Организация торгов сдача в аренду помещения. Аренда муниципального имущества: все подводные камни

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны - город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами - собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения ;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран - торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать - вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора - передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности - процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

02 августа

Федеральные и муниципальные образования являются крупными собственниками государственного и муниципального имущества, и с целью повышения эффективности использования имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждений, допускается сдача временно не использованных в их деятельности объектов основных средств в аренду сторонним организациям.

Передача в аренду имущества бюджетной собственности производится только с согласия собственника (или уполномоченного им лица) по договору аренды и оформляется приемно-передаточным актом или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Согласно ст. 214, 215 ГК РФ государственное и муниципальное имущество может быть разделено на две группы:

Имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями;

Имущество, не закрепленное за вышеуказанными юридическими лицами, составляющее государственную и муниципальную казну. При этом права собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления и при сдаче в аренду имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в договоре может появиться сторона - балансодержатель .

В договоре аренды должен предусматриваться состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, оговаривается срок их предстоящей службы, рассчитанной исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений. Существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы в большинстве случаев устанавливается в определенной сумме за месяц или год за квадратный метр.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Статьей 41 Бюджетного кодекса РФ (далее - БК РФ) «Доходы бюджета» предусмотрено, что «доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных» признаются доходами бюджета.

Таким образом, арендная плата в полном объеме должна учитываться у казенных учреждений в доходах бюджета (код КОСГУ - 120 «Доходы от собственности»), и учреждение имеет право на дополнительный источник бюджетного финансирования (в виде дополнительных лимитов бюджетных обязательств (далее - ЛБО)).

При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, находящегося на праве оперативного управления и временно не используемого, бюджетными и автономными учреждениями арендная плата признается собственным доходом учреждения.

Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества казенными учреждениями принимает уполномоченный орган учредителя - Комитет по управлению имуществом, который также уполномочен на подписание договоров аренды от имени учредителя.

Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества бюджетными и автономными учреждениями принимает самостоятельно учреждение (для бюджетных учреждений необходимо согласие собственника, а для автономных учреждений - согласие наблюдательного совета). При этом руководитель бюджетного или автономного учреждения уполномочен на подписание договора аренды от имени учредителя.

Передача имущества в аренду на территории РФ (как реализация услуг) является объектом обложения НДС. Его исчисление при передаче в аренду государственного и муниципального имущества органами государственной власти и органами самоуправления, а также казенными учреждениями имеет свои особенности. Арендатор признается налоговым агентом, так как в соответствии с

п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) арендаторы являются налоговыми агентами по уплате в бюджет начисленного на суммы арендной платы НДС, поэтому на казенные учреждения возлагается только контроль за поступлениями в соответствующий бюджет сумм арендной платы в виде дохода бюджета, исключая НДС.

При этом налоговый агент обязан определять налоговую базу как сумму арендной платы с учетом НДС. Таким образом, сумма арендной платы, определенная в договоре с собственником имущества (органом государственной власти или органом самоуправления), должна содержать сумму НДС. Как правило, расчет ставок арендной платы за муниципальное имущество обычно формализован и унифицирован, а базовая ставка устанавливается нормативным актом муниципального образования. При этом некоторые собственники имущества прописывают в договоре суммы и порядок уплаты НДС, а некоторые отмечают, что сумма арендной платы указана без НДС. Отсутствие указания суммы НДС в договоре аренды не является основанием ни для признания его недействительным, ни для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента. При этом согласованная сторонами арендная плата подлежит увеличению на сумму НДС в силу налогового законодательства от наличия или отсутствия в договоре соответствующего условия, так как в п. 1 ст. 168 НК РФ указано, что НДС нужно предъявить к оплате, а не установить в договоре.

Органы государственной власти и местного самоуправления, а также казенные учреждения при сдаче в аренду имущества бюджетной собственности в отличие от других арендодателей не обязаны выписывать счета-фактуры. В этом случае арендатор вправе получить налоговый вычет по НДС на основании документов, подтверждающих уплату НДС в качестве налогового агента.

Бюджетные и автономные учреждения не имеют налоговых агентов по НДС, поэтому обязаны своевременно начислять и уплачивать в бюджет сумму НДС, а также своевременно отчитываться по налоговым периодам налоговой декларацией по НДС.

Имущество государственных и муниципальных учреждений, закрепленное собственником на праве оперативного управления и переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе учреждения по счету 101 00 «Основные средства» с начислением амортизации и с одновременным отражением балансовой стоимости переданного в аренду имущества по забалансовому счету 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

При сдаче в аренду закрепленного в оперативном управлении имущества казенному учреждению необходимо соблюдать следующие требования действующего законодательства РФ:

Оформление аренды государственного и муниципального имущества трехсторонним договором, по которому учреждение выступает как балансодержатель сдаваемого в аренду имущества;

Предусмотреть в договоре, что арендатор перечисляет суммы арендной платы (исключая НДС) непосредственно в доход соответствующего уровня бюджета (код КОСГУ - 120) на единый счет бюджета.

В зависимости от того, признано или не признано казенное учреждение администратором по кассовому администрированию дохода бюджета по сдаче в аренду имущества (код 120), определяется соответствующий порядок отражения операций в бюджетном учете.

Если казенное учреждение не является администратором по кассовому администрированию дохода бюджета, то используется механизм распределения бюджетных полномочий. В этом случае одно юридическое лицо (казенное учреждение) обязано начислять доход бюджета, а другое юридическое лицо (как правило, дополнительные полномочия возлагаются на главного распорядителя средств бюджета (далее - ГРСБ)) - осуществлять кассовое администрирование дохода бюджета. Поскольку данная хозяйственная операция связана с внутриведомственным расчетом, в учете казенного учреждения администратор дохода бюджета по начислению и ГРСБ, осуществляющий полномочия администратора по кассовому администрированию, используется счет 304 04 «Внутриведомственные расчеты».

Обязанность казенных учреждений по начислению дохода бюджета закреплена бюджетным законодательством. Таким образом, даже если казенное учреждение не является администратором дохода бюджета по кассовому администрированию, оно обязано начислять доход бюджета (код КОСГУ 120) и задолженность арендатора по арендной плате перед бюджетом. Данная операция отражается в учете казенным учреждением следующими учетными записями:

Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС);

Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Извещения (ф. 0504805), полученного от администратора по кассовому администрированию (ГРСБ):

Дебет 1 304 04 120 Кредит 1 303 05 730 и одновременно:

Дебет 1 303 05 830 Кредит 1 205 21 660 .

В случае осуществления казенным учреждением обязанностей кассового администрирования дохода бюджета (код КОСГУ 120) по данной операции, учреждение обязано начислять доход бюджета и отражать в бюджетном учете поступление администрируемого дохода в следующем порядке:

Начисление арендной платы (дохода бюджета):

Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС)

Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Сводного реестра поступлений и выбытий средств бюджета:

Дебет 1 210 02 120 Кредит 1 205 21 660 .

Бюджетные и автономные учреждения отражают на бухгалтерском учете операции по сдаче в аренду имущества в следующем порядке:

Начисление арендной платы, выставление счета-фактуры с учетом НДС:

Дебет 2 205 21 560 Кредит 2 401 10 120 (с учетом НДС)

Начисление НДС в задолженность перед бюджетом:

Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 04 730

Поступление арендной платы (включая НДС на лицевой счет учреждения):

Дебет 2 201 11(21) 510 Кредит 2 205 21 660 17 код КОСГУ 120

Начисление налога на прибыль:

Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 03 730.

Предоставление бюджетными и автономными учреждениями имущества, закрепленного за ними учредителем на праве оперативного управления, признается в целях бухгалтерского учета деятельностью, приносящей доход. В целях налогового учета, если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации (для учреждений не является основным видом деятельности), то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами. При этом датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода. Выбор одной из дат производится на основании принятой для целей налогообложений учетной политики учреждения.

При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, не включаются авансовые платежи по арендной плате (п. 1 ст. 251 НК РФ).

При использовании кассового метода определения доходов, датой получения дохода признается день поступления денежных средств на лицевые счета бюджетного и автономного учреждения (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Арендуя помещения, арендаторы, как правило, пользуются разными видами коммунальных услуг: отопление, освещение, водоснабжение, газоснабжение, канализация, услуги телефонной связи и т.д. Условия их предоставления часто включаются в договор аренды, но неправильное оформление учета коммунальных платежей нередко становится причиной конфликтов с контролирующими и налоговыми органами.

Проблемной является ситуация, когда договор со снабжающей организацией заключен арендодателем, а коммунальные услуги оплачиваются (компенсируются) арендатором отдельно от арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на возмещение потребленных коммунальных услуг арендатором. При этом необходимо учесть, что условие о компенсации коммунальных услуг должно быть прописано в договоре отдельно от арендной платы.

В соответствии с условиями договора коммунальные услуги:

Компенсируются сверх арендной платы. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету не принимается. У арендодателя уменьшаются расходы на коммунальные услуги и НДС к вычету по ним не принимается;

Коммунальные услуги включены в арендную плату. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету принимается. У арендодателя признается доход от арендной платы и НДС по коммунальным услугам принимается к вычету.

В случае когда арендатор возмещает арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг сверх арендной платы, арендодатель не осуществляет реализацию услуг и обязан выставить бухгалтерский счет (счет-фактуру нельзя выставлять) на компенсацию свои расходов. В этом случае отсутствует объект налогообложения прибыли и НДС не возникает. Таким образом, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по коммунальным услугам в части потребленных арендатором и в книге покупок отражается счет-фактура, выданный снабжающей организацией, только в части потребленных им услуг.

У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.

Какое имущество относится к муниципальному

Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.

Как взять его в аренду

В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:

  • Для расположения на объектах сетей связи, почты.
  • Палат торгово-промышленного назначения.
  • На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
  • Нотариальных или адвокатских контор.
  • Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
  • Медицинским компаниям.
  • По международным договорам.
  • Политическим партиям, общественным движениям.
  • На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.

Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.

У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.

Действуем по порядку

Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:

  • Оповещение о проведении торгов.
  • Разработка документации.
  • Прием заявок от участников.
  • Проведение основного этапа торгов.
  • Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
  • Оформление соглашения с выбранным лицом.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.

Оформление договора

После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .

Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:

  • Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
  • Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.