Частный сервитут. Установление сервитута: возможные проблемы

Под частным сервитутом понимается право осуществлять использование чужой недвижимой вещи. Примером, иллюстрирующим частный сервитут, является, например, дорожка, проходящая по участку соседа или же проведение через чужой участок линии коммуникаций. Частные сервитуты устанавливаются между лицами, имеющими смежные земельные участки, то есть соседями.

Сервитут – это ограниченное вещное право, cрок его существования совпадает со сроком существования права собственности.

Управомоченной стороной является тот, кто владеет сервитутом, а обязанной стороной выступает владелец участка, который сервитутом обременен.

У обязанной и управомоченной сторон имеются различные права и обязанности. Право пользования имеет управомоченное лицо, а право распоряжения – сторона обязанная.

В соответствии с гражданским законодательством за сервитут может устанавливаться равноценная справедливая плата по требованию собственника участка, который обременен. Однако данное условие распространяется, если законом не установлен иной вариант. Это значит, что может быть установлен и сервитут бесплатного характера, но в настоящее время такой вариант в гражданском законодательстве не содержится.

Частный сервитут может устанавливаться в соответствии с соглашением сторон или же в соответствии с решением суда.

Для того, чтобы сервитут зарегистрировали, необходимо подать соответствующее заявление в органы Росреестра. Такое заявление может подать собственник или владелец, стороны соглашения, пристав-исполнитель, если имеется решение суда, а также лицо, имеющее согласно доверенности право осуществлять регистрационные действия.

Кроме заявления необходимо также предоставить и иные документы:

  • решение суда или соответствующее соглашение;
  • подтверждение оплаты госпошлины. Её размер составляет 1 500 руб. для лиц физических и 6 000 руб. для юридических;
  • доверенность или иной документ, являющийся подтверждением полномочий представителя;
  • кадастровый план обремененного участка, в котором должно быть отмечено наличие сервитута.

Правила, которые необходимо помнить, осуществляя регистрацию сервитута:

  • не может осуществляться отчуждение сервитута без соответствующего ему участка земли;
  • при установлении сервитута на участок, у которого есть несколько собственников, а собственность совместная, требуется получить согласие от каждого из них;
  • не нужно предоставлять кадастровый план, если наложение сервитута было осуществлено на весь участок целиком;
  • на участок накладывается обременение после того, как будет установлен сервитут.

В Едином государственном реестре должна содержаться соответствующая запись об установленном сервитуте, так как он является ограниченным вещным правом.

Сведения о проведенной регистрации должны быть обязательно доведены до сведения собственника или законного владельца, не являющегося заявителем, через пять рабочих дней.

Порядок установления частного сервитута на земельный участок

Основными целями устанавливаемого по соглашению сторон частного сервитута являются:

  • возможность осуществления проезда, прохода, перемещения через чужой земельный участок;
  • для проведений электрических сетей;
  • для проведения канализационных работ или водопроводной сети;
  • для реализации иных интересов лица, которое в этом заинтересовано, если иными законными путями достичь этого не представляется возможными.

Вышеприведенный перечень исчерпывающим не является и может быть расширен (кроме отдельных видов сервитута личного характера).

Заинтересованное лицо может выдвигать свои требования только к лицу, являющемуся собственником участка земли. Если же земельный участок относится к фонду государственной или муниципальной собственности, для наложения сервитута лицу следует обратиться в органы государственной власти или местного управления. Требование также может предъявить лицо, который обладает участком на основании различных прав.

Установление сервитута осуществляется в отношении граничащих между собой участков, однако существуют исключения, когда он устанавливается и в отношении иных участков.

Оформление осуществляется путем составления соглашения между собственником земельного участка и лицом, которое в этом заинтересовано. В случае отсутствия компромисса между ними или в случае отсутствия соглашения возможно обращение в суд третьего лица с соответствующим иском.

Результатом оформления сервитута личного является государственная регистрация.

Как прекращается сервитут на земельный участок?

Выделяют следующие основание прекращения данного обременения:

  • в случае отпадения причин, по которым сервитут был установлен;
  • в судебном порядке установлена невозможность использования участка по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственник обремененного участка имеет право требования выкупа государственным или муниципальным органом участка, компенсации убытков или предоставления соразмерного участка;
  • если участок перестанет существовать физически;
  • если управомоченная и обязанная стороны соединяется в одном лице;
  • отмена нормативно-правового акта, в соответствии с которым сервитут был установлен;
  • если земля перестанет находиться в гражданском обороте.

Пользование чужим земельным участком для того, чтобы попасть к себе, - нередкая ситуация для предприятий промышленности. Речь идет о случае, когда доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему предприятию, возможен только через принадлежащие другому лицу земельные участки. Выходом в такой ситуации является заключение соглашения об установлении частного сервитута. Однако если с собственником земельного участка договориться не удастся, придется обращаться в суд. Кроме того, предприятие промышленности может столкнуться с тем, что в отношении его земельного участка введен публичный сервитут. Это также может вызвать определенные проблемы.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут может быть частным или публичным (при этом и тот и другой сервитуты подлежат государственной регистрации в ЕГРП), срочным или постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). В Гражданском кодексе (ст. ст. 274 - 277) речь идет исключительно о частном сервитуте. Заметим: согласно поправкам, подготовленным к внесению в ГК РФ (проект федерального закона N 47538-6, принят Госдумой в первом чтении 27.04.2012), изменения должны затронуть и институт сервитута (вводится новая гл. 20.2 "Сервитут") (пока не принята - ред.). Причем поправки по некоторым моментам являются существенными.

Публичный сервитут согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Подчеркнем: публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом.

Обратите внимание! Публичный сервитут устанавливается лишь в отношении земельных участков, частным сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ). В соответствии с подготовленными поправками к ГК РФ сервитут можно будет устанавливать в отношении земельного участка, здания или сооружения, а также помещения.

В каких случаях устанавливается публичный сервитут?

Возможность установления публичного сервитута базируется на закрепленном в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.

Именно поэтому установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, целью проведения которых является учет мнения и интересов населения при установлении публичного сервитута. Получается, общественные слушания нужны для соблюдения баланса публичного и частного интересов при использовании земельного участка.

Важно. Основной отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут.

Исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно эти сервитуты можно разделить на три категории:

Сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (пп. 1, 6, 10);

Сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (пп. 4, 5, 7 - 9);

Сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (пп. 2, 3).

Итак, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Минэкономразвития подчеркнуло: это не предусматривает установление публичного сервитута в целях прокладки (строительства) инженерных коммуникаций (Письмо от 12.09.2011 N Д23-3824);

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (К иным видам изыскательских и исследовательских работ не относится прокладка электрических линий (Постановление ФАС ЗСО от 15.08.2011 по делу N А46-12932/2010));

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Приведем один из случаев, когда в установлении публичного сервитута было отказано (Постановление ФАС ПО от 15.11.2011 по делу N А65-5048/2011). Индивидуальный предприниматель посчитал, что орган местной власти незаконно бездействует (непринятие постановления об установлении публичного сервитута), и обратился в суд. Арбитры указали: такое незаконное бездействие может иметь место при доказанности истцом нарушения его права требовать установления публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения. При этом наличие в собственности истца магазина, для прохода к которому необходимо установление ограничения, само по себе не является основанием для установления публичного сервитута. Оказалось, что проведенные общественные слушания не свидетельствуют о наличии интереса местного населения к установлению ограничения, поскольку отсутствуют сведения о том, что обсуждалось установление публичного сервитута непосредственно в отношении вышеназванного земельного участка в испрашиваемом заявителем виде.

Когда публичный сервитут нарушает права собственника земельного участка?

Если в отношении земельного участка, принадлежащего предприятию промышленности, будет установлен публичный сервитут и предприятие посчитает такое обременение незаконным, свои интересы придется отстаивать в суде. Это следует, в частности, из п. 8 ст. 23 ЗК РФ: лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В том случае, если орган власти, установивший сервитут, не представит в суд доказательства того, что публичный сервитут установлен для реализации потребностей, перечисленных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, решение об установлении сервитута будет признано недействительным.

Так, судьи ФАС ВСО (Постановление от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011) признали недействительным распоряжение органа власти об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю. Причиной такого решения стало отсутствие доказательств правомерности установления сервитута:

Администрация не представила документы, подтверждающие необходимость обременения земельного участка путем установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения и отсутствие иной возможности прохода или проезда к каким-либо объектам у неопределенного круга лиц;

В оспариваемом распоряжении не указана цель установления публичного сервитута;

Протокол общественных слушаний не содержит сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления.

Какие еще ошибки допускают органы власти при установлении публичных сервитутов? Судьи ФАС УО (Постановление от 23.07.2009 N Ф09-5166/09-С6) указали: действующее законодательство РФ не предоставляет органу местного самоуправления возможность устанавливать публичный сервитут на земельный участок для прохода и проезда с целью организации автостоянки, а также в интересах частных лиц.

Важно. Публичный сервитут устанавливается для соблюдения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным образом. В связи с этим орган власти должен доказать невозможность осуществления прохода или проезда другим способом, кроме обременения земельного участка путем установления публичного сервитута.

Не может идти речь об установлении публичного сервитута и в отношении принадлежащего промышленному предприятию земельного участка, на котором находятся опасные производственные объекты (в этом случае, если доступ иным способом никак невозможен, обременение может быть установлено только на часть земельного участка). Ключевым здесь является требование о предотвращении со стороны организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, проникновения на данный объект посторонних лиц (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Федеральный закон N 116-ФЗ)). Об этом сказано в Постановлении ФАС ПО от 17.06.2011 по делу N А55-22876/2010. Предметом рассмотрения в нем стало постановление мэра городского округа Жигулевск, в соответствии с которым был установлен постоянный публичный сервитут на земельный участок, который принадлежит на праве собственности обществу и на котором находятся опасные производственные объекты. Цель сервитута - обеспечение гражданам беспрепятственного проезда и прохода через земельный участок к землям общего пользования (к месту отдыха на побережье Куйбышевского водохранилища), а арендаторам - к арендованным земельным участкам. Судьи пришли к следующим выводам. При установлении публичного сервитута на весь участок орган местного самоуправления не учел положения ст. 23 ЗК РФ и ст. 9 Федерального закона N 116-ФЗ и создал препятствия для общества по эксплуатации опасного производственного объекта. При таких обстоятельствах общество не может в полной мере выполнить свои обязанности по предотвращению проникновения на опасный производственный объект посторонних лиц, за что может понести ответственность на основании норм КоАП РФ (нарушение требований промышленной безопасности). Решая вопрос местного значения (установление публичного сервитута на весь участок общества), орган власти подвергает опасности граждан, которые при использовании права публичного сервитута могут оказаться на той части участка, где находиться опасно для их жизни и здоровья. При этом нарушаются требования промышленной безопасности. В результате оспариваемый нормативный правовой акт органа местного самоуправления нарушает права не только общества, но и неопределенного круга лиц. Кроме того, для общества установлены не наименее обременительные условия сервитута, как это предусмотрено п. 5 ст. 23 ЗК РФ, а, напротив, наиболее обременительные.

Для промышленников представляет интерес еще одно дело. Судьи ФАС ВСО (Постановление от 21.09.2011 по делу N А19-8908/2011) признали недействительным постановление органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута, цель которого - добыча каменного угля и строительство водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения. На основании положений ст. ст. 30, 55 ЗК РФ земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с использованием недр, могут быть предоставлены недропользователю в аренду, а в случае нахождения участков в собственности других лиц - после их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации спорные земельные участки находятся в собственности индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав. Следовательно, установление публичного сервитута на земли сельскохозяйственного назначения в целях добычи каменного угля и строительства водозащитных дамб и нагорных канав не соответствует Земельному кодексу. Также необходимо учитывать: земельным законодательством не предусмотрено использование земель сельскохозяйственного назначения на период добычи полезных ископаемых без перевода данных земель в земли соответствующей категории. Кроме того, публичный сервитут был установлен в защиту интересов конкретного юридического лица, которое действовало в своих интересах, не носящих характер общественных публичных нужд. Последнее связано с непредставлением в суд доказательств того, что добытые полезные ископаемые по условиям лицензии будут переданы муниципальному образованию либо обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для муниципального образования при осуществлении возложенных на него публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося его собственностью. Что касается строительства водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках, оно связано с добычей каменного угля и необходимо для защиты горных выработок от поверхностных вод.

Обратите внимание: если публичный сервитут установлен на законных основаниях, предприятие промышленности не может совершать действия, в результате которых заинтересованные лица не смогут воспользоваться земельным участком (например, действия по установке забора, шлагбаума, охраны) . Именно по этой причине владельца земельного участка, обремененного публичным сервитутом, заставили демонтировать металлические ворота, бетонный забор, пропускной режим, установленные на этом земельном участке, препятствующие проходу и проезду через него (Постановление ФАС СЗО от 09.02.2010 по делу N А56-51801/2008). Более того, лица, которым был закрыт доступ к земельному участку, могут потребовать компенсировать возникшие у них в связи с этим убытки, а судьи вправе удовлетворить такой иск (пример - Постановление ФАС СЗО от 24.01.2012 по делу N А56-38582/2009). Если же сервитут не установлен, требования об устранении препятствий в пользовании чужим недвижимым имуществом, естественно, не будут удовлетворены (Постановление ФАС ЗСО от 11.10.2010 по делу N А67-10563/2009). Изложенное в равной степени касается и частного сервитута (см., например, Постановление ФАС МО от 04.05.2012 по делу N А41-2181/10).

При каких обстоятельствах устанавливается частный сервитут?

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) (так называемый собственник господствующей недвижимой вещи) вправе потребовать от собственника соседнего (обслуживающего) земельного участка (а в необходимых случаях - и от собственника другого (соседнего) земельного участка) предоставления ему права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Подчеркнем: требования об установлении сервитута могут быть предъявлены только собственнику обслуживающего земельного участка (другого недвижимого имущества). Поэтому, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему государственному или муниципальному органу. Его нельзя предъявить лицу, которое владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кто вправе предъявить эти требования?

В силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ в частную собственность не могут предоставляться земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. В связи с этим согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. При этом обладатели сервитутов, в отличие от землепользователей, землевладельцев и арендаторов, не наделяются правами собственников земельных участков (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Добавим: на основании подготовленных для ГК РФ изменений собственник служащей вещи может быть лишен права пользования ею. Речь идет об отрицательном сервитуте, в случае установления которого собственник господствующей вещи вправе запретить собственнику вещи, обремененной сервитутом, пользоваться этой вещью определенным образом.

Исходя из смысла п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию не только собственника господствующей недвижимой вещи, но и лица, которому предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, требовать установления права ограниченного пользования чужим земельным участком в свою пользу может не только собственник недвижимого имущества, но и землевладелец, а также землепользователь, при условии что они не могут обеспечить свои нужды без установления сервитута. А вот арендатор нежилых помещений не вправе от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута.

Теперь поговорим о том, для достижения каких целей может быть установлен частный сервитут. Перечень потребностей, для достижения которых может быть установлен частный сервитут, пока не является закрытым (в отличие от публичного сервитута). В Гражданском кодексе указано, что сервитут может устанавливаться:

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

С целью прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

Для обеспечения водоснабжения и мелиорации;

Для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с поправками, подготовленными к внесению в Гражданский кодекс, перечень видов сервитутов ограничен сервитутом перемещения (может предусматривать право прохода, прогона скота или проезда), строительными сервитутами (сервитуты стройки и опоры), а также горным и коммунальным сервитутами и сервитутом мелиорации.

О порядке установления частного сервитута

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Исходя из общей нормы (п. 1 ст. 161 ГК РФ) данное соглашение заключается в простой письменной форме. В подготовленных поправках к ГК РФ сказано: договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Если стороны не достигнут соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается в суде по иску лица, требующего установления сервитута. Обратите внимание: Гражданским кодексом не предусмотрена возможность обращения в суд с иском об установлении сервитута лицом, от которого другое лицо требует обеспечить ему право прохода (проезда) через участок истца (Постановление ФАС СЗО от 08.02.2011 по делу N А52-1455/2010). Таким образом, частный сервитут устанавливается путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте либо в судебном порядке, если этими лицами не достигнуто указанное соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 (далее - Постановление N 11248/11) подчеркнул: сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для собственника служащей вещи, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды обладателя сервитута, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются (Постановление N 11248/11):

Наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте. Судьи на местах (правда, не все) и раньше отмечали: условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, то есть наличие между ними спора. Поэтому п. 3 ст. 274 ГК РФ не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования спора в смысле п. 2 ст. 148 АПК РФ (Постановления ФАС УО от 16.09.2008 N Ф09-5844/08-С6, ФАС СКО от 18.03.2008 N Ф08-1172/08, ФАС ДВО от 30.03.2010 N Ф03-1551/2010, ФАС МО от 28.04.2011 N КГ-А41/2698-11);

Выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца (лица, претендующего на обладание сервитутом) иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка о его использовании, что не всегда удается. Приведем несколько конкретных примеров.

Оптово-розничное предприятие обратилось в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" и хлебокомбинату об установлении бессрочного частного сервитута на земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании хлебокомбината. Цель сервитута - проезд и проход сотрудников предприятия к принадлежащему ему складу по указанному земельному участку. Прежде чем обратиться в суд, предприятие направило предложение указанным лицам об установлении бессрочного частного земельного сервитута. В иске было отказано по следующим основаниям (Постановление ФАС МО от 17.09.2009 N КГ-А41/8922-09). Во-первых, на территории хлебокомбината действует специальный санитарно-эпидемиологический режим, поэтому установление сервитута может затруднить обеспечение надлежащего санитарного режима и создать угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения. Во-вторых, территория хлебокомбината, в том числе со стороны истца, ограждена непрерывным забором, состоящим из бетонных плит, а со стороны оптово-розничного предприятия вдоль забора по всей длине и поверх забора проходит теплотрасса. В связи с этим для проезда, прохода требуется частичный демонтаж капитального сооружения - забора из железобетонных плит, а также инженерных коммуникаций (теплотрасс). Ну и последнее: истец в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтвердил отсутствие возможности обеспечения проезда, прохода к складу помимо установления сервитута.

Другой случай - Постановление ФАС ПО от 21.03.2012 по делу N А65-19869/2011. Судьи отказали истцу в удовлетворении искового заявления о предоставлении ему права ограниченного пользования частью земельного участка в целях обеспечения прохода и проезда истца к своим зданиям (сооружениям), поскольку он не представил доказательств:

Объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком;

Невозможности предоставления ему другими лицами права проезда и прохода к своим зданиям и сооружениям;

Создания такими условиями, как существующая застройка территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и др., невозможности проезда организации к своим зданиям и сооружениям без обременения сервитутом собственности ответчика либо иных лиц.

Отметим еще один важный момент. Не должно стать причиной для отказа в предоставлении сервитута отсутствие доказательств того, что владелец обслуживающего земельного участка препятствует доступу на него лицу, претендующему на обладание сервитутом. Тем более что в Постановлении N 11248/11 указано: установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, призвано создать на будущее необходимые правовые гарантии для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому, даже если собственник обслуживающей вещи не совершает действий, ограничивающих или затрудняющих доступ к своему имуществу, собственник господствующей вещи вправе требовать установления сервитута. Другими словами, отсутствие препятствий со стороны владельца служащего земельного участка не следует расценивать как возможность обеспечения собственником господствующей недвижимости своих нужд без установления сервитута. Не все судьи на местах согласны с таким подходом. К примеру, ФАС СЗО посчитал, что в рассмотренной ситуации отсутствовали основания для установления сервитута, в том числе по причине того, что истец не представил в материалы дела доказательств того, что ответчик препятствует истцу осуществлять проход через спорный участок (Постановление от 18.07.2011 по делу N А56-39356/2010). В Постановлении ФАС МО от 03.04.2012 по делу N А41-14401/11 сказано: из положений действующего гражданского законодательства не следует, что только введение ограничений собственником смежного земельного участка в проезде другого лица к своему недвижимому имуществу позволяет обратиться к нему за установлением сервитута, а впоследствии - в суд с соответствующим исковым требованием. В Постановлении от 29.03.2010 по делу N А67-7602/2009 ФАС ЗСО на основании исследованных материалов дела установил, что в настоящее время проход и проезд предпринимателей через земельный участок осуществляются беспрепятственно. Отклонив доводы общества, суд указал, что возможное затруднение прохода и проезда в будущем не может служить правовым основанием для разрешения вопроса об установлении сервитута в настоящее время.

О плате за сервитут

Предприятие промышленности, являющееся собственником земельного участка, обремененного сервитутом (публичным или частным), должно знать, что оно вправе требовать соразмерную плату. При установлении публичного сервитута (в результате чего собственник испытывает существенные затруднения в использовании земельного участка) требование о плате предъявляется (причем именно собственником участка) органу государственной власти или органу местного самоуправления, установившему ограничение (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В случае установления частного сервитута за пользование участком плату вносит лицо, в интересах которого введено обременение, то есть обладатель сервитута (п. 6 ст. 23 ЗК РФ, п. 5 ст. 274 ГК РФ). На основании проекта федерального закона N 47538-6 частный сервитут может быть безвозмездным только при заключении договора об установлении сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности. Во всех остальных случаях внесение платы за сервитут обязательно, поэтому размер платы - существенное условие такого договора. Кроме того, сведения о размере платы должны будут указываться в ЕГРП. Еще одно планируемое нововведение касается возможности изменения размера платы (не чаще одного раза в пять лет).

Подчеркнем. Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Плательщиком является орган власти, установивший публичный сервитут, или обладатель частного сервитута.

При определении размера платы можно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Рекомендации). В соответствии с п. 2.2 Рекомендаций величина платы определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Не возражают против возможности использования Рекомендаций и судьи (см., например, Постановления ФАС ВСО от 19.01.2011 по делу N А33-2039/2010, ФАС СЗО от 21.11.2011 по делу N А52-1455/2010, от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010, ФАС УО от 30.08.2010 N Ф09-6784/10-С6). В то же время применение данного документа не является обязательным, как указало Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470. По мнению Министерства, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В Постановлении N 11248/11 по поводу платы сказано следующее. Плату за сервитут можно установить соразмерной материальной выгоде, которую мог бы получить собственник земельного участка, если бы этот участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). Кроме того, на размер платы могут повлиять характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации обладателем сервитута права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Прекращение сервитута

Согласно ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный - в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. В силу ст. 276 ГК РФ по требованию собственника обслуживающей вещи сервитут может быть прекращен в связи с отсутствием оснований, по которым он был установлен. Кроме того, гражданин или юридическое лицо - собственник обремененного земельного участка может потребовать по суду прекращения сервитута в том случае, если в результате обременения этот участок не может использоваться им по целевому назначению. Что касается земельного участка, обремененного публичным сервитутом, в такой ситуации его собственник (как и землепользователь, землевладелец) вправе требовать от органа власти, установившего ограничение, изъятия участка, в том числе путем его выкупа, или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Обратите внимание: не является причиной прекращения частного сервитута переход прав на обремененное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок (другое недвижимое имущество), который обременен сервитутом, к другому лицу (например, по причине смены собственника) сервитут сохраняется. В связи с этим обладателю сервитута не надо заключать новое соглашение об установлении сервитута с новым собственником (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2012 по делу N А58-3967/2011). Если же соглашение все-таки будет заключено (кстати, оно, к примеру, может быть квалифицировано как соглашение об установлении платы за сервитут), регистрировать его в ЕГРП не надо (Постановление ФАС СЗО от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010). Смена собственника не может стать причиной и для отмены публичного сервитута (Постановление ФАС СЗО от 05.09.2011 по делу N А56-57861/2010).

В проекте федерального закона N 47538-6 предложены следующие основания для прекращения сервитута:

По соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;

По решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи;

По требованию любого из этих собственников в случае исчезновения обстоятельств, вызвавших необходимость установления ограничения;

При соединении служащей и господствующей вещей;

При невозможности пользования служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением в случае сохранения сервитута;

По истечении срока, на который установлен сервитут;

При отсутствии необходимости обременения в отношении одной из вещей, образованных при разделе господствующей или служащей вещи.

Ещё со времён римского права обществу известен такой механизм, как сервитут на право пользования земельными участками . Раньше он был направлен на то, чтобы прибыль извлекали сами владельцы земельных участков. Теперь это одно из решений для реализации права распоряжения, владения и пользования своим имуществом.

Сервитут: что это такое?

Договор сервитута, пример

Понятие сервитута используют для обозначения права одного лица ограниченно распоряжаться участком, принадлежащим другому . Собственность не предоставляется в пользование на постоянной основе. Эти участки и объекты не могут быть проданы.

Сервитуты делятся на несколько видов по разным признакам.

В зависимости от времени пользования классификация, например, есть такая:

  • Постоянные
  • Срочные.

Есть ещё два вида сервитутов, согласно статье 23 ГК РФ. Это:

  • Частные.

Данные разновидности документов требуют более подробного ознакомления.

Частные сервитуты

Это заключается в ситуации, когда одному человеку необходимо временно воспользоваться земельным участком, который принадлежит другому. Обычно это необходимо в нескольких ситуациях:

  • При установке каких-либо объектов на территории соседнего участка.
  • Территория нужна, чтобы проехал транспорт.
  • Нужно прокладывать коммуникации по территории.

Есть два способа , которыми оформляют сервитут. Соглашение заключается на добровольной основе, если владелец согласен предоставить свою землю во временное пользование. Если же согласия добиться не удастся, то придётся обратиться в суд .

Публичные сервитуты

Предусматривает, что участком распоряжается государство, либо сообщество. Для чего устанавливаются такие соглашения?

  1. Чтобы провести исследования в различных областях науки.
  2. Если необходимо предоставить доступ на участок рыболовам и охотникам.
  3. Для прогона и выпаса скота.
  4. Территория нужна для прохода или проезда.
  5. Прокладываются коммуникации, для общественного пользования.

Порядок установления

Договора такого рода заключаются только в письменной форме. Их оформление проходит согласно 1 пункту статьи 161 в ГК РФ. Есть пункты, которые обязательно должны присутствовать в таких соглашениях:

  • Юридические адреса, банковские реквизиты.
  • Ряд заключительных условий.
  • Особенности механизма ограниченного использования.
  • Права и обязанности для каждой из сторон.
  • Срок действия.
  • Адреса, по которым находятся участки.
  • Основания для установления.
  • Цель, с которой надо установить.

После подписания соглашения одна сторона получает право пользоваться участком . Пользование прекращается, когда отпадают основания, указанные в договоре. Можно установить соразмерную плату за использование участка, если землевладелец того желает.

Соразмерной платой называют денежное вознаграждение тем, чьим участком распоряжаются другие люди на своё усмотрение, временно. Размер этой платы устанавливается в соглашении отдельно. Она такая же обычно, как и убытки, которые понёс собственник земли из-за того, что его права были ограничены.

Государственная регистрация

Она проводится после того, как документ был подписан. Его необходимо отнести в территориальное отделение Госреестра. Кроме того, надо будет предоставить целый пакет документов:

  1. Справка о подтверждении наличия полномочий, если интересы представляет другое лицо.
  2. Кадастровый план участка, с печатью о сервитуте.
  3. Свидетельство о том, что сервитут был установлен. Это может быть судебное решение; распорядительный акт с печатью государственного учреждения, ответственного за это; соглашение.
  4. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
  5. Паспорт заявителя.

Размеры госпошлины. Для юридических лиц госпошлина равна 4 тысячам рублей . Физические лица должны заплатить всего тысячу .

Соответствующее уведомление о завершении регистрации приходит максимум через пять рабочих дней после того, как были приняты все документы вместе с заявлением. Заявителю выдадут справку о том, что госрегистрация прошла успешно.

Необходимо лишь уделить внимание ряду нюансов, связанных с этим процессом. Нельзя самостоятельно отчуждать сервитут отдельно, без участка земли. Без кадастрового плана регистрируется обременение всего участка земли. Наконец, согласие должен дать каждый собственник, если собственность на объект оформлена в долях.

О прекращении сервитута

В разных статьях Гражданского Кодекса содержатся основания, на которых действие сервитута можно прекратить. Собственник земельного надела выступает инициатором в большинстве случаев.

Например, соглашение перестаёт быть действительным, когда для него больше нет оснований . Или если участок используется не по назначению . Но в таком случае надо обращаться в суд, чтобы доказать неправомочность использования.

В случае исчезновения самого участка отношения по сервитут так же прекращаются. К примеру, если земля повреждена из-за стихийного бедствия, затоплена.

Только по распоряжению местных властей прекращается действие публичных сервитутов. Это происходит, если больше не нужно использовать участок, требующий обременения. При этом обязательно учитывать мнение общественности по поводу прекращения действия сервитута.

При истечении срока прекращают своё действие даже бессрочные сервитуты. Это происходит и в том случае, если владелец участка решил отказаться от объекта, который ему принадлежит.

Заключение соглашения

На что обратить внимание?

  1. Должно быть чёткое определение самого обременения, которое накладывается на участок. Обязательно указать конкретный вид обременений. Важно указать границу земли , которая касается соглашения по сервитуту.
  2. Нужно определить и условия по использованию . Чтобы избежать эксплуатации в целях, которые в документе оговорены не были.
  3. Отдельное внимание уделяем вознаграждению для владельца земли со стороны того, кто временно ею распоряжается. Оговариваются и сроки по этой уплате. Тогда владелец легко компенсирует неудобства, связанные с сервитутом.
  4. Мера ответственности, права и обязанности устанавливаются для каждой из сторон. Требования по использованию участка указываются согласно первому пункту 268 статьи в ГК РФ .
  5. К арендатору участка требование по установлению сервитута тоже относится напрямую. Это касается прав и обязанностей по данному виду договоров.
  6. На плане местности указывается точное расположение участка.
  7. Участок, на который накладывается обременение, описывается с максимальной точностью.
  8. Без заключить соглашение будет невозможно.
  9. Сделка может быть срочной или бессрочной.
  10. Обе стороны предоставляют максимум личных и паспортных данных.

В документе можно указывать практически любые причины , послужившие основой для прекращения сервитута. Точное указания сроков действия соглашения поможет избежать спорных ситуаций. Можно прописать не просто временные рамки, пока будет действовать этот документ, но определённое событие, после которого использование участка прекращается.

Надо детально описать, в чём именно состоит право на использование земли. При этом у владельцев участков всегда есть право оспорить само требование по наложению сервитута . Но договор в любом случае стоит проработать как можно тщательнее.

Подробнее о частном сервитуте на видео

Общие сведения, которые прояснят природу, происхождение и оформление сервитут. Консультирует Дмитрий Дождев.

Связано множество трудностей. Среди основных проблем оформления разных видов сервитутов является наличие различных норм права, регулирующих данные правоотношения. Поэтому обременение на земельный участок оформляется в зависимости от оснований его установления. Рассмотрим более подробно, как устанавливается отдельный вид права ограниченного пользования.

Как установить сервитут на земельный участок

Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:

  • необходимость передвижения по территории участка;
  • земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
  • необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
  • проведение работ по дренированию участка;
  • участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
  • если участок используется для охоты или рыболовства;
  • в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.

Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.

Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.

Основное различие между публичным и частным обременением кроется в определении их на законодательном уровне. Согласно нормам гражданского законодательства сервитут выступает вещным правом, а нормы земельного права объясняют его как обременение права собственности.

Поэтому частный сервитут оформляется в порядке добровольного соглашения между двумя сторонами. Землевладелец предоставляет право пользования своим участком заинтересованному лицу, которое обязано эксплуатировать его в целях и на условиях, определенных соглашением. Если отпали основания, стороны могут прекратить данные правоотношения. Соглашение заключается в письменном виде, которое также подлежит госрегистрации. К такому необходимо приложить план участка с обозначением пределов обременения. Если объект недвижимости с обременением отчуждается, то сервитут продолжает существовать.

Если стороны не могут договориться, спор подлежит разрешению в суде. В суд с заявлением обращается заинтересованное лицо, требующее оформления обременения.

Документы для регистрации

Наличие письменного соглашения является обязательным условием для государственной регистрации сервитута земельного участка, равно как и особый перечень документов. Его оформление осуществляется по заявлению одной из сторон данного соглашения. Право ограниченного пользования возникает только после внесения сведений в Реестр.

Если имеет место установление сервитута только на часть земельного участка, то необходимо предоставить кадастровый план с указанием пределов действия обременения, который визируется специально уполномоченным органом. Если сервитут устанавливается на всю территорию участка, план не требуется.

Перечень документов:

  1. Заявление от физлица или госоргана.
  2. Ксерокопия квитанции об уплате госпошлины с оригиналом.
  3. Для физлица – паспорт.
  4. Для регистрации государственного сервитута – ксерокопия распорядительного акта госоргана о его установлении, заверенная органом, вынесшим данный акт (в количестве 2 экземпляров).
  5. Оригиналы соглашения об установлении обременения с дополнениями (в 2-х экземплярах).
  6. При наличии судебного решения – его ксерокопия, заверенная судом (в 2-х экземплярах).
  7. Оригинал кадастрового плана и его ксерокопия.

Следующее видео расскажет вам более подробно об установлении сервитута на земельный участок, например, с многоквартирным домом или другими строениями на нем:

Порядок

Установление и оформление сервитута на земельный участок возможно при разных целях, даже под газопровод. Но, в первую очередь, стоит помнить, что сервитуты бывают частными и публичными.

Для частного сервитута определен следующий порядок его установления на земельный участок:

  • Направление землевладельцу предложения о возможности и необходимости установить сервитут с указанием границ.
  • В случае согласия составляется и подписывается соглашение; при отказе – обращение в судебную инстанцию с аргументацией необходимости его установления.
  • Прохождение процедуры госрегистрации.

Для государственного сервитута предусмотрен следующий порядок установления:

  • Принятие решения госорганом РФ или органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления от заинтересованного лица, к которому должны быть приложен результат публичных слушаний, а также согласие землевладельца, чьи интересы ограничиваются. Заявление дополняется кадастровым планом участка.
  • Если при оформлении обременения впоследствии землевладелец не сможет в полной мере пользоваться своим участком, он может потребовать изъять или у него данный участок. Для этого подается заявление с указанием своих претензий, включая возмещение убытков с полным их расчетом.
  • Если установление обременения приводит к значительным затруднениям в эксплуатации участка, землевладелец имеет право на соразмерную компенсацию. Для этого также подается заявление с полным расчетом выплат.
  • Принятие решение в течение 1 месяца.
  • Права по государственному сервитуту возникают с момента госрегистрации.

Письмо об установлении обременения

Департаментом недвижимости Минэкономразвития РФ был дан ответ в официальном письме от 11.07.2011 г. по вопросу об установлении соглашения сервитута, а также о защите прав собственника.

Документ определяет круг органов, уполномоченных осуществлять защиту прав собственника, которыми выступают прокуратура и суд. В письме делается акцент на основные моменты, связанные с установлением обременения на участок, как частного, так и государственного.

Вы можете посмотреть образец Письма ниже, а также его.

Образец письма об установлении сервитута

Образец письма об установлении сервитута — 1

Образец письма об установлении сервитута — 2

Образец письма об установлении сервитута — 3

Госпошлина и плата

Самое вемя узнать о размере госпошлины за регистрацию сервитута на земельный участок. Если сервитут оформляется в отношении граждан, то ее величина составляет 1500 рублей, а для юрлиц – 6000 рублей.

Плата по соглашениям об установлении сервитута определяется договоренностью между сторонами на основании оценки. Далее мы расскажем о сроках установления сервитута на земельный участок.

Срок установления

  • Обременение на участок может устанавливаться как на определенный период, который оговаривается сторонами в соглашении,
  • так и на постоянное время – период не определен, либо период существования ограничения связан с отменой (прекращением действия) нормативного акта или соглашения.

Административный регламент

Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:

Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.

Судебный порядок

Если сторонам не удается прийти к обоюдному соглашению или возникли споры об отдельных условиях, обременение на землю может быть установлено судом. В суд обращается заинтересованное лицо с соответствующим иском, в котором оно должно обосновать необходимость предоставления ему права пользования чужим участком, и что данная мера является единственной для ведения хозяйства.

Суд может не учитывать их доводы об условиях обременения. Он вправе самостоятельно определить приемлемые условия сервитута, а также установить границы участка, необходимые для передвижения. Суд учитывает баланс интересов сторон, чтобы обременение участка было наименее затруднительным для собственника и не создавало значительных неудобств в эксплуатации.

Вопрос о возмездном или безвозмездном сервитуте не имеет четкого ответа в законодательстве. Если возник спор по вопросам выплаты соразмерной компенсации, суд вправе назначить проведение оценки. Определение специально уполномоченной организацией примерной стоимости впоследствии оговаривается сторонами.

Рассматривая подобные дела, суд не может принудить землевладельца заключить договор, однако его решение служит основанием для госрегистрации обременения. Резолюция решения должна содержать все условия установления обременения. При этом ВАС постановил, что суд уполномочен самостоятельно определять их, в том числе устанавливать границы передвижения через участок, устраивающие всех заинтересованных лиц. Постановление суда также должно содержать данные о пространственном положении обременения, необходимые для заполнения Реестра.

Если возникают сложности при определении пределов действия обременения, суд может назначить проведение кадастровых мероприятий. Если по итогу стороны соглашаются с их результатами, суд в своем решении об установлении сервитута основывается на кадастровом заключении.

Суду необходимо контролировать, чтобы иск подавался исключительно к собственнику участка, а не к арендатору или пользователю. А вот предъявлять требования могут и те и другие.

Изучая условия соглашения, суд руководствуется требованиями, установленными Минэкономразвития. Так, договор должен содержать:

  • сведения о сторонах;
  • данные об объекте недвижимости (точное месторасположение, кадастровый номер, план);
  • основания для установления обременения (цели и задачи);
  • пределы действия сервитута;
  • расчет компенсационных выплат в случае их назначения;
  • другие условия, о которых договорились стороны.

Процесс может затянуться на долгое время, а также дорого обойтись для сторон, поэтому более приемлемым вариантом является внесудебный порядок установления сервитута.

О спорах, которые чаще всего возникают в сфере установления сервитута расскажет юрист из следующего видео:

Судебная практика

Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.

После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).

Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.

Частный сервитут на земельный участок: что это такое? Частный сервитут – это обременение владельца недвижимости обязанностями по предоставлению определенных прав владельцу другой недвижимости . Это понятие пришло в наши юридические отношения из римского права.

В Древнем Риме под этим термином понималось получение выгоды владельцем земли. В наше время этот термин по-прежнему означает получение выгоды , но только за счёт пользования определенными благами, находящимися на участке соседа.

Таким образом, у данного явления есть две цели – общественная и индивидуальная.

Их не надо путать с двумя его видами – публичным и частным . Общественная цель этого явления заключается в обеспечении принципа справедливости в системе пользования природными ресурсами.

Территория и земля являются одновременно и особой формой природных ресурсов, и вместилищем этих ресурсов. Земельные участки неоднородны и содержат разные блага .

Именно эта разнородность и породила необходимость создания системы предоставления права доступа к определенным объектам территории.

Индивидуальная цель состоит в том, что бы получить юридическое право пользования благами участка другого владельца, компенсируя, таким образом, отсутствие этих благ на своем участке. Индивидуальная цель является частью и конкретной реализацией цели общественной.

Признаки и особенности

Деление сервитута на два вида – частный и публичный предусмотрено Земельным кодексом Российской федерации (). Оно основано на разделении прав государственной и муниципальной власти и всех остальных участников правовых отношений.

Частная форма этой системы распространяется на имущественные взаимоотношения физических и юридических лиц, не являющихся представителями органов власти.

Не стоит путать обременение земли с договором залога или купли-продажи. Сервитут - это вариант вещного права, который существенно отличается от других видов обременений, например, залога. Если залог состоит в ограничении оборота недвижимости, то сервитут – в особенностях пользования землей.

Ни одна из форм обременения не может существовать отдельно от юридического права на недвижимость. В соответствии с этим правилом, земельное обременение не может быть продано, передано или заложено иначе как вместе с земельным участком.

Обеспечение права доступа может распространяться как на весь участок, так и только на его какую-то часть.

Эта особенность обременения должна быть отражена в праве на недвижимость с указанием границ части участка, несущей на себе бремя пользования третьими лицами.

Основания возникновения

Частный земельный сервитут земельного участка устанавливается в виде договорных отношений по решению двух владельцев или по решению суда. Окончательно он становится частью права после того, как пройдёт процедуру утверждения в Росреестре .

Обычно необходимость в такой форме земельных отношений возникает при отсутствии возможности пользоваться определенными благами на своем участке.

Устная договоренность о предоставлении права пользования благами соседнего участка представляет собой народный вариант обременения, который, однако, не может считаться юридическим документом .

Возникновение частного сервитута возможно на следующих основаниях.

  1. При желании одного или двух владельцев земельных участков. Если один не согласен с желаниями другого, то проблему может решить только суд.
  2. Существование реальной и актуальной потребности в использовании благ, расположенных на соседнем участке.
  3. Отсутствие возможности удовлетворять потребности иным путем, кроме как эксплуатируя блага соседних участков. К понятию отсутствия возможности относится и слишком большие затраты на доступ к подобным ресурсам за пределами данного участка.
  4. Допуск к благам участка, на который предполагается установить обременение, не должно существенно снижать его полезные свойства.

Установление частного сервитута направлено на то, чтобы улучшить положение одного из владельцев участка. Однако при этом нельзя существенно ущемлять права владельца другого участка.

А главное – все действия должны быть действительно обоснованными.

Примеры оснований установления обременений

Перечислить все примеры возникновения необходимости установления обременения невозможно. Земельные отношения в XXI веке становятся все сложнее . Чем активней распространяется частная собственность на землю, тем больше появляется оснований для установления всякого рода ограничений и обременений.

Обобщив все случаи установления земельных обременений, можно выделить главные.

  1. Обеспечение доступа к дорогам общего пользования. Оно может распространяться как на автомобильное, так и пешеходное пересечение обремененного участка. Особую актуальность приобретают такие взаимоотношения при переходе дорог в частную собственность.
  2. Право пользования любыми видами коммуникаций – от линий электроснабжения до водопровода и канализации.
  3. Обеспечение доступа к источникам воды и возможности пользоваться этим ресурсом.
  4. При разделе недвижимости, бывшей в общей собственности, обычно возникает необходимость в обеспечении доступа к жилым помещениям, коммуникациям и т.п.

Частный сервитут и порядок его установления

Прежде всего, необходимо договориться с соседом. Возможно, этого будет достаточно и договаривающимся сторонам останется только оформить свои намерения в Росреестре. Шаг этот следует сделать даже при всей безнадежности ситуации, поскольку суд может отказать в рассмотрении дела, если не предпринята попытка договориться в досудебном порядке.

Если удается избежать судебных разбирательств, то установление сервитута начинается с его регистрации в том органе Росреестра, который вправе заниматься этой территорией. Заявление об обременении подается заинтересованными лицами.

К ним относятся договаривающиеся владельцы участков и их доверенные лица. В последнем случае необходима нотариально заверенная доверенность . Если данный вид земельных отношений устанавливается по решению суда, то регистрационные действия осуществляются в соответствии с требованиями приставов.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • квитанция об уплате пошлины;
  • свидетельства о праве собственности на земельные участки договаривающихся сторон;
  • договор об установлении нового права с подробным описанием его содержания (при рассмотрении в судебном порядке — решение суда);
  • план обременяемого земельного участка с отметкой расположения объекта и части участка, к которым необходимо обеспечить допуск.

Данный перечень документов касается только тех случаев, когда земельные участки принадлежат одному лицу, а обременение распространяется только на часть участка.

Если обременение распространяется на всю территорию, то кадастровый план прилагать не нужно. При общей собственности на землю своё согласие на установление права доступа должны дать все собственники. Они могут подписаться под договором или дать отдельное письменное согласие на все нововведения, предусмотренные договором.

Все участники договора в срок не позднее 5 рабочих дней с момента регистрации нового права должны быть поставлены в известность об изменениях в своих правах на недвижимость.

В каких случаях договор теряет свою актуальность

Сервитут относится к вещному праву и является частью права на землю. Однако это не означает, что данное обременение может исчезнуть только вместе с самим участком. При определенных условиях от обременения можно избавиться, соблюдая те же процедуры, что и при его установлении.

Временный сервитут прекращает свое действие с момента окончания срока, обговоренного в договоре . Однако возможно и досрочное его расторжение.

Это делается в том случае, если условия договора о праве доступа прекратили свое существование раньше оговоренного срока. При таких условиях договор может быть расторгнут по заявлению сторон, что и должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Постоянный сервитут может быть прекращен по согласию сторон или по решению суда в следующих случаях.

  1. Изменения свойств объекта допуска. Например, пересыхание колодца, изменение русла реки, зарастание озера и т.п.
  2. Появления возможности удовлетворять потребности в обход обремененного участка. Например, завершено строительство дороги, к которой теперь можно пройти не через землю соседа.
  3. Изменения свойств участка, владелец которого был инициатором наложения обременения.

Возможные примеры такой ситуации:

  • проведение муниципального водопровода, что позволило при минимальных затратах обеспечить водой данный участок;
  • строительство дороги на частные пожертвования жителей жилого массива;
  • появление вблизи участка объектов, позволивших удовлетворять потребности в ресурсах и благах, не прибегая к возможностям обремененного участка.

При частном сервитуте снять обременение можно также по официально закрепленному согласию заинтересованных сторон . В одностороннем порядке это можно сделать только по решению суда. Такие изменения подлежат регистрации в Росреестре.