У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.
Какое имущество относится к муниципальному
Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.
Как взять его в аренду
В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:
- Для расположения на объектах сетей связи, почты.
- Палат торгово-промышленного назначения.
- На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
- Нотариальных или адвокатских контор.
- Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
- Медицинским компаниям.
- По международным договорам.
- Политическим партиям, общественным движениям.
- На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.
Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.
У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.
Действуем по порядку
Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:
- Оповещение о проведении торгов.
- Разработка документации.
- Прием заявок от участников.
- Проведение основного этапа торгов.
- Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
- Оформление соглашения с выбранным лицом.
В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.
Оформление договора
После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .
Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:
- Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
- Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.
Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.
Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.
Особенности оформления договоров аренды, финансирования затрат на содержание имущества, учета доходов и расходов при сдаче имущества в аренду бюджетными, автономными и казенными учреждениями рассматривает этот материал.
Из статьи вы узнаете:
- Когда учреждение вправе сдать имущество в аренду
- Как составить договор аренды и прописать существенные условия
- Как отразить в учете арендную плату
Сдача имущества в аренду учреждениями разных типов
Для бюджетных и автономных учреждений сдача государственного имущества в аренду , то есть предоставление в аренду временно не используемых зданий и помещений – один из видов предпринимательской деятельности, направленной на получение собственных доходов.
Для казенного учреждения сдача в аренду федерального или муниципального имущества возможна, только если право вести предпринимательскую деятельность зафиксировано в учредительных документах. При этом доход от аренды имущества казенного учреждения поступает в соответствующий бюджет, а не остается в распоряжении арендодателя.
Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся собственностью арендатора.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, учреждения заключают письменный договор аренды имущества.
При этом статьей 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Договор аренды для бюджетного и автономного учреждения
Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым, а также недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником.
Автономные учреждения заключают договоры аренды имущества в рамках реализации права на самостоятельное принятие решения в отношении деятельности по оказанию платных услуг. Если сделка в форме договора аренды подпадает под понятие крупной или сделки с заинтересованностью, она может быть совершена учреждением только с согласия наблюдательного совета.
Цена крупной сделки превышает 10 процентов балансовой стоимости активов автономного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Уставом автономного учреждения может быть предусмотрен и меньший размер крупной сделки.
Обязательные условия договора
Есть два существенных условия договора аренды недвижимости, без которых договор не считается заключенным. О них и поговорим далее подробно.
Остальные пункты вносятся по желанию. Однако обратите внимание на то, кто по договору будет проводить ремонт (текущий и капитальный).
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор - текущий. Но только в случае, если в договоре не указан иной вариант. При желании стороны вправе указать удобный им порядок. Например, арендодатель проводит за свой счет и капитальный, и текущий ремонт.
Или, наоборот, все виды ремонта можно включить в обязанности арендатора. Примерная формулировка: «Арендатор обязан за свой счет проводить капитальный и текущий ремонт помещения. Текущий ремонт проводится не реже одного раза в два года. Капитальный ремонт необходимо производить не реже одного раза в пять лет».
Предмет договора
Укажите все необходимые данные, относящие-ся к объекту недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а также порядок предоставления имущества: во временное владение и (или) пользование за плату.
Объектом договора аренды недвижимости может быть здание, сооружение или помещение (часть здания или сооружения). Обратите внимание, что жилое помещение разрешается передавать по договору аренды юридическим лицам только лишь для проживания граждан. Физическим лицам помещения передаются во временное пользование по договору найма (ст. 671 ГК РФ).
Перечислим, какие данные следует зафиксировать в разделе «Предмет договора». Прежде всего способ передачи имущества - во временное владение и пользование или только во временное пользование. Далее укажите такие сведения:
- вид недвижимого имущества (здание или сооружение);
- наименование здания или сооружения, если оно имеется, или же обобщенное название (например, гостиница «Весна», административное здание, ангар и т. п.);
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- инвентарный номер - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
- почтовый адрес;
- общая площадь (для зданий) или протяженность (для сооружений);
- назначение (жилой дом, стадион, гостиница, трубопровод и др.);
- количество этажей;
- кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.
Приведем примерные формулировки:
- В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание кинотеатра “Орион” с кадастровым номером 54:15:01:02:03:25:05:11 и инвентарным номером 43543. Объект аренды находится по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Советская, д. 39. Общая площадь - 1234,3 кв. м. Назначение здания - кинотеатр, этажность - 2 этажа. Кадастровый номер земельного участка 35:18:01:03:03:25:08. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору»
- В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование здание склада с кадастровым номером 46:08:05:05:04:14:05:09 и инвентарным номером 129982. Объект аренды находится по адресу: г. Дубна, ул. Циолковского, д. 18/12. Общая площадь - 521,8 кв. м. Назначение здания - склад для хранения товаров, этажность - 2 этажа, в том числе один - подземный. Кадастровый номер земельного участка, на котором находится здание, 94:18:08:15:03:25:07. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору».
Если по договору аренды вы передаете помещение, то есть не все здание, а только его часть, то в договоре укажите:
- вид недвижимого имущества (помещение);
- кадастровый номер помещения;
- инвентарный номер помещения, если он имеется;
- кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение;
- этаж (один или несколько), на котором расположено помещение;
- общая площадь помещения;
- почтовый адрес;
- назначение помещения (жилое или нежилое).
Пример формулировки: «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 75:07:04:06:07:11:08:10, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 89, строение 8. Помещение расположено на третьем этаже. Общая площадь - 258,4 кв. м. Кадастровый номер здания 75:07:04:06:07:11:08. Копия поэтажного плана дана в приложении № 1 к Договору».
Кроме того, и для зданий и сооружений, и для помещений в договоре подтвердите факт того, что объект аренды находится в собственности арендодателя, и запишите реквизиты свидетельства о собственности. Соответствующий пункт можно сформулировать так: «Право собственности арендодателя на Помещение зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, серия III-АВ № 342123, выдано 22.05.2008 Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области».
Арендная плата
Это второе и последнее существенное условие договора аренды недвижимости. Без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Укажите размер арендной платы или способ его определения, порядок и сроки перечисления платы, а также возможность изменения ее размера.
Как правило, арендную плату устанавливают в фиксированном размере. Тогда формулировка будет такая: «Арендная плата по Договору составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. в месяц».
Иногда вместо арендной платы арендодатель просит арендатора выполнить какие-либо работы. В этом случае формулировка будет следующей: «В счет арендной платы по Договору Арендатор обязан выполнить для Арендодателя работы, перечисленные в приложении № 3 к Договору».
Изменять плату можно по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды имущества казенного учреждения
Особенности арендных отношений казенных учреждений обуславливаются их правовым положением. Казенные учреждения создаются для оказания государственных (муниципальных) услуг, выполнения работ и (или) исполнения государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или местного самоуправления (ст. 6 Бюджетного кодекса РФ).
Пунктом 3 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ установлено, что государственное (муниципальное) казенное учреждение может вести приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе. Доходы от такой деятельности поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ. Доходы от оказания казенными учреждениями платных услуг относятся к неналоговым доходам бюджета (п. 3 ст. 41 Бюджетного кодекса РФ).
Из норм статьи 298 Гражданского кодекса РФ следует, что государственное казенное учреждение не имеет права распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Особенности сдачи в аренду муниципального имущества казенными учреждениями таковы:
- решение о сдаче имущества в аренду принимает учредитель (а не учреждение с разрешения учредителя);
- приносящая доход деятельность в форме аренды объектов основных средств указана в учредительных документах учреждения;
- полученные суммы арендной платы нельзя непосредственно использовать для возмещения расходов государственного (муниципального) казенного учреждения в рамках основной и приносящей доход деятельности.
Для органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления даны отдельные разъяснения.
Согласно принципу общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов (статья 35 Бюджетного кодекса РФ) расходы бюджета не могут быть увязаны с определенными доходами бюджета и источниками финансирования дефицита бюджета, если иное не предусмотрено Законом (решением) о бюджете в части, касающейся в том числе отдельных видов неналоговых доходов государственных (муниципальных) казенных учреждений, предлагаемых к введению (отражению в бюджете) начиная с очередного финансового года.
Затраты на содержание имущества бюджетных учреждений
В случае сдачи в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, затраты на содержание такого имущества учредитель не возмещает. Это установлено пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Кроме того, в разделе 9 Комментариев (комплексных рекомендаций) Минфина России от 29 октября 2013 года по вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, разъяснено, что расходы на содержание имущества учреждений не учитываются при определении объема субсидии на государственное (муниципальное) задание, в случае если оно сдано учреждением в аренду. Однако сдача имущества в аренду не влечет за собой уменьшение расходов на уплату налогов на это имущество.
Затраты на содержание такого имущества могут быть учтены как в составе нормативных затрат на оказание госуслуг, применяемых при расчете объема субсидии на госзадание, так и в рамках целевой субсидии. Таким образом, в принципе, расходы на содержание имущества, передаваемого в аренду, могут быть учтены при формировании государственного или муниципального задания.
Вместе с тем в разделе 6 Комментариев отмечено, что содержание госимущества за счет соответствующего бюджета в случае сдачи его учреждением в аренду не финансируется только в части затрат на содержание имущества. Таким образом, уменьшение субсидии на сумму арендной платы происходит лишь в части затрат на содержание имущества, а не в части расходов, входящих в прямые затраты.
Расходы на содержание имущества автономных учреждений
В практической деятельности автономных учреждений следует руководствоваться общими правилами, установленными Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях». Финансовое обеспечение развития автономных учреждений в рамках, определяемых учредителем, производится за счет субсидий из соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. Пунктом 3 статьи 4 Закона № 174-ФЗ установлено, что выполнение госзадания финансируется с учетом расходов на содержание недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономным учреждением учредителем или приобретенного автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества. Также финансовое обеспечение выполнения госзадания покрывает затраты на уплату налогов, которыми облагается такое имущество, в том числе земельные участки.
Однако в случае сдачи такого имущества в аренду с согласия учредителя его содержание не финансируется. Таким образом, на уровне федерального закона установлена прямая норма, согласно которой расходы на содержание переданного в аренду имущества (зданий, помещений, отдельных площадей) выводятся из состава затрат по основной деятельности автономного учреждения и учитываются обособленно. Из разъяснений, приведенных в разделе 6 Комментариев, следует, что при принятии в течение года решения о сдаче в аренду имущества автономного учреждения, используемого им на праве оперативного управления, учредитель вносит изменения в госзадание, уменьшая объема субсидии в части затрат на содержание имущества.
Государственное имущество, которое относится к объектам инфраструктуры для детей и предназначено для их образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления, может использоваться только в этих целях (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ). Перед сдачей в аренду государственного имущества проводится экспертиза.
Содержание имущества казенных учреждений
Главные распорядители бюджетных средств, в ведении которых находятся казенные учреждения, имеют право распределять бюджетные ассигнования между этими учреждениями с учетом объемов поступлений от приносящей доход деятельности, которую ведут эти учреждения (п. 22 ст. 30 Закона № 83-ФЗ). Если учредитель принимает решение о возможности оказания казенным учреждением платных услуг и этот факт отражается в уставе учреждения, бюджетные ассигнования такому учреждению планируются, в том числе, с учетом расходов на финансовое обеспечение приносящей доход деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ деятельность казенного учреждения финансируется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ на основании бюджетной сметы. При этом статья 161 Бюджетного кодекса РФ не регулирует вопросы выделения затрат на приносящую доход деятельность из состава общих расходов.
Если иное не установлено федеральными законами, цены на платные услуги казенных учреждений устанавливаются органами государственной власти или распорядителями бюджетных средств. Таким же образом определяется и плата за аренду имущества казенного учреждения. На этапе определения арендной платы учитываются рыночные цены на аналогичные услуги в регионе (местности). Также следует установить, включаются ли в состав арендной платы суммы возмещения стоимости сопутствующих услуг (содержание арендованного имущества, потребленные арендатором коммунальные услуги, прочие расходы). Такое возмещение можно учитывать обособленно по отдельно выставляемым казенным учреждением счетам или иным аналогичным документам.
КОСГУ: особенности сдачи имущества в аренду
Если договор аренды предусматривает отдельное возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг, то, по мнению автора, суммы полученного возмещения отражаются обособленно – в составе доходов от оказания платных услуг, то есть по коду 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ. В соответствии с Указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в том числе от аренды, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ. Расходы на содержание имущества отражаются по коду 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ, а затраты на коммунальные услуги – по коду 223 «Коммунальные услуги» бюджетной классификации.
Поскольку в статье 9.2 Закона № 7-ФЗ речь идет только о расходах на содержание имущества, формальные основания для отражения стоимости коммунальных услуг по коду финансового обеспечения «2» отсутствуют. В общем случае эти расходы учитываются в составе затрат, возмещаемых за счет средств субсидии. Стороны могут предусматривать в договоре аренды различные сочетания форм арендной платы. Суммы возмещения учреждению-арендодателю расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы. В этом случае, по мнению автора, расходы на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание переданных в аренду площадей, учитываются по КФО «2». Доходы в виде возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в таком случае из арендной платы не вычленяются и, следовательно, отражаются в составе сумм, учитываемых по коду КОСГУ 120. Как учитывать налоги при аренде
Учет операций по сдаче в аренду имущества
В бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений при отражении операций сдачи в аренду муниципального имущества оформляются следующие записи:
| Отражена сумма стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении | 4 401 20 223 «Расходы на коммунальные услуги» |
4 302 23 730 «Увеличение кредиторской задолженности по коммунальным услугам» |
| Отражена сумма стоимости за услуги связи, потребленные арендатором | 4 401 20 221 «Расходы на услуги связи» |
4 302 21 730 «Увеличение кредиторской задолженности по услугам связи» |
| Отражена сумма стоимости прочих работ, услуг | 4 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги» |
4 302 26 730 «Увеличение кредиторской задолженности по прочим работам, услугам» |
| Отражена сумма арендной платы | 2 205 21 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности» |
2 401 10 120 «Доходы от собственности» |
| Отражена сумма рыночной стоимости работ и услуг, которые по условиям договора оплачиваются отдельно от арендной платы | 2 205 31 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от оказания платных работ, услуг» |
2 401 10 130 «Доходы от оказания платных услуг» |
Учет операций, связанных с предоставлением имущества казенных учреждений в аренду, ведется по общим правилам. Затраты на содержание имущества отражаются в составе общих расходов по счету 0 401 20 225 «Расходы на работы, услуги по содержанию имущества». Расходы на оплату коммунальных и иных сопутствующих услуг учитываются по соответствующим кодам КОСГУ по счетам бухгалтерского учета 1 401 20 221 «Расходы на услуги связи», 1 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги» и т. д. При этом распределение расходов возможно только в целях определения сумм, подлежащих возмещению арендатором, без обособленного отражения распределенных сумм в системном бухгалтерском учете. Суммы начисленной арендной платы отражаются по кредиту счета 1 401 10 120 «Доходы от собственности» и дебету счета 1 205 21 560 «Увеличение по дебиторской задолженности по доходам от собственности».
Аренда имущества казенного учреждения: НДС и налог на прибыль
Налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не облагается (подпункт 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). Следовательно, НДС не исчисляется в отношении работ (услуг), выполненных (оказанных) казенными учреждениями начиная с 1 января 2012 года. После вступления в силу Закона № 83-ФЗ осталось неясным, подпадает ли аренда государственного или муниципального имущества казенных учреждений под действие процитированной нормы. В частности, применяется ли к таким ситуациям статья 161 Налогового кодекса РФ, согласно которой при приобретении государственного или муниципального имущества НДС платит покупатель как налоговый агент. Однако впоследствии Минфин России урегулировал проблему в своих письмах. Так, письмом Минфина России от 28 ноября 2013 г. № 03-07-11/51697 разъяснено, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС. В этом письме Минфина России речь идет только о муниципальном имуществе, однако та же логика применима и к случаям аренды государственного (федерального или субъектов РФ) имущества.
При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями госуслуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций (подпункт 33.1 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ). Передача временно не используемого имущества в аренду формально к государственным или муниципальным функциям не относится. Поэтому с сумм арендной платы, по мнению автора, налог на прибыль нужно уплачивать на общих основаниях. Соответствующие лимиты бюджетных обязательств учитываются при определении объема расходов по статье 290 «Прочие расходы».
Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.
Экономия средств
Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.
Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.
В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.
Муниципальное имущество, как правило, дешевле коммерческого
Особенности муниципального имущества
Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.
Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.
Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.
Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.
При этом порядок предоставления прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.
Формы соглашений
Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.
Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.
При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта - муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.
Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.
Муниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона
Торги и аренда
Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.
Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.
Конкурсные особенности
Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.
Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.
Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.
Когда проведение конкурсов не потребуется
Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства - ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.
Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:
- если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
- если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
- не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
- допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
- если имущество передается в ведомство властям другого региона.
Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.
Конкурсы, аукционы и проведение торгов
Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.
Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.
В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.
Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:
- Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами - обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
- Рассмотрение поданных заявок.
- Проведение торгов.
- Определение победителя.
Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.
Подача заявки
Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.
Она включает:
- заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
- учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
- платежные реквизиты кандидата;
- документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.
Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.
После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.
После договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели
Льготы и НДС - что следует знать
Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.
Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.
Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.
При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.
Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.
Как составить договор
Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.
Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:
- В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
- Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» - муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
- В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
- Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
- Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
- Права и обязанности сторон, их ответственность.
Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.
Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?
Аренда как способ сэкономить
Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.
Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.
Специфика муниципального имущества
Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.
Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.
Субъекты арендных правоотношений
Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.
Типы договоров
Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.
Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.
Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.
Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.
Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.
Особенности арендных договоров с муниципалитетами
Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.
Специфика конкурсов
Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.
Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?
Конкурс или аукцион?
В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.
Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.
Как проводятся торги
В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.
Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.
Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.
Рассмотрение заявок
Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.
Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.
Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:
- письменное заявление на имя руководителя органа власти;
- учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
- банковские реквизиты участника торгов;
- документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.
При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.
Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.
Преференции
Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.
Аренда муниципальной собственности и НДС
Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.
Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.
Куда направляется выручка от аренды?
Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.
