М.,1996г.
10.Крашенинников. П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. М.,1995г.
11.Трубников. П.Я. Мой дом - моя крепость. Право собственности граждан на жилье. Вопросы судебной защиты. М.,1993г.
12.Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М.,1995г.
13.Андреанов И. И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М.,1995г.
14.Салтанова С.А. К вопросу об основании гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищного законодательства. \ Ученые записки юридического факультета. Выпуск 2. СП б, 1997, c.66-67.
Список сокращений
“РФ”- Российская Федерация;
“ ст. ”- статьи;
“ гг. ”- годы;
“ ГК ”- Гражданский кодекс Российской Федерации;
“ и др.”. и другое;
“ М “ - Москва;
“ Спб ”- Санкт-Петербург;
“ ЖК ”-Жилищный кодекс;
“ ЖСК ” – Жилищно-строительный кооператив;
“ КРФ ”- Конституция Российской Федерации.
Приложение 1
Для эффективной защиты жилищных прав граждан, предлагаются образцы различных документов, без которых ни одну проблемму не решить.
В _____ районный суд
Истец: Федоров И.П.-Ольгино-1 дом 5
Ответчик: Анукидзе А. И. –Ольгино-1, дом 5
Третье лицо:Северный завод
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О признании права собственности на часть домовладения
По взаимной договоренности мною с ответчиком в ______200_года был построен жилой дом по адресу _________. Во время строительства я приобрел и доставлял строительные материалы, в частности кирпич, кровельное железо, водопроводные трубы, что подтверждается квитанциями, счетами и составленными актами. Кроме того вкладывал в строительство денежные средства в сумме 45.000.000 рублей. Личным трудом также принимал участие в строительстве дома.
Договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома был оформлен в исполкоме Совета народных депутатов на Федорова И. О.
После завершения строительства дом в установленном законом порядке принят в эксплуатацию и оформлен на ______________.
Мои требования о выделении доли в построенном доме ответчик оставляет без удовлетворения, ссылаясь на то, что ________ исполком________ Совета народных депутатов не возражает против изменения договора о предоставлении земельного участка. В соответствии со ст. 288-292 ГК РФ.
Признать за мной право собственности на долю жилого дома по адресу ________________. Вызвать свидетелей ______________________. Назначить строительно-техническую экспертизу на его строительство.
Приложение:
1Правоустанавливающие документы на жилой дом
2Доказательства, подтверждающие участие истца трудом и средствами в возведении дома.
3Доказательства, подтверждающие, что между истцом и ответчиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом.
4Письменный документ, в котором изложено мнение исполкома по вопросу изменения договора о предоставлении земельного участка.
5 Копии искового заявления, квитанция госпошлины.
Подпись Дата
Приложение 2
В__________районный суд (городской)
Народный__________суд (области, края, республики)
Истец___________________________(Ф.И.О., адрес)
Ответчик___________________________(Ф.И.О.,адрес)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
Об изменении долей собственников жилого дома
Истец и ответчик являются собственниками жилого дома по адресу:_____________________________________.
Доли каждого собственника дома составляют_________________________________________________(указать размер доли каждого собственника)
Указанные доли были в установленном законом порядке определены и зарегистрированы собственниками дома в __________19____г.
В настоящее время доли участников общей собственности подлежат изменению ввиду __________________________(указать, кем и когда производились постройки общего дома, было ли на это разрешение исполкома местного совета и согласие остальных участников общей долевой собственности).
В соответствии со ст. 244-256 ГК РФ
Изменить доли собственников домовладения, расположенного по адресу________________________________.
Назначить строительно-техническую экспертизу для определения новых долей собственников дома.
Приложение:
1.Правоустанавливающие документы на жилой дом, договор о предоставлении земельного участка, справка бюро технической инвентаризации о правовой регистрации дома.
2 Доказательства, подтверждающие, что истцом с разрешения исполкома местного Совета народных депутатов произведена постройка, и принятие постройки в эксплуатацию (акт приемки).
3. Выкопировка из плана строения.
4. Копия искового заявления для ответчиков.
5. Марка (квитанция) госпошлины.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36-38 ЖК РФ);
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22-24 ЖК РФ);
5) учета жилищного фонда;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25-29 ЖК РФ);
8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161-165 ЖК РФ);
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);
10) предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153-160 ЖК РФ);
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).
Приведенный перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п.
Жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В частности, к жилищным правам относятся:
· право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);
· право вселения других граждан на занимаемую площадь;
· право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;
· другие права.
Обладая жилищем, независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей . По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:
· использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;
· выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
· своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;
· использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
Ст. 10 ЖК РФ устанавливает перечень оснований возникновения прав и обязанностей участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Таким образом, жилищные права и обязанности возникают:
· из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
· из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
· из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
· в результате приобретения в собственность жилых помещений;
· из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
· вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Тема 1. Понятие жилищного права
Предмет регулирования жилищного права
Жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем.
В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4ЖК).
Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями).
Право граждан на жилище
Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.
В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).
Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).
Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).
В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.
Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.
В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).
Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:
1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.
В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.
Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;
2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.
Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;
3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.
Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.
Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:
1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;
2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;
3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина - нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;
4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.
Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.
Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).
Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.
Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.
Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.
Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.
Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).
Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» - совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.
Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.
Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.
Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.
Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.
Жилищные права и обязанности граждан
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2–5 ст. 1 ЖК).
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.
Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.
Защита жилищных прав осуществляется путем:
Признания жилищного права;
Восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
Признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;
Неприменения судом такого нормативного правового акта;
Прекращения или изменения жилищного правоотношения;
Иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.
Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2–3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК).
Статья 20 ЖК предусматривает государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Этот контроль осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущим его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения.
К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).
