Все участники общей долевой собственности имеют равные права, независимые от размера принадлежащей каждому участнику доли в праве собственности на общее имущество. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех участников. Если же участники долевой собственности не пришли к соглашению о порядке владения и пользования общим имуществом, то участник, оставшийся в меньшинстве, вправе обратиться в суд с просьбой установить порядок, который устраивал бы его и всех остальных участников, не ущемлял ничьих прав и соответствовал бы интересам всех и каждого участника. Порядок владения и пользования общим имуществом, установленный самими участниками или решением суда, должен устраивать всех и полностью исключать навязывание своей воли одним (одними) участником (участниками) другому (другим) участнику (участникам).
Участники общей долевой собственности по соглашению между собой вправе распорядиться общим имуществом, например, сдать его внаем, в аренду, в безвозмездное пользование. Правоотношение долевой собственности в этих случаях не прекращается. Однако по соглашению всех участников правоотношение долевой собственности может быть прекращено путем отчуждения общего имущества постороннему лицу либо его дарения. При возмездном отчуждении доли в праве собственности должно соблюдаться правило о праве преимущественной покупки доли остальными участниками (ст. 253 ГК).
Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности заключается в том, что участник, желающий продать свою долю постороннему лицу, должен обязательно письменно известить остальных участников о том, что продается доля, о цене, которую он хочет получить за нее и других условиях продажи. Если согласие или отказ в отношении продажи доли недвижимости от остальных участников не будет получен в месячный срок, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней, тогда участник вправе продать долю постороннему лицу.
Если произошла продажа доли без соблюдения правил преимущественной покупки, в таком случае любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила преимущественной покупки применяются и при отчуждении доли по договору мены. Однако не допускается уступка права преимущественной покупки доли.
В том случае, когда доля участника продается с публичных торгов, остальные участники не имеют права преимущественной покупки.
В ныне действующем ГК (ст.254) четко определен этот момент перехода доли в праве общей собственности. Приобретатель доли становится участником общей собственности с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Здесь закреплен принцип договора, так как объектом отчуждения является не вещь, а право, поэтому законодатель специально определил этот момент. Но в тех случаях, когда отчуждается недвижимость, договор об отчуждении доли в праве собственности подлежит регистрации, и право собственности возникает с момента государственной регистрации договора.
В п.1 ст.256 ГК установлено, что участники совместной собственности сообща владеют, пользуются общим имуществом, если соглашением между ними не предусмотрено, что определенными объектами общего имущества будет пользоваться один или несколько участников.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется также по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению общим имуществом. Однако, для сделок, требующих нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо письменное согласие остальных участников. При этом совершение сделки участников, который в соответствии с общей договоренностью не вправе был ее совершать, не делает сделку оспоримой, за исключением случая, когда другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о таком соглашении, т.е. действовала недобросовестно (п.3 ст.256 ГК).
Отдельным видом общей собственности является общая собственность супругов . Общая совместная собственность супругов установлена в качестве законного режима их имущества (ст.259 ГК), т.е. если брачным договором не предусмотрен иной режим (ст.13 КоБС).
Помимо субъектного состава (участниками могут быть только супруги, состоящие в зарегистрированном браке), ряд особенностей имеется по объектам. КоБС и ГК (п.2 ст.259) проводит принцип разграничения раздельного и общего имущества супругов. К общей совместной собственности супругов относится имущество, нажитое супругами в период брака. Пункт 2 ст.259 ГК относит часть имущества супругов к их раздельной собственности. К нему относится: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из них во время брака в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, предназначенные для удовлетворения личных потребностей каждого из супругов, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.
В определенной ситуации раздельное имущество может быть признано судом общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены в него вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества. Например, в период брака дом, принадлежащий одному из супругов, был капитально отремонтирован или переоборудован путем надстройки, пристройки и т.д. за счет общих средств супругов. Однако следует иметь в виду, что супруги в брачном договоре могли установить и иные правила.
СТ 253 ГК РФ
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Комментарий к Ст. 253 Гражданского кодекса РФ
1. Совместная собственность не предусматривает определения долей каждого из участников, в связи с чем правомочия собственника в данной форме собственности реализуются совместно по соглашению сособственников. В ряде случае согласие сособственников презюмируется при совершении сделки одним из собственников. В отдельных случаях согласие собственников должно быть выражено в соответствующей форме нотариальной при продаже недвижимости.
Режим совместной собственности установлен для собственности:
Супругов (см. ст. 35 и др. СК РФ);
Членов крестьянского (фермерского) хозяйства (см. ст. 257 ГК РФ), что указывает на одновременное применение норм ГК РФ и иных законодательных актов. Применение норм ГК РФ допускается лишь в случаях, если иное не предусмотрено другими законами.
2. Участник совместной собственности вправе совершать сделки от имени иных участников в соответствии с их волей и соглашением сторон. В противном случае сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другой участник сделки знал или заведомо должен был знать о нарушении требований законодательства и интересов иных участников общей собственности.
3. Судебная практика:
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016) (см. п. 5);
Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (см. п. 11);
Определение ВС РФ от 12.07.2016 N 85-КГ16-6 (о разделе долговых обязательств супругов);
Определение ВС РФ от 28.06.2016 N 39-КГ16-4 (о разделе совместно нажитого имущества супругов, взыскании уплаченной по кредитному договору суммы, признании оставшейся задолженности общим долгом).
Права сособственников в общей долевой и в общей совместной собственности различны.
При долевой собственности владение, пользование и распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Решение по большинству голосов к этим отношениям неприменимо. Независимо от величины долей правомочия собственников, как правило, равны и осуществляются по общему согласию. При недостижении согласия каждый собственник вправе обратиться в суд. В случае неразрешимых разногласий общая собственность может быть прекращена на основе выдела или раздела.
Каждый участник общей собственности вправе владеть и пользоваться причитающейся ему частью общего имущества, соразмерной его доле в праве собственности. Если это неосуществимо, собственник, который пользуется меньшей долей, имеет право получить от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом, денежную или иную компенсацию. При разрешении таких споров в суде учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать долям в праве общей собственности. Если при общей собственности на жилой дом в пользование одного участника передается помещение большее по размеру, чем причитающееся на его долю, с него по требованию других сособственников может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю. При общей собственности на жилой дом помещения, как правило, распределяются в натуре между участниками в постоянное пользование. Каждый владелец самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется выделенной ему частью. Участники общей собственности могут пересмотреть доли и распределение имущества в зависимости от вклада каждого из них в увеличение общего имущества или по другим основаниям. Если согласие между ними не достигнуто, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования жилым помещением.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, тоже осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако каждый участник общей долевой собственности может самостоятельно, по своему усмотрению распорядиться причитающейся ему долей: продать ее, подарить, заложить, завещать и т.п. При этом закон защищает интересы других участников общей собственности предоставлением им при продаже доли преимущественного права ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, например с отсрочкой или рассрочкой платежа. Порядок обеспечения преимущественного права приобретения доли участниками общей собственности подробно урегулирован в ст. 250 ГК. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении движимого имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом все участники общей собственности имеют одинаковое право на преимущественное приобретение доли, и в случае спора преимущества имеет тот, кто заключит договор первым. Право преимущественной покупки доли в общей собственности является личным правом, основанным на праве общей собственности, и потому уступка данного права другим лицам не допускается. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, так как в этом случае продажная цена доли определяется на аукционе и заранее неизвестна.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей долевой собственности может требовать через суд признания договора с третьим лицом недействительным и перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это право ограничено сроком в три месяца.
Нужно признать, что, поскольку преимущественное право покупки предполагает приобретение доли участником общей собственности на прочих равных условиях (ст. 250 ГК) с другим лицом, которому продавец первоначально предполагал ее уступить, на практике осуществление данного права часто вызывает трудности, тем более что стороны могут договориться об оформлении вместо договора купли-продажи договора дарения и о других условиях. В ГК содержится положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250). В этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены с третьим лицом. Это, естественно, еще более затруднит, если не сделает неосуществимым, преимущественное право приобретения доли в общей собственности. При заключении других договоров, например договоров дарения, ренты, аренды, преимущественное право собственников на приобретение доли в общей долевой собственности не предусмотрено.
В ст. 251 ГК определен момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору. Во изменение общего правила (ст. 223 ГК) о переходе права собственности по договору с момента передачи вещи, ст. 251 ГК устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю с момента заключения договора. Стороны вправе предусмотреть и иное, например, с момента передачи имущества или уплаты денег. При отчуждении доли в праве собственности на недвижимость действует общее правило о необходимости государственной регистрации сделки *(451).
2. По общему правилу владение и пользование совместной собственностью осуществляются сособственниками сообща. Однако супруги могут предусмотреть особенности имущественных отношений между ними в брачном договоре. Если же они сами не определили свои имущественные отношения, то действуют положения, установленные ст. 256 ГК и ст. 34-37 СК, которые традиционно исходят из того, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К общей совместной собственности относятся: доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или результатов интеллектуальной деятельности, приобретенные вещи, ценные бумаги, полученные пенсии, пособия и другие выплаты, подарки обоим супругам и т.п. Право на общую совместную собственность имеет и супруг, который во время совместной жизни не имел заработка, а занимался домашним хозяйством, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Остальное имущество, если иное не предусмотрено договором между супругами, является раздельной собственностью каждого из них. Это предметы, принадлежащие супругам до вступления в брак, полученные каждым из них во время брака в дар или по наследству, а также вещи индивидуального пользования (обувь, одежда и др.), за исключением драгоценностей и предметов роскоши.
Судебная практика давно уже исходит из того, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет их общего имущества были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт, реконструкция и др.). Теперь это положение закреплено в ст. 256 ГК и ст. 37 СК. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов во время раздельного их проживания при фактическом прекращении брака, раздельной собственностью каждого из них.
Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью. Осуществление этих прав одним супругом не требует специального согласия или доверенности другого, так как согласие предполагается независимо от того, кем из супругов совершена сделка по распоряжению имуществом. Исключения составляют сделки по распоряжению недвижимостью, требующие государственной регистрации, а также другие сделки, требующие нотариального удостоверения. Для заключения таких сделок необходимо получить предварительное согласие другого супруга.
В городской семье право общей совместной собственности возникает только между супругами. Дети не имеют права на имущество родителей. Однако дети могут иметь общую собственность с родителями, если она возникла на основании приватизации жилья или на основании общих вложений средств и труда, либо на других предусмотренных законом основаниях.
3. Правовые особенности имеет общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в других случаях возникновение общей собственности зависит от оснований приобретения права собственности на имущество, то в крестьянском (фермерском) хозяйстве общая собственность ее членов определяется особенностями объектов, необходимых для ведения хозяйства и приобретенных для хозяйства на общие средства его членов, а также собственностью на плоды, продукцию и доходы хозяйства (ст. 257 ГК). Имущество хозяйства принадлежит всем его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Членами хозяйства могут быть члены семьи, другие родственники, а также неродственники. К предметам права совместной собственности относятся средства производства: земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. К общему имуществу членов крестьянского (фермерского) хозяйства относятся также плоды, продукция и доходы, полученные в результате производственной деятельности хозяйства. Владение, пользование и распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению между всеми членами хозяйства. Однако в отличие от совместной собственности супругов, в крестьянском (фермерском) хозяйстве избирается глава хозяйства, который признается предпринимателем и действует во внешних отношениях по доверенности от имени других членов.
Помимо общей совместной собственности у членов крестьянского хозяйства может быть и совместная собственность супругов, и раздельная собственность любого из членов хозяйства, каждый вид собственности имеет свой правовой режим.
4. Общая собственность на приватизированные квартиры регулируется жилищным законодательством, в частности Законом о приватизации жилищного фонда 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно Закону, по желанию граждан, проживающих в жилых помещениях государственного и муниципального жилого фонда, эти жилые помещения безвозмездно передаются им в порядке приватизации в общую собственность. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре учреждений юстиции. Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями являются участниками общей собственности на это помещение. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по общему согласию в соответствии с избранным ими видом общей собственности. В случае разногласий порядок владения, пользования и распоряжения определяется судом по иску любого ее участника. В частности, каждый участник общей собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. Вопросы, возникающие в процессе эксплуатации и ремонта жилых домов, а также в связи с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности, были частично урегулированы в Законе об основах федеральной жилищной политики (с последующими изменениями и дополнениями).
Члены семьи при приватизации жилья обычно выбирают общую долевую собственность. Они могут составить договор о пользовании конкретными жилыми помещениями квартиры. По Жилищному кодексу допускается в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире неравное пользование жилыми помещениями: одни члены семьи могут занимать большую площадь, другие - меньшую (ст. 54).
Закон особо охраняет жилищные права несовершеннолетних. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации - 174 о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что при приватизации жилья помещения передаются в общую собственность всех совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних. В постановлении Пленума ВС. РФ от 17 августа 1998 г. по конкретному делу разъяснено, что в договор о приватизации жилья должны быть включены несовершеннолетние дети, даже если они проживали отдельно от лиц, которым это жилое помещение передается в собственность. Выписка из данного помещения детей является лишь актом регистрации и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом. Учитывая, что после выписки детей они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжает оставаться место жительства их отца - двухкомнатная квартира.
Сделки по распоряжению жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние, требуют согласия органов опеки и попечительства. По конкретному делу Верховный Суд РФ отменил решение суда и признал недействительной продажу квартиры, так как в договор о приватизации квартиры несовершеннолетний не был включен и не имелось предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой.
5. В жилищно-строительных кооперативах также встречается общая собственность на квартиру, если в ее строительство были вложены общие средства супругов или других членов семьи. Однако если члены семьи, например взрослый сын, лишь помогали своими средствами родителям выкупить квартиру, они не вправе претендовать на квартиру в доме жилищного кооператива как на общую собственность, а могут требовать соответствующего возврата средств. Данное правило применяется и при строительстве индивидуального жилого дома. Собственником признается тот, кому принадлежит земельный участок.
По конкретному делу о праве собственности на жилой дом Президиум ВС. РФ удовлетворил протест Генерального прокурора и разъяснил: то обстоятельство, что ответчик помогал в строительстве садового домика и других строений, посадке насаждений, не может являться основанием для признания за ним права собственности на них. Им может быть заявлено требование о компенсации затрат.
Только в исключительных случаях, когда стороны с самого начала договорились об общей собственности на дом и оформили это соглашение соответствующим образом, дом признается общей собственностью. Что же касается супругов, то строительство или приобретение ими жилого дома во время брака является законным основанием для возникновения на него общей совместной собственности.
В многоквартирном доме неизбежны доли собственников квартир на объекты, обслуживающие все строение. Эксплуатация такого дома может осуществляться как непосредственно жильцами - собственниками квартир, так и по договору с государственными (муниципальными) органами управления или посредством создания ими для этих целей специальной некоммерческой организации - товарищества собственников жилья. При решении общих вопросов учет голосов производится соответственно размерам жилой площади, принадлежащей на праве собственности жильцам квартиры. Вопросы общей собственности имеют особенности и регламентируются Законом о товариществах собственников жилья.
6. Правовые особенности имеет общая собственность, возникающая в результате предпринимательской деятельности, которая может осуществляться несколькими гражданами, юридическими лицами на основании договора простого товарищества (гл. 55 ГК) без образования юридического лица. По договору участники обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения цели извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК). Денежные и имущественные вклады участников договора, которыми они обладали на праве собственности, а также продукция, плоды и доходы, созданные или приобретенные в результате совместной деятельности, признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Управление такой деятельностью чаще всего поручается одному из участников, который действует на основании доверенности, выданной остальными участниками. Имущество, объединенное для совместной деятельности, учитывается на отдельном (обособленном) балансе у участника, который в соответствии с договором ведет общие дела. Отдельно учитываются и операции, связанные с выполнением договора о совместной деятельности, а также расчет и учет финансовых результатов. Участник, ведущий общие дела, составляет и представляет другим участникам договора информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и сроки, обусловленные договором. Распределение прибыли, убытков и других результатов совместной деятельности между участниками договора осуществляется пропорционально стоимости вкладов товарищей, если иное не предусмотрено договором.
В случаях когда договор простого товарищества заключается между несколькими гражданами или членами семьи, управление общим имуществом может осуществляться ими совместно по общему согласию.
На практике договор простого товарищества применяется часто для долевого участия в строительстве или иной совместной хозяйственной деятельности с внесением вкладов в общее дело. Каждый товарищ несет расходы и убытки, связанные с совместной деятельностью, пропорционально стоимости вклада. Участники договора приобретают право на долю в общей собственности на то, что ими вложено в совместную деятельность, и на имущество, созданное в результате общих усилий. Трудности возникают при досрочном расторжении договора. Выход участника из простого товарищества является основанием для определения его доли в общем имуществе с учетом стоимости имущества на момент выбытия участника, а не возврата внесенного вклада. Однако судебная практика по этому вопросу неединообразна. Применительно к строительству жилой площади суды удовлетворяют требования дольщика о выделении ему квартир в выстроенном без его участия доме в пределах ранее переданных средств или же обязывают возвратить ему внесенные средства с учетом или без учета последующих расходов и доходов. По-видимому, вопрос о том, должны ли вклады товарищей соответствовать их долям в общей собственности, определенным договором, или, напротив, доли определяться внесенным вкладом, должен решаться в пользу согласованных сторонами долей. Иное решение принижает значение договора и не соответствует ст. 1042 ГК. Это не лишает стороны права изменить соглашение о доле в зависимости от их вкладов в создание общего имущества. Однако суд не вправе изменять или самостоятельно определять доли товарищей в общей собственности.
Официальный текст :
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Комментарий юриста :
Правовое регулирование совместной собственности имеет общие и специфические черты по сравнению с долевой собственностью. Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственниками сообща и, в отличие от долевой собственности, не зависит от размера вклада каждого из них в создание общего имущества.
Соглашением между участниками совместной собственности может быть предусмотрено раздельное владение и пользование общим имуществом. Однако при несоразмерности имущества, предоставленного во владение и пользование, вкладу сособственника в создание общего имущества, он, в отличие от участника долевой собственности, не вправе требовать от других сособственников соответствующей компенсации.
При совершении одним из сособственников сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена по согласию всех сособственников. При распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, согласие всех ее участников не презюмируется. Поэтому участник долевой собственности вправе распорядиться общим имуществом, если он имеет соответствующие полномочия, основанные на доверенности, выданной ему другими участниками долевой собственности.
Статьи 256 и 257 Гражданского Кодекса РФ устанавливают специальное правовое регулирование для общей собственности супругов и собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Законом о фермерском хозяйстве установлено, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляются главой крестьянского (фермерского) хозяйства либо доверенным лицом. Для главы крестьянского хозяйства доверенность на совершение сделок по поводу имущества крестьянского (фермерского) хозяйства не требуется.
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Комментарий к Ст. 253 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи важно слово «сообща». То, что владение и пользование общим имуществом осуществляются сообща, следует из существа отношений, складывающихся между участниками общей совместной собственности (между ними есть личная связь, см. комментарий к ст. 244 ГК). Вместе с тем закон допускает и соглашения сособственников о порядке и условиях владения и пользования общим имуществом.
Соглашения такого рода могут достигаться как в период существования отношений, так и еще до их появления. Например, супруги могут договориться о том, что жена будет пользоваться принадлежащим им автомобилем «Лексус», а муж — автомобилем ВАЗ-2109.
Каких-либо требований к форме таких соглашений закон не устанавливает. Стало быть, действуют общие правила о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Естественно, что на практике обычно соглашения существуют в устной форме (может быть и молчаливое согласие, а может попросту сложиться определенный порядок владения и пользования и пр.). Ничего страшного нет. Думается, и рассуждения о последствиях несоблюдения установленной законом формы в данном случае излишни. Все же речь идет о совместной собственности, между участниками которой существуют особые отношения. К тому же при появлении разногласий спор в любом случае решается судом независимо от того, было ли соглашение и если да, то в какой форме оно совершено. Да и условия имевшегося соглашения суду отнюдь не обязательны.
Таким образом, соглашения, о которых говорится в п. 1 комментируемой статьи, могут «работать» только до тех пор, пока отношения участников совместной собственности развиваются нормально. Если происходит сбой, то порядок и условия владения и пользования общим имуществом определяются судом.
2. Правила, предусмотренные в п. п. 1 — 3 комментируемой статьи, воспроизводятся в ст. 35 СК РФ . Однако, во-первых, используется несколько иная «словесная оболочка». Так, если в комментируемой статье говорится, что владение и пользование осуществляются сообща, а о распоряжении сказано отдельно («по согласию всех участников»), то ст. 35 СК РФ гласит: «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов».
Во-вторых, в ст. 35 СК РФ произведена «привязка» норм гражданского законодательства к семейно-правовой материи. В комментируемой статье ГК РФ говорится о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности, а в ст. 35 СК РФ речь идет о праве общей собственности супругов.
В-третьих, ст. 35 СК РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия одного супруга на совершение некоторых сделок другим супругом (правила комментируемой статьи дополняются).
3. В комментируемой статье презумпция согласия всех участников общей совместной собственности на распоряжение имуществом одним из участников не ставится в зависимость от того, о каком имуществе идет речь, в какой форме совершается договор и т.д. До вступления в силу Семейного кодекса РФ (до 1 марта 1996 г.), руководствуясь правилами ст. 253 ГК РФ, супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая недвижимость.
В настоящее время на основании п. 3 ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга в случаях совершения другим супругом сделки:
а) по распоряжению недвижимостью. Под распоряжением традиционно понимается определение юридической судьбы вещи (продажа, передача внаем (аренду) или безвозмездное пользование и т.д.);
б) требующей нотариального удостоверения (в соответствии с законом или в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась) (п. 2 ст. 163 ГК);
в) требующей государственной регистрации. Например, в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и, следовательно, для его заключения одним супругом необходимо согласие другого супруга.
На первый взгляд случаи, обозначенные в п. «а» (сделка по распоряжению недвижимостью) и в п. «в» (сделка, требующая государственной регистрации), однотипны (речь об одном и том же). На самом деле это не совсем так. Если, предположим, одним супругом продается жилой дом, принадлежащий супругам на праве совместной собственности, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга как потому, что осуществляется распоряжение недвижимостью (п. «а»), так и потому, что сделка подлежит государственной регистрации (п. «в»). Если же продается гараж, являющийся недвижимым имуществом, то согласие необходимо вследствие того, что происходит распоряжение недвижимостью (п. «а»). На покупку жилого помещения одним из супругов нужно согласие другого супруга, так как соответствующий договор подлежит государственной регистрации (п. «в»). И наконец, если договор купли-продажи жилого помещения по соглашению сторон удостоверяется нотариально, то согласие другого супруга также должно быть нотариально удостоверено и потому, что речь идет о распоряжении недвижимостью (п. «а»), и потому, что сделка требует нотариального удостоверения (п. «б»), и потому, что она подлежит государственной регистрации (п. «в»).
Следует еще раз подчеркнуть необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделки, требующей нотариального удостоверения. Если, предположим, один из супругов продает автомобиль, принадлежащий супругам на праве общей собственности, или покупает автомобиль и по соглашению участников соответствующей сделки она должна быть нотариально удостоверена, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки.
В ст. 35 СК РФ устанавливается, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Очевидно, что рассматриваемые нормы послужат защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов. При этом нормы ст. 35 СК РФ не противоречат Гражданскому кодексу, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от правил настоящей статьи ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
4. В иных случаях совершения одним из супругов сделок по распоряжению общим имуществом, кроме названных в п. 3 ст. 35 СК РФ, предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК). Иными словами, при распоряжении общим имуществом одним из супругов не требуется некое выражение воли другого супруга. Оно презюмируется. Вместе с тем если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки, то такая сделка может быть признана недействительной (п. 2 ст. 35 СК).
5. При совершении одним из супругов сделок по распоряжению общим имуществом его контрагенты нередко требуют представить письменное согласие другого супруга на совершение сделки, даже когда закон на этот счет не содержит никаких указаний. Более того, закон (п. 2 ст. 35 СК) прямо указывает на то, что такие действия не нужны (согласие предполагается). Тем не менее банки зачастую требуют представить нотариально удостоверенное согласие обоих супругов на залог автомобилей. Иногда такой же документ требуют при совершении сделок с акциями и др. Такие действия вполне допустимы с точки зрения формально-юридической, они соответствуют (не противоречат) закону. А исходя из сугубо практических соображений они оправданны, поскольку позволяют избежать возможных споров и в случае их возникновения облегчают процесс доказывания.
6. В литературе встречается мнение о том, что жилое помещение, находящееся в совместной собственности супругов, в случае смерти одного из них не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга. К сожалению, в связи с такой имеющей некоторое распространение точкой зрения на практике оформление права собственности на жилье иногда происходит по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение только к наследованию имущества в колхозном дворе. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведенной точки зрения нет.
По смерти пережившего супруга — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке. Значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и доля в праве совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на долю в праве собственности на квартиру (1/2), т.е. распределяется на троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.
