Раз в тридцать дней жители многоквартирных домов (МКД) получают квитанцию с графой «текущее содержание жилья», производят оплату за эти услуги, но немногие из нас задумываются, что означает эта графа.
В этом важном вопросе следует подробно разобраться.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Законодательная база
В Постановлении Правительства РФ № 491, которое датируется 13 августа 2006 г., регулируются отношения по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании собственников многоквартирного дома .
При этом обеспечивается:
- Соблюдение высокого уровня безопасности и надежности многоквартирного дома;
- Готовность технического оборудования для обслуживания жильцов посредством коммунальных услуг;
- Выполнение требований законодательства в области энергоэффективности;
- Соблюдение прав собственников, проживающих в МКД;
- Доступность пользования общими жилыми и нежилыми помещениями, а так же придомовой территорией (земельным участком);
- Безопасность физических лиц, защита от повреждений имущества, находящегося в пользовании физических и юридических лиц и также того, что принадлежит государству и муниципалитету.
Нормы деятельности для коммунальных предприятий, а также установление внутренних тарифов и порядка, по которому должна проводиться оплата услуг для проживающих в многоэтажном доме, закреплены в статье 154 Жилищного кодекса РФ .
Эти нормы были созданы законодателем для того, что урегулировать , которые находятся в долевой собственности.
Под общим имуществом в ст. 154 ЖК РФ подразумеваются следующие объекты:
- Места общего пребывания и использования, такие как лифт, лестничная площадка, чердачное помещение и технический этаж ;
- Крыша ;
- Ограждения, поддерживающие общую структуру дома: двери, бордюры, несущие стены ;
- Оборудование, располагающееся в доме и за его пределами: техническое, электрическое или механическое ;
- Придомовая территория, определяющаяся на основе кадастрового паспорта жилья ;
- Иные объекты, которые также имеют отношение к многоквартирному дому: стоянки для автомобилей, подстанции трансформаторного вида и площадки для детских игр .
Какие виды работ входят в понятие «качественное содержание жилья»?
Важно поддерживать нормальное состояние дома с эстетической точки зрения, а также уделять внимание его функциональным возможностям, устраняя появляющиеся изъяны и неполадки в короткие сроки.
Каждый из жильцов понимает, что управляющая компания должна проводить ряд мер, обеспечивающих ремонт и качественное содержание жилья, но не каждый знает, какие именно меры должны приниматься для этого, и что входит в список обязанностей, возложенных государством .
Услуги, входящие в состав ремонта и управления:
- Уборка общедомовых помещений, выполненная по всех правилам санитарных нормативов.
- Работы, направленные на освещение имущества, относящегося к общедомовому пользованию.
- Проведение работ по озеленению территории, прилегающей к жилому дому.
- Осуществление вывоза отходов, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций.
- Обеспечение пожарной безопасности.
- Создание в помещениях комфортной температуры и оптимального уровня влажности.
- Регулярные осмотры помещений на возможные дефекты, в том числе на соответствие нормам и предотвращение физических травм и несчастных случаев.
- Подготовка к монтажу и эксплуатации имущества, предназначенного для общего пользования жильцов.
- Подготовка и проведение ремонтных работ.
Это лишь основные функции, которыми не должны пренебрегать ТСЖ и управляющая компания.
Если вы хотите узнать, кто имеет право на субсидии при оплате ЖКХ, советуем вам прочитать .
Иногда у жильцов возникает желание проведения дополнительных работ, о котором они заявляют в форме просьбы, направляемой в местную Управляющую компанию или ТСЖ.
Обращения по поводу проведения дополнительной покраски подъезда в более яркий оттенок или еженедельная поливка цветов на лестничной площадке не могут быть удовлетворены, если компания сочтет неуместным проведение подобных работ .
Жильцы имеют право провести собрание с присутствием на нем представителей ТСЖ, где возможно договориться о выполнении вспомогательных работ за дополнительную плату.
Перечень услуг в квитанции ЖКХ
Получая очередную квитанцию об уплате, мало кто из людей, проживающих в МКД, детально изучает их содержание.
Работы, проводимые в домах, подразделяют на:
- Запланированные ;
- Сезонные ;
- Необходимые .
К плановым работам относят заранее обговоренные действия, к которым шла длительная подготовка.
Минимальное количество работ, приходящихся на один МКД, изложено в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под №170 .
Меньшее количество работ проводить запрещено, а большее согласовывается в индивидуальном порядке на всеобщем собрании жильцов и Управляющей компании.
Необходимые мероприятия вызваны резкой поломкой или обстоятельством, которое повлияло на работу оборудования или внешнего вида здания и требует незамедлительного вмешательства .
К сезонным относят работы, проводимые один раз в год при подготовке многоэтажки к отопительному сезону или его прекращению.
Помимо проводимых услуг, за которые жители вносят оплату ежемесячно по своим квитанциям, существуют еще и дополнительный расширенный перечень услуг.
В ежемесячные расходы управляющая компания может включать проведение сезонных работ .
К таким работам следует относить:
- Чистку чердачных помещений и замену водосточных труб;
- Работы по обновлению штукатурки;
- Работы по замене дверей и окон в доме;
- Наблюдение и замену при необходимости перил и прочих оградительных элементов;
- Замену кровли крыш и люков при их износе;
- Осуществление контроля и замену указателей на жилом доме;
- Проведение деятельности по облагораживанию придомовой территории кустарниками и цветниками;
- В зимний период: уборку снега и устранение наледи, а также обработку тротуаров специальными средствами против скользкой поверхности;
- Обслуживание приборов общего пользования в подъезде: лифтов и мусоропроводного механизма;
- Профилактику работы водопроводного оборудования в доме;
- Очистку и влажную уборку, выполняемую в лестничных пролетах;
- Проверку работы, связанной с функционированием отопительной системы;
- Улучшение состояния площадок, предназначенных для спортивных занятий.
Формирование тарифов
При формировании тарифов на оплату услуг многие Управляющие компании обходят предварительную согласованность с жильцами и устанавливают свои суммы.
Если случай с завышенной суммой был зафиксирован, нужно незамедлительно провести общее собрание, где сотрудники Управляющей компании должны пояснить увеличенные суммы .
Тарифы должны быть согласованы двумя сторонами: с одной стороны собственниками, обладающими правами на жилые помещения, а с другой стороны — Управляющей компанией.
Управляющей компании запрещено выставлять суммы для тарифов в одностороннем порядке .
Средства, собранные при ежемесячной оплате, идут на проведение работ по осуществлению ремонта, содержанию общего фонда жилья и поддержанию работы всех приборов и элементов общего пользования.
Для граждан, снимающих жилье в таких домах, не должно быть дополнительных сборов за капитальный ремонт, потому что ответственность по уплате за эту графу полностью возлагается на собственника квартиры.
Важно отметить, что присутствие в квитанции дополнительных пунктов, указывающих на сбор за вывоз отходов и содержание лифтов - это нарушение. Эти две графы должны быть включены в «содержание жилья» .
Стоимость обслуживания, установленная на содержание жилья, формирует собственник жилого фонда.
В случаях, когда дом находится в собственности муниципалитета или государства, к оплате дополнительно взимается еще и арендная плата.
Если такие пункты имеют место быть, нужно немедленно проводить перерасчет по установленному тарифу .
Что можно сделать за деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме? Жильцы наладили диалог с управляющей компанией и совместно взаимодействуют по планированию работ по содержанию многоквартирного дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Лариса
05.07.2017 в 11:07
Депутату ГД, Председателю комитета ГД
по жилищной политике и ЖКХ
Хованской Г.П.
Копия: Министру строительства и ЖКХ РФ
Уважаемая Галина Петровна!
Уважаемый Михаил Александрович!
Согласно статья 19. ЖК РФ: «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ».
Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество.
Жилищный фонд подлежит государственному учету, технической инвентаризации и паспортизации, обеспечению соответствия жилых помещений установленным требованиям. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется федеральным органом исполнительной власти.
Управление и содержание общего домового имущества (ОДИ) в многоквартирных домах (МКД) является НЕОТЪЕМЛЕМОЙ частью сохранности жилищного фонда.
Под управлением и содержанием законодатель понимает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Почему государство переложило содержание ОДИ в МКД с себя на УК и ТСЖ ?
1. Управляющая компания (УК) - это коммерческая организация (АО, ООО, ЗАО или ИП)
Коммерческая организация - юридическое лицо, преследующее получение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
А прибыль в УК откуда? Прибыль УК – это деньги населения (платежи), оставшиеся от понесенных УК расходов.
Если платежи населения имеют предел, то расход – вот это та величина, с помощью которой можно манипулировать прибылью. А расходы на ремонт ОДИ в МКД – это «черная дыра».
УК -это не та сфера деятельности, где нужно или можно получать прибыль. Платежи населения – это финансовые средства, которые полностью (за исключением средств на управленческий аппарат) должны быть направлены на содержание и ремонт ОДИ, а не оседать в виде прибыли в УК.
УК не справились с капитальным ремонтом жилищного фонда и его в вывели в отдельную некоммерческую организацию (Региональный оператор).
В 2016 году от них убрали вывоз ТКО.
В обязанности УК остались:
Аварийный ремонт (вынуждены его делать),
Текущий ремонт ОДИ, на который УК не любит тратить средства или списывает денежные средства по завышенным сметам,
Уборка подъездов и территорий,
Сбор платежей за коммунальные ресурсы РСО.
Стоит ли для этого организовывать коммерческое юридическое лицо эффективность в управлении и содержании ОДИ которой не высокая.?
Общественный контроль проблему качественного обслуживания и своевременного ремонта ОДИ в МКД не решит. Проверить реальные расходы на выполненные ремонтных работы УК практически не возможно: даже если работа выполнена, то сметы работ и цены материалов, как правило, завышены. УК будут прибыль получать, а кто-то в свое свободное время (на общественных началах) –их проверять. Даже, если это общественникам надо, они все равно эту проблему не решат, так как не все можно проверить, а лишь злостные и явные нарушения. И даже эти нарушения будет трудно доказать (утверждаю не голословно: у меня в этом есть большой опыт).
Резюме по УК: Самым главным пунктом деятельности УК, поставленным во главу угла, является начисление и сбор финансовых средств (платежей) от жителей домов, а уж потом эксплуатация и ремонт жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг.
2.Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это некоммерческое юридическое лицо. Проблем в ТСЖ много, но основные две:
2.1 ТСЖ непрофессиональная организация.
При высокой ответственности, таких как:
· уголовная (взрывы газа, пожары, обрушения и т.д.),
· административная (недолжное выполнение правил содержания и текущего ремонта ОДИ; нарушение санитарных нормативов и эксплуатационных, пожарных требований к сооружениям жилья и т.д.),
· материальная (штрафы, пени и убытки за некачественные работы и т.д.),
· моральная - самая сложная, т.к. эта ответственность перед жильцами дома и соседями,
ТСЖ, как юридическое лицо, является дилетантской непрофессиональной самодеятельной организацией.
Правление ТСЖ – это группа пенсионеров или других активных жильцов дома, но не специалистов в сфере содержания ОДИ в МКД.
А ОДИ в МКД – это маленькое предприятии с широким спектром работ: электроснабжением, отоплением, газоснабжением, содержание придомовой территории, ведением бухгалтерского учета, налоговой отчетности, знанием интернета и IT- технологий, пожарной безопасности (можно и дальше продолжать), для управления и содержания которого нужны профессионалы. Опытные, знающие себе цену специалисты работать в ТСЖ за небольшую зарплату не пойдут.
ТСЖ – как форма организации управления и содержания ОДИ в МКД более подходит к новым многоэтажкам, где лет 20-30 не надо будет делать текущий и капитальный ремонты. Да и создавать ТСЖ в новых МКД нет необходимости: полы помыть и двор подмести можно и без создания ТСЖ, как юр.лица. Они позже столкнуться с проблемами, с которыми столкнулись мы. Но я думаю, что до этого времени ТСЖ не доживут. В нашем городе половина ТСЖ свернули свою деятельность и перешли в УК.
Проблемы знаю не понаслышке – сама была председателем и членом правления ТСЖ.
Наш дом построен в 1982 году как ЖСК. В 2015 году мы вынуждены были организовать ТСЖ, т.к. в УК мы решили не вступать: показательный пример соседних МКД – денег платят более, чем мы, но у них ничего не делается, кроме уборки подъездов и территории. При ЖСК мы на свои деньги содержали дом, проводили текущий и капитальный ремонты ОДИ в течение 33 лет, при этом платили взносы намного меньше, чем в ТСЖ.
2.2 Финансовая проблема ТСЖ.
ТСЖ не коммерческая организация, и может рассчитывать только на обязательные платежи собственников помещений (коммерческую деятельность не учитываем, она не везде есть). Платежи должны быть немного меньше, чем в УК, иначе какой смысл организовывать ТСЖ.
2.1 Половина взносов уходит на оплату работникам ТСЖ. Так как, ТСЖ - юридическое лицо, то должно иметь в штате как минимум: председателя правления, бухгалтера, юриста, программиста, паспортистку, слесаря, электрика, дворника и уборщицу. Оплатить их труд достойно нет возможности –большая нагрузка на членские взносы, поэтому опытные специалисты не идут работать в ТСЖ. Даже если, на вышеуказанных должностях принять совместителей и не очень профессиональных, все равно фонд платы труда с учетом страховых взносов пожирает половину членских взносов. В ЖСК мы платили намного меньше: не было НДФЛ и СВ.
2.2 Много денег уходит на поддержание материально-технической базы ТСЖ и информационно-техническое обслуживание юрлица: приобретение оргтехники и программного обеспечения, постоянное обновление ПО в свете новых поправок и изменений, размещение информации на сайтах интернета (как минимум на 3-х и т.д..
2.3 Значительная часть платежей идет в РСО на оплату вознаграждения по агентским договорам, т.к. согласно п.6.3 ст.155 ЖК РФ в нашем ТСЖ собственники помещений вносят плату за коммунальные ресурсы (КР) напрямую в РСО.
Кроме вышеуказанных проблем, есть еще:
· низкая правовая поддержка;
· тотальное и неоспоримое предоставление информации всем, кто запросит: инспекция по ЖКХ, администрация муниципального округа, прокуратура, полиция, иммиграционные службы и т.д.;
· отсутствие необходимой техники (газонокосилок, снегоуборочной, поливочной и ремонтной техники).
Резюме по ТСЖ: Стоит ли организовывать ТСЖ, где управляют ОДИ в МКД не профессионалы, и работы по содержанию и ремонту ОДИ проводить не на что?
В результате вышеизложенного: управление и содержание ОДИ в МКД при УК и ТСЖ малоэффективно (имеет низкий КПД): платежи с каждым годом растут, а работы в должном объеме не выполняются, что с годами приведет к ухудшению состояния жилищного фонда.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
1. Для полноты представления о деятельности УК и ТСЖ необходимо ввести обязанность раскрытие информации об их финансово-хозяйственной деятельности на сайтах Интернета (аналогично Акционерным обществам).
В «Отчете о финансовых результатах» или «Отчете о движении денежных средств» подробно указывать расходы по статьям:
Затраты на АУП (ФОТ, СВ, прочее);
Затраты на обслуживающий аппарат (ФОТ, СВ и прочее);
- расходы на текущий ремонт ОДИ с указанием адреса МКД, вида работ и суммы расхода;
Прочие расходы (приобретение ОС, материалов, инвентаря и т.п.) ;
Прибыль.
2. На основании анализа финансово-хозяйственной деятельности УК и ТСЖ оценить эффективность их деятельности. При низкой эффективности УК и ТСЖ, управление и содержание ОДИ жилищного фонда в многоквартирных домах можно передать ГОСУДАРСТВУ (муниципалитетам)- вместо УК и ТСЖ вернуть МУП ЖКХ.
Ведь сохранилась в некоторых регионах такая форма управления и обслуживания МКД.
Содержание ОДИ в МКД не должно быть коммерческой деятельностью, ничего они не производят, а лишь на собранные средства должны содержать ОДИ; работать по заказам, планам или графикам, и должно нести ответственность за качество выполненных работ с гарантийным сроком. Тогда не нужно будет разыскивать подрядчиков-однодневок по не качественному ремонту ОДИ, которые после выполненных работ, как правило, исчезают.
МУП ЖКХ должны быть самоокупаемыми, их необходимо укомплектовать профессиональными кадрами (с достойной зарплатой, что бы работники держались за свои рабочие места), обеспечить необходимой техникой, абонентскую базу можно позаимствовать в одном из РСО.
3. Четко разделить обязанности РСО и обязанности УК, ТСЖ и МУП ЖКХ, определить их границу ответственности.
РСО пусть сами ведут учет своих КР и сами проводят работу со своими должниками – это их прямая и святая обязанность.
Я жительница малого города России (г.о. Кинель, Самарской области) .
Написала много, эмоционально, но от души, а вернее - крика души.
Понимаю, что Вы все это знаете, что я не открыла Америки. Но когда простые жители России все это видят и понимают, почему законодатели и исполнители ничего не пытаются предпринять, не спешат проанализировать деятельность УК и ТСЖ и при необходимости внести корректировки и изменения и по возможности что-то исправить?
ЖКХ –считается одним из самых важных секторов экономики России.
В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:
· высокой изношенностью жилищного фонда и коммунальных сетей;
· непрозрачностью процедур установления тарифов на услуги;
· слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций;
· низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
· наряду с неэффективным функционированием УК и ТСЖ, обусловленным, в том числе, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников жилья, приводит к злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц.
Я думаю, что имею право высказать свою точку зрения.
Я имею 2 высших образования (технический и экономический ВУЗы), 40 лет стажа работы, из которых 11 лет - начальник вычислительного центра, более 15 лет - ведение бухгалтерского и налогового учетов, в т.ч и учет в строительной организации, недолго была председателем ТСЖ (от ужаса сбежала).
С уважением, Щевелёва Лариса Николаевна.
(тел. 8-927-755-70-76, эл.почта [email protected])
Вопрос на который мне бы хотелось получить ответ:
Почему ТСЖ (некоммерческая организация) должно бесплатно собирать платежи за коммунальный ресурс для РСО (коммерческих организаций) или оплачивать агентские договоры с РСО, если жильцы платят за КР напрямую в РСО?
У ТСЖ свои платежи -членские взносы, своя абонентская база, свой учет и свои должники.
Что бы организовать сбор платежей за КР для РСО (а их 5) , нужны дополнительные расходы в ТСЖ: на сбор информации (обход подъездов и квартир для снятия показаний счетчиков), ввод информации в базу данных, ведение лицевых счетов жильцов дифференцировано по РСО, расчет платежей, выписка квитанций, разнос их по квартирам, внесение в базу данных оплаты, выявление должников. Но самое сложное - работа с должниками РСО по оплате за их КР: беседы, уговоры, убеждения, уведомления и подготовка документов к передаче их мировому судье. Должников, примерно, 10-15 %, по каждому РСО. Где взять деньги на оплату КР в РСО за должников? Только из членских взносов в ТСЖ.
Поставка КР от РСО до ТСЖ – это оптовая поставка, т.к. ТСЖ юридическое лицо и не является конечным потребителем КР. Получается, что ТСЖ занимается розничной продажей КР собственникам помещений?
« Розничная продажа - это совокупность видов предпринимательской деятельности, связанных с продажей товаров и услуг непосредственно конечным потребителям и предназначенных для личного или семейного использования».
Если ТСЖ собирает платежи за КР для РСО, то РСО должно доплачивать ТСЖ за оказанную им услугу;
Если жильцы платят за КР на прямую в РСО – ТСЖ не обязано платить агентское вознаграждение РСО.
Это мое личное убедительное мнение.
Если я не права, то мне хотелось бы услышать Вашу аргументацию.
15 октября 2018 года состоится внеочередное Общее собрание собственников жилых и нежилых помещений дома в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путём), которое созывается по инициативе Правления ТСН «Яковлевское-22». Правление предлагает произвести в 2019-2022 годах капитальный ремонт . Информация и материалы ниже.
Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту, оказание и выполнение которых финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает в себя:
- ремонт внутри домовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома
Правление ТСН «Яковлевское-22» предлагает произвести в 2019-2022 годах капитальный ремонт инженерных систем водоснабжения , а именно:
- замену труб и комплектующих лежаков ГВС на полипропиленовые
- замену труб и комплектующих стояков ГВС и ХВС на полипропиленовые
- установку системы очистки входящей в дом холодной воды (обезжелезиватель)
| № |
Вопрос повестки дня |
| 1 | Об утверждении перечня услуг (работ) по капитальному ремонту – ремонт внутридомовых инженерных систем горячего и холодного водоснабжения. Об утверждении предельно допустимой стоимости услуг (работ) по капитальному ремонту. Об утверждении срока проведения капитального ремонта |
| 2 | Об определении источника финансирования капитального ремонта — специальный счёт ТСН «Яковлевское-22» № 40705810777030000008 в ОАО «Сбербанк России» |
| 3 | Об утверждении лица, которое уполномочено участвовать в приёмке оказанных услуг (выполненных работ), в том числе подписывать соответствующие Акты. |
| 4 | Об утверждении компенсации собственникам квартир, которые произвели капитальный ремонт стояков водоснабжения до 01 октября 2018 года |
FAQ по ГОЛОСОВАНИЮ
Как принимается решение о проведении капремонта?
В соответствии с П.1. ст. 46 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта принимается принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (для нас это 6 798,3 от 10 167,38 кв.м.) Согласно П.5.1 ст. 189 ЖК РФ случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения капитального ремонта;
- источники финансирования капитального ремонта;
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Будут ли собирать дополнительные деньги?
Нет, для ремонта системы водоснабжения будут использоваться средства, аккумулированные на Специальном счёте ТСН за счет обязательных минимальных взносов на капремонт, размер которых ежегодно утверждается Правительством Ярославской области. На 2019 год установлен тариф 7,45 рублей с квадратного метра.
Когда наступает обязанность по уплате взносов на капремонт?
В соответствии с П.3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Для нашего дома это февраль 2019 года, то есть первые квитанции будут выставлены в марте.
Можно проголосовать против капитального ремонта?
Можно, но обязанность по уплате взносов никуда не исчезнет. В случае не принятия решения по ремонту системы водоснабжения взносы просто будут копиться на Специальном счете ТСН.
Как можно убедиться, что трубы в неисправном состоянии?
13 октября (в субботу) с 10 до 11 часов в подвале дома любой собственник может лично осмотреть несколько лежаков. Вход в подвал со стороны пруда.
В какой последовательности будет происходить ремонт?
Ремонт непосредственно зависит от поступления средств. Правление рассчитывает заключить Договоры с отсрочкой платежа за работы, однако основные затраты это материалы. Поэтому летом 2019 года во время планового отключения горячей воды — лежаки ГВС, в течение 2020-2022 годов — замена стояков по квартирам.
Как можно ускорить процесс замены стояков, чтобы не ждать весь дом?
Для тех собственников, которые хотят побыстрее завершить ремонтные действия в своей квартире, Правление предлагает следующую схему. Если 9 квартир одного стояка договариваются между собой и производят обязательные взносы за 23 месяца вперед, замена труб делается в их квартирах в течение 1 месяца после оплаты или в согласованный с этими жителями другой удобный им период. Эти взносы будут производиться по официальным платежным квитанциям на Специальный счет ТСН в ОАО «Сбербанк». Закон не запрещает оплачивать взносы вперед.
Будет ли компенсация собственникам квартир, которые уже заменили стояки в своих квартирах?
Правление ТСН считает справедливым компенсировать этим собственникам произведенные затраты на ремонт ОДИ после замены всех стояков дома. Однако Правление не вправе засчитывать взносы натурой по своему усмотрению, поэтому вопрос о компенсации будет поставлен на голосование Общего собрания.
Что из себя представляет система очистки холодной воды?
Предлагается установить фильтр обезжелезиватель/осветлитель WWFA 2162 ВМ производительностью 1500-2000 куб.м. в месяц. В фильтре используется каталитическая загрузка Сорбент АС и мытый гравий. Фильтр на основе сорбента удаляет растворенное и нерастворенное в воде железо, задерживает выпавшее ву осадок железо в толще накопителя, а также снижает мутность воды.
В системе не используются химические реагенты. Расходы на обслуживание менее 20 000 рублей в год. Промывка фильтров производится в автоматическом режиме без вмешательства персонала. Оборудование и материалы сертифицированы Госстандартом России.
ЖКХ / Тарифы на ЖКХ
Вскоре жители российских городов получат очередные квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Те, кто проживает в многоквартирных домах, в платежках за январь должны увидеть изменения. К чему готовиться? Региональное издание «Пензенская правда» обратилась за разъяснениями в местную жилищную инспекцию.
Изменения в оплате общедомового потребления
Мы привыкли, что платим за воду и свет, использованные не только в квартирах, но и на общедомовые нужды (ОДН ). Эта плата включалась в состав коммунальных услуг и складывалась из разницы между показаниями общедомовых приборов учета и суммой показаний индивидуальных счетчиков вместе с нормативными объемами тех, у кого приборов нет.
Те самые ОДН распределялись пропорционально площади помещений. Правда, не полностью, а в пределах нормативов.
Теперь плата за ОДН будет взиматься в рамках платы не за коммунальные, а за жилищные услуги, т. е. перекочует из одной строки платежки в другую. В плату за содержание жилья войдут расходы холодной и горячей воды, электроэнергии, а также отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Роста платежей быть не должно, ведь с собственника за жилищные услуги больше норматива брать не могут, а он пока не изменился.
А как насчет снижения платы? Такое возможно при условии ответственности и старания управляющих компаний, правлений ТСЖ и ЖСК.
В чем суть изменений в оплате общедомовых нужд?
Аббревиатура «ОДН » отныне в Жилищном кодексе не фигурирует. Появилась новая — «СОИ » — содержание общего имущества.
То есть в графе «Жилищные услуги» мы должны будем увидеть четыре новые строки — виды ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества: две строки — это «ГВС » (компонент «ХВС » и компонент «Тепловая энергия»), «ХВС » и «Электроэнергия ».
А в строке «Коммунальные услуги» останутся только платежи за индивидуальное потребление ресурсов.
Эти изменения вступили в силу 1 января 2017 года согласно Постановлению Правительства РФ № 1498 в рамках реализации Федерального закона № 176, внесшего поправки в ЖК еще в середине 2015 года.
По водоотведению нормативов пока нет, и в платежках таких расходов на СОИ быть не должно. То же самое с отоплением — за тепло вне квартир собственник не платит.
Кого касаются изменения в оплате общих нужд?
Всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в которых действует способ управления — УК, ТСЖ и ЖСК.
Нужно ли расшифровывать плату за СОИ?
Такой вопрос, в частности, задают руководители ТСЖ, ведь к ним первым люди придут за разъяснениями.
И он абсолютно резонный, ведь плата за жилищные услуги в квитанциях не расписывается: значится одна цифра (например , 18,11 руб.), и в нее входит все. Но если приплюсовать СОИ к тарифу за жилищные услуги, плата вырастет, а это незаконно без решения собрания собственников. Как быть?
Жилинспекция разъясняет правлениям товариществ, кооперативов и управляющим организациям, что выделять СОИ необходимо отдельными строками.
Кстати, жилинспекция подсчитала, что для стандартной двушки, расположенной в девятиэтажке, плата за ХВС, ГВС и электричество, идущих на содержание общего имущества, составит 1,65 руб. с квадратного метра.
Куда обращаться с вопросами и жалобами
1. В ту организацию, которая выставила вам счет: УК, правление ТСЖ или ЖСК. Их адреса и телефоны указаны в платежке.
2. В контролирующие органы: жилинспекцию, а также в органы прокуратуры по месту жительства.
Если дом потребил ресурс сверх норматива?
Это проблема управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК: «небаланс » они оплатят ресурсникам за свой счет. Причем, по задумке законодателей, переписавших Жилищный кодекс, такое положение дел стимулирует УК, ТСЖ и ЖСК заниматься энергосбережением, тщательнее следить за утечками в сетях, всерьез бороться с воровством ресурсов, выявлять тех, кто «рисует » нули в показаниях квартирных счетчиков…
Если дом потребил ресурс меньше норматива?
Формулировка «плата , не превышающая норматив» позволяет начислять за содержание общего имущества по факту. Пусть и на рубль меньше, а человеку приятно.
Не исключено, что правления ТСЖ и ЖСК так и будут делать, они к своим жильцам максимально близки.
А вот что касается УК, у них-то какой стимул беречь народные деньги? Ведь в один месяц дом «недолил » воды и «недожог » света до норматива, а в другой будет перебор и за него придется раскошелиться управляйке…
Пока прецедентов нет, вопрос открыт. Что будет на практике — увидим. В конфликтных ситуациях предстоит разбираться надзорным органам.
Конструкции, выполняющие ограждающую, несущую функцию;
Различные виды оборудования, расположенные в доме вне пределов квартир;
Земельный участок, где располагается дом, растения, которые на нем высажены, расположенные на нем элементы благоустройства.
Основные нормативные акты, регулирующие правоотношения в рассматриваемой сфере, — Жилищный кодекс, а также постановление правительства от 13.08.2006 № 491. В общем случае следует обращаться к положениям ЖК РФ. В вопросах содержания соответствующих объектов нужно читать уже указанное постановление правительства. Общее имущество многоквартирного дома характеризуется большим количеством нюансов в части пользования и содержания.
Изучим их.
Особенности пользования общедомовыми ресурсами
Собственники соответствующих помещений используют их в соответствии с федеральным законодательством РФ. Изменение величины общего имущества дома возможно исключительно с согласия всех владельцев данной инфраструктуры. Кроме того, возможна передача соответствующих помещений в собственность иных лиц. Главное, чтобы при осуществлении подобных правоотношений соблюдался критерий - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме может перейти в пользование, только если данная процедура не нарушает прав и интересов граждан и организаций.
Земельные участки, на которых располагаются жилые объекты, могут передаваться в ограниченное пользование иным лицам. Если до принятия законодательства, регулирующего порядок использования общедомовых ресурсов, данные участки уже использовались кем-либо, доступ к ним не может быть запрещен. Новое обременение объекта устанавливается в соответствии с соглашением между владельцами квартир и лицом, который собирается задействовать участок. Возможные споры в рамках данных правоотношений разрешаются в судебном порядке.
Особенности содержания общедомовых объектов
Изучим теперь то, каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с законами в сфере жилищного права РФ, владельцы квартир несут расходы на решение рассматриваемой задачи совместно. Доля данных издержек, приходящихся на конкретного собственника, определяется исходя из доли в принадлежащей человеку. Даже если собственник квартиры не проживает в ней, он тем не менее должен вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если человек не пользуется лифтом, например, по той причине, что проживает на 1 этаже, то за соответствующий элемент инфраструктуры жилого объекта он должен платить.
Конкретный перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, зависит от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен. Как правило, в их состав входит:
Периодический осмотр имущества, который осуществляется владельцами квартир и иными ответственными лицами в целях выявления недоработок в структуре соответствующих объектов;
Обеспечение функциональности систем электроснабжения;
Проведение уборки и санитарно-гигиенической обработки помещений, земельного участка, на котором располагается дом;
Вывоз мусора и отходов, образующихся в результате работы фирм, которые пользуются различными помещениями в доме;
Применение мер пожарной защиты, предусмотренных законодательством РФ;
Уход за растениями, посаженными на земельном участке, который прилегает к дому;
Обслуживание элементов благоустройства, расположенных на соответствующей территории;
Осуществление объектов, подготовка их к эксплуатации в тот или иной сезон;
Реализация мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности жилого дома.
Можно отметить, что в перечень мероприятий, формирующих содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не входят:
Обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;
Утепление балконов;
Замена стекол;
Уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.
Указанные задачи решаются собственниками квартир.
В число основных мероприятий, проводимых в рамках пользования общим имуществом, входит ремонт. Он может быть текущим и капитальным. Изучим его особенности.
Ремонт общедомовых объектов
Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.
Текущий (равно как и капитальный) ремонт общего имущества в многоквартирном доме может проводиться управляющими компаниями, если данная обязанность устанавливается на них решениями собственников. Участие в данных правоотношениях — исключительная компетенция владельцев квартир. Жильцы также устанавливают содержание и график выполнения работ по ремонту общих ресурсов в доме.
Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.
Использование фонда общих денежных средств собственников квартир
Фонд, о котором идет речь, размещается на специальном счете. Открывается он в кредитно-финансовой организации, имеющей компетенции проводить соответствующие транзакции. Денежные средства, размещенные на отдельном счете и принадлежащие владельцам квартир, используются, таким образом, в целях проведения капремонта ресурсов.
Формирование соответствующего фонда осуществляется за счет взносов жильцов, а также пеней, начисляемых на данные суммы в порядке, установленном законом. В некоторых случаях возможно также начисление банком процентов за размещение денежных средств на счете, о котором идет речь. Фонд капремонта распределяется между собственниками квартир пропорционально величине их взносов.
Право собственности на данные денежные средства принадлежит владельцу конкретного жилого помещения. Если человек продает квартиру, то ее покупатель становится также собственником доли в фонде капремонта. Стоит отметить, что владельцы денежных средств на отдельном аккаунте не вправе использовать их в иных целях, кроме как для проведения капремонта общих ресурсов в доме.
Изучим теперь то, как проводятся мероприятия, в рамках которых собственники устанавливают правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Речь идет о заседаниях общего собрания владельцев квартир.
Заседание общего собрания владельцев квартир: особенности проведения мероприятия
Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ - главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.
Общее имущество многоквартирного дома — это объекты, которые в соответствии с итогами собрания владельцев квартир могут быть:
Реконструированы;
Дополнены хозяйственными постройками различного назначения;
Отремонтированы — в том числе при использовании фонда капремонта.
На заседании общего собрания владельцев квартир могут быть приняты решения:
О формировании фонда капремонта;
О величине взноса на капремонт — относительно минимального уровня;
О выборе гражданина, который будет открывать специальный счет соответствующего фонда и осуществлять операции на данном аккаунте;
О выборе банка, который будет обслуживать финансовые транзакции, связанные с проведением расчетов владельцев квартир с поставщиками услуг по содержанию общих ресурсов;
О получении ТСЖ, УК или иной компетентной организацией кредитов на проведение капремонта в доме;
Об оформлении поручительств на осуществление подобных финансовых операций;
О порядке использования прилегающего к дому земельного участка;
Об использовании объектов, входящими в общие ресурсы дома, сторонними лицами — например, в целях размещения рекламы;
О наделении полномочиями лиц, участвующих в подписании договоров на использование объектов;
О внедрении информационных систем в рамках взаимодействия собственников квартир, а также об определении лиц, имеющих право задействовать подобные технологические решения;
О порядке финансирования издержек, связанных с учреждением собраний с участием УК, ТСЖ или иной компетентной организации;
О выборе механизмов управления домом;
О необходимости проведения текущего ремонта имущества.
Изучим то, каким образом могут проводиться собрания, о которых идет речь.
Формы и порядок проведения собраний владельцев квартир
Рассматриваемое мероприятие может быть проведено:
В смешанной форме.
Нормативно-правовыми актами РФ также установлен порядок проведения рассматриваемого мероприятия. Прежде всего, в законе установлено то, с какой периодичностью должны проводиться собрания, устанавливающие то, каким образом владельцы дома используют общее имущество многоквартирного дома. Это очень значимый критерий с точки зрения эффективности управления соответствующими объектами.
Так, собрания, о которых идет речь, должны обязательно проводиться один раз в год, если иное не прописано локальными нормами, установленными владельцами квартир. Не считая основного собрания собственников, могут проводиться внеочередные мероприятия, связанные с обсуждением различных аспектов управления дома. Они могут инициироваться любым гражданином из числа владельцев квартир.
Общее собрание собственников признается легитимным в случае соблюдения кворума. В соответствии жилищными законами РФ, он должен составлять 50% от общего количества голосов. Если кворум не соблюден — проводится еще одно общее собрание.
Если какой-либо из владельцев квартир решил вынести на обсуждение вопрос, например, о том, каким образом должен проводиться текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, во внеочередном порядке, то он должен проинформировать других жильцов о своей инициативе за 10 дней до проведения соответствующего собрания. Человеку необходимо направить сведения о мероприятии соседям в письменном виде либо разместить сообщения о заседании собственников квартир на специальных стендах. В данном документе должны содержаться:
Сведения об инициаторе внеочередного собрания собственников;
Данные о форме проведения заседания;
Дата, место, а также время проведения мероприятия;
Основные вопросы на повестке дня собрания собственников;
Порядок изучения владельцев квартир с информацией, которая будет рассматриваться на заседании.
Владельцы квартир, обладающие 10% голосов и более на собраниях, могут обратиться в УК или ТСЖ с просьбой провести общее заседание. Данное обращение должно быть составлено в письменном виде и включать вопросы повестки дня. УК или ТСЖ в течение 45 дней после получения соответствующего документа, но не позднее чем за 10 дней до проведения общего заседания, должны проинформировать о соответствующем мероприятии жильцов.
Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.
Рассмотрим теперь то, каким образом принимаются решения собственников жилья.
Особенности принятия решений на собраниях собственников жилья
Как мы отметили выше, реализация мероприятий, связанных с содержанием общих ресурсов в доме, осуществляется исходя из итогов голосования на собрании владельцев квартир. Соответствующие решения принимаются собственниками в общем случае большинством голосов, но иногда требуется поддержка двух третей жильцов по тому или иному вопросу.
Особенности голосования на собрании владельцев квартир
Полезно будет изучить то, каким образом проводится голосование по вопросам, стоящим на повестке дня в рамках соответствующих собраний. Например, касательно таких процедур, как проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов или же расходования фондов, которые подлежат использованию в соответствующих целях. Голосование на собрании владельцев квартир может осуществляться лично или же через представителя, который действует на основании доверенности. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное его доле собственности на общие ресурсы в доме. Сведения о лицах, участвовавших в голосовании, фиксируются в владельцев квартир.
Итоги голосования в рамках собрания владельцев квартир фиксируются в специальных протоколах, являющихся официальными документами. Их составление и применение содержащихся в них положений может предполагать юридические последствия.
Оформление результатов собрания собственников
Копии соответствующих протоколов должны быть представлены уполномоченным гражданином в УК, ТСЖ или иную компетентную организацию в течение 10 дней после проведения собрания владельцев квартир. В свою очередь, УК, ТСЖ или другая структура в течение 5 дней после получения отмеченного документа должны направить протокол в регулирующие органы власти. Если данные госструктуры получают 2 и более источника соответствующего типа в течение 3 месяцев подряд, то они должны инициировать внеплановую проверку деятельности граждан, связанной с управлением домом. Например — если жильцы активно обсуждают то, какие услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома должны формировать мероприятия по содержанию соответствующих объектов, то компетентные государственные органы могут проверить то, насколько законны действия граждан в рамках разрешения подобных вопросов.
Владельцев квартир не должен содержать решений по вопросам, которые не включены инициаторами мероприятия в повестку дня. Об итогах заседания владельцев квартир жильцы информируются в течение 10 дней после оформления соответствующего документа. Как правило — посредством размещения на специальных стендах. Протоколы, фиксирующие итоги заседания владельцев квартир, хранятся в месте, которые определяют сами жильцы. Протоколы собрания собственников, регламентирующие то, каким образом должно использоваться общее имущество многоквартирного дома — это источники норм, обязательные для всех жильцов при условии, что вопросы, рассмотренные на повестке дня собрания, находились в компетенции соответствующего органа управления домом.
Решения, принятые по факту собрания владельцев квартир, могут быть обжалованы собственниками жилья в суде. Например, если кого-то из граждан не устроило то, каким образом определен порядок расходования средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома без его участия, или же в том случае, если он голосовал против и считает свои права нарушенными. Обратиться в суд человек может в течение 6 месяцев с момента ознакомления с решением заседания владельцев жилья.
Таким образом, общее имущество собственников в многоквартирном доме должно использоваться с учетом интересов каждого жильца. Он вправе выражать их лично — на собраниях владельцев квартир или же в судебном порядке.
