Нюансы договора аренды земельного участка 2018 - 2019 - образец

Договор аренды земельного участка - образец 2018 - 2019 г.г. отражает индивидуальные условия конкретной сделки с учетом не противоречащих закону интересов каждой из участвующих сторон. При этом большинство вопросов урегулированы Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619-620 ГК РФ:

Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Далеко не каждый может обрабатывать свою землю, а использовать ее по другому назначению невозможно. Поэтому, самым выгодным вариантом будет сдача в аренду земель сельхозназначения.

Статус и особенности использования с/х земель

Соответственно, арендодатель должен иметь правоустанавливающие документы на , который он собирается передать в пользование.

Арендатор может брать в аренду неограниченное количество площадей земли .

Предмет договора аренды сельскохозяйственных земель может быть повторно сдан в аренду до истечения срока, но при наличии согласия от существующего арендатора.

Сам арендатор имеет право сдать в залог свое право пользоваться землей , но на срок аренды. Например, часто происходит передача этих прав банку, чтобы получить деньги для развития сельскохозяйственного производства. Но это можно запретить, приписав это в одном из пунктов договора.

Ограничения по способу использования участков

Одним из принципов оборота земли является сохранение ее предназначения путем целевого использования . Это важное условие, которое следует прописать в любом образце договора аренды земли сельхозназначения.

Именно собственник должен указать на варианты использования сельхоз площадей, ведь арендатору все равно какую землю он после себя оставит.

Земли сельхозназначения должны использоваться для:

Если не использовать такие земли не по назначению, то это влечет за собой юридические последствия в виде санкций или даже лишения права собственности. Так, если более 3 лет использовать землю не по ее цели, то эту собственность через суд отберут у недобросовестного собственника.

Нюансы по срокам аренды

Обязательным пунктом в договоре аренды земли сельхозназначения является срок предоставления в пользование. Нужно обговорить с арендатором и четко прописать период передачи участка в пользование.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, стороны по любым сделкам вправе по своему усмотрению определять основные условия договора. То есть, стороны в праве самостоятельно определять срок аренды .

Однако, данное право при договоре аренды сельхоз земель ограничивается федеральным законодателем.

Исходя из ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», есть граничный и минимальный сроки аренды .

Минимальный срок аренды может определяться субъектом Российский Федерации в зависимости от использования земли. Это значит, что в каждом регионе минимальный срок аренды, например, для земли предоставленной для сенокошения будет разным.

Что касается максимального срока, то для всех он будет одинаковым – сорок девять лет . Исходя из этих принципов нужно определять срок аренды.

Рекомендуется заключать аренду на три года . Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Как рассчитывается арендная плата?

Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.

По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.

Размер арендной платы никак не ограничивается законодателем. Но предусмотрено ограничение по пересмотру размера стоимости аренды с/х земель. Плату за аренду земельного участка можно пересматривать только раз за год, не чаще.

Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади . Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.

Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.

Основания для расторжения договора

Расторжение любой сделки – дело не простое, если оно не решается в двустороннем порядке.

Расторгнуть договор аренды без потери времени и особых усилий можно только в случае, если и арендодатель, и арендатор на это согласны.

В одностороннем порядке договор аренды земельных участков с/х назначения осуществляется только через подачу иска в суд с соответствующим требованием .

Если договориться со стороной невозможно, то придется идти в суд. Но и тут не все так просто, ведь для расторжения договора, а в месте с тем и государственной регистрации в Росреестре, необходимо иметь достаточные основания.

Если в договоре аренды отсутствует регулирование этого вопроса, то решается он на основании Гражданского кодекса РФ.

Основанием для расторжения договора аренды с/х земли может быть только несоблюдение своих обязанностей одной из сторон . В результате чего нужно внимательно приписывать эти пункты в договоре.

Основанием для расторжения может быть, например, не внесение арендной платы, неправильное использование земли, в следствие чего ухудшение качества плодородного слоя.

Если вам перешла земля, которая уже была обременена арендой, то смена собственника не может быть причиной для расторжения соглашения.

Нюансы по тексту документа

Сдача в аренду земли сельхозназначения – самый распространенный вариант использования своего права собственности. Но далеко не все внимательно составляют такие сделки.

Важно обязательно прописать все основные условия договора с полными уточнениями и вашими договоренностями, потому что именно тогда они будут иметь силу.

Если договор будет заключаться на срок более года, а скорей всего на меньше и не получится, то его придется регистрировать в Росреестре .

Кроме обычных условий можно прописать и переход права собственности, после выплаты всей суммы, оговоренной в договоре. Такую сделку по сути можно будет рассматривать как договор купли-продажи с рассрочкой.

Но кроме пункта о переходе права собственности к новому собственнику, нужно будет указать и все необходимые условия, которые указываются в .

Если арендатор в течение всего срока исправно соблюдал все пункты договора, то он имеет приоритетное право аренды этой земли по истечению срока вашего соглашения.

Видео: Как правильно составить договор аренды земельного участка?

В видеосюжете юрист разъясняет, на что нужно обратить особое внимание при заключении сделки аренды земельного участка.

Даются советы, как правильно составить соответствующий договор, какие пункты в нем необходимо обязательно предусмотреть, чтобы в дальнейшем без проблем пользоваться полученным участком.

Договор аренды земельного участка
сельскохозяйственного назначения

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ______________________________________________________________________
(Ф.И. О. , год и место рождения, проживающий, паспорт, ИНН, ОГРНИП) именуемый в дальнейшем «АРЕНДАТОР» с одной стороны и гражданин
_____________________________________________________________________ (Ф.И.О. , год и место рождения, паспорт, ИНН)
именуемый далее «АРЕНДОДАТЕЛЬ» заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Арендодатель сдает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер ________________ в границах ______________________________ общей площадью (пашни) ____________ , принадлежащий ему на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права _____________________________, а Арендатор принимает в аренду участок для производства сельскохозяйственной продукции.

Настоящий Договор заключается сроком на пять лет до __________года и вступает в силу со дня его государственной регистрации.

По истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

2. Арендная плата. Расчеты.

2.1. Размер арендной платы составляет _______________ (_____________________) рублей в год.
Арендная плата выплачивается один раз в год (или в иные периоды) не позднее ________________________.
Расчеты между сторонами могут осуществляться согласно заявке Арендодателя сельскохозяйственной продукцией, услугами, поставкой товаров по ценам согласованными сторонами.
2.2. Произведенные Арендатором расчеты по арендной плате подтверждаются подписью Арендодателя на накладных по полученным товарам и услугам или расходным ордером (распиской, ведомостью) при расчетах денежными средствами.
При изменении индекса цен, инфляции более чем на шесть процентов или других существенных обстоятельств (практика общего изменения арендной платы, изменение кадастровой стоимости земельного участка и налогового законодательства и т.д.) размер арендной платы изменяется по соглашению сторон.
2.3. Не использование земельных долей Арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Арендодателю.
2.4.Выплата налоговых платежей за землю производится Арендодателем самостоятельно.
Или
2.4. Выплата налоговых платежей за землю производится за Арендодателя Арендатором за свой счет.
Сумма арендной платы к выплате Арендодателю указанная в пункте 2.1. остается неизменной.
2.5. Выплата налоговых платежей с дохода от арендной платы (НДФЛ) производится Арендодателем самостоятельно.
Или
2.5. Выплата налоговых платежей с дохода от арендной платы Арендодателя (НДФЛ) производится агентом Арендатором за свой счет. Сумма арендной платы к выплате Арендодателю указанная в пункте 2.1 остается неизменной.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:
- использовать земельный участок, только для производства сельскохозяйственной продукции;
- на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами;
- производить улучшение земель с учетом экологических требований:
- потребовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земли существенно ухудшились.
3.2. Арендатор обязан:
- соблюдать установленный режим использования земли;
- не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земли и экологической обстановки на арендованном земельном участке, соблюдать севооборот;
- своевременно, в соответствии с договором, вносить арендную плату;
- после окончания срока действия договора аренды земельного участка возвратить Арендодателю земельный массив в состоянии и качестве не хуже первоначального;
- возмещать «Арендодателю убытки в связи с ухудшением качества земель в результате своей хозяйственной деятельности.
3.3. Арендодатель имеет право:
- вносить предложения по внесению в договор изменений и дополнений, вытекающие из действующих законодательных и нормативных актов, регулирующих использование земель;
- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности. Арендатора;
- посещать земельный массив в целях контроля за использованием и состоянием земель.
3.4. Арендодатель обязан:
- выполнять в полном объеме условия договора;
- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора;
- обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора при прочих равных условиях перед другими лицами.

4.Ответственность сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несёт имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.
4.2. За нарушение сроков выплаты арендной платы, установленной договором, Арендатор выплачивает Арендодателю 0.2 % за каждый день просрочки.
4.3. Уплата пени в связи нарушениями условий Договора не освобождает Арендатора от обязанностей по их устранению.
4.4. В случае несвоевременного возврата Арендатором Участка Арендодателю, Арендатор уплачивает штраф в двукратном размере арендной платы за всё время пользования Участком после прекращения действия договора.

5. Заключительные положения

5.1. Расходы, связанные с оформлением и регистрацией настоящего договора аренды земельного участка возлагаются на Арендатора. Арендатор обязан в двухмесячный срок провести государственную регистрацию договора.
Со дня подписания договора земельный участок считается переданным Арендодателем Арендатору для использования. Срок договора начинается с этой даты и заканчивается _________________года.
5.2. Изменение условий договора аренды земельного участка и его досрочное прекращение допускается только по письменному соглашению сторон или решению суда.
5.4. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
5.6.. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
5.7. Уведомления и документы, передаваемые по договору аренды земельного участка, направляются в письменном виде по следующим адресам:

5.8 Для Арендатора: _______________________________________________________________.
5.9. Для Арендодателя: _____________________________________________________________;

5.11. В случае изменения адресов, указанных в п. 16. Договора аренды земельного участка и иных реквизитов одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, в противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
5.12. Стороны договорились, что споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров, при не достижении соглашения споры разрешаются в суде месту нахождения земельного участка.
5.13. Договор аренды земельного участка составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателя, второй - у Арендатора,
третий - у организации, осуществившей регистрацию настоящего договора.

К договору прилагаются:
1. кадастровый план земельного участка.

Арендодатель ____________________________________________________

Арендатор _______________________________________________________

В типовом договоре аренды земель указывается:

Существенными условиями соглашения являются сам участок, цена (размер арендной платы) и ответственность сторон. В аренду можно брать неограниченное количество наделов — законом это разрешено , поэтому площадь участка указанная в договоре может быть любой. Однако выкуп сельскохозяйственной земли не допускается.

Заключать договор вправе не только юридические, но и физические лица. В аренду передаются только участки земли, находящиеся на кадастровом учете. Соглашение об использовании наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет. Если земля не используется для выращивания урожая, то она может быть сдана в аренду на срок не более трех лет.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, может быть передан в аренду без организации торгов.

Претендовать на упрощенный порядок оформления аренды вправе фермеры, которые обратились в администрацию с заявлением в течение полугода с момента занесения участка в кадастр.

Упрощенная процедура предусмотрена и для тех организаций, которые участвуют в программах господдержки развития сельского хозяйства.

Как правильно составить?

Образец типового соглашения можно легко найти в Интернете вместе с пакетом приложений к нему. Но при желании стороны могут добавить в них свои пункты, график платежей и особые условия. Текст составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Однако регистрация такого документа обязательна, если срок его действия более года.

Рассмотрим основные разделы договора, без которых он не будет иметь силы.

«Шапка»

В «шапке» соглашения указывается дата и место составления документа, а также его название. Обязательно указывается и индивидуальный номер соглашения. В начале текста указываются также Ф.И.О, паспортные данные или название, реквизиты арендатора и арендодателя.

Предмет и цель

Предметом соглашения является земельный участок . В первом разделе указывается площадь земли, ее местоположение, кадастровый номер, а также назначение участка. Делается отметка о том, что надел был осмотрен арендатором и принят по акту приема-передачи.

Цель соглашения: временное использование (аренда) земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур либо выпаса скота, кошения травы. В разделе указываются сроки такого использования и момент с которого оно вступает в силу (после регистрации в Росреестре).

Арендная плата

Размер платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды. График платежей обычно прописывается в договоре (например, деньги перечисляются дважды в год, не позднее определенной даты либо в иные сроки). Вносятся средства обычно путем перевода со счета арендатора на счет арендодателя. Если при оформлении договора передавался задаток, то он входит в сумму первых арендных платежей.

Размер ежегодной платы может быть изменен собственником земли, если резко поменялись цены на рынке или повысился уровень инфляции. Но об этом необходимо будет заранее уведомить фермеров в письменном виде. При просрочке арендных платежей более 20-30 дней арендодатель вправе обращаться в суд и взыскивать средства через исполнительную службу.

Если земля была передана в аренду без торгов в первые полгода после ее регистрации в качестве муниципальной собственности, то арендная плата устанавливается в размере не более 0,3% ее кадастровой стоимости.

Права и обязанности сторон

В договоре аренды фиксируются все права, которые приобретает арендатор и арендодатель. Любой из них вправе расторгнуть соглашение досрочно, если есть основания предусмотренные договором. Например, собственник земли вправе это сделать, если просрочена арендная плата более чем за один период или если надел используется не по назначению либо запрещенными способами.

Арендатор вправе:

выращивать урожай на участке и проводить другие работы;
продавать собранный урожай и оставлять прибыль себе;
возводить сооружения для хозяйственных нужд (по соглашению с арендодателем);
приоритетное право на пролонгацию договора при добросовестном выполнении условий аренды.

Фермер, арендующий участок обязан:

соблюдать условия эксплуатации;
вовремя оплачивать арендные платежи;
повышать плодородие почвы;
вырубать зеленые насаждения только с согласия собственника;
сохранять межевые и другие специальные знаки, установленные арендодателем;
предупредить минимум за три месяца о намерении расторгнуть соглашение.

В случае если арендатор не зарегистрирует договор в Росреестре и не будет оплачивать арендные платежи, то спустя несколько месяцев, собственник имеет право взыскивать с него суммы неосновательного обогащения, равные размеру арендной платы.

Арендодатель вправе:

В его обязанности входит:

передача земельного надела после оформления аренды;
не вмешивается в процесс использования участка, если арендатор не нарушает условий договора;
оповещать о повышении арендной платы или планах расторгнуть договор.

Помимо основных прав и обязанностей сторон, можно прописать в договоре и дополнительные, связанные со спецификой земельного участка и необходимостью поддерживать определенный режим ухода за ней. Если собственник заинтересован в сохранности плодородности почвы, то он может предложить такой вариант соглашения, который будет немного отличаться от типовой формы.

Порядок изменения, расторжения, прекращения и продления

Условия аренды могут быть изменены по соглашению сторон. Расторжение по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке и при наличии серьезной причины. Например, основанием может стать нарушенный график оплаты аренды или использование участка с серьезными нарушениями.

Собственник участка обязан письменно предупредить о нарушениях и о намерении расторгнуть соглашение. Если срок договора истекает, то по соглашению сторон он может быть пролонгирован (но не более чем на 49 лет). Арендатор, который не нарушал условий аренды имеет приоритетное право на использование участка.

Форсмажорные обстоятельства

Договор может быть расторгнут по независящим от сторон причинам. Например, в результате затопления участка, пожара либо военных действий.

О форс-мажоре нужно сразу уведомить друг друга, приложив справку из МЧС, пожарных служб и других государственных инстанций.

Если обстоятельства можно преодолеть, то аренда может быть продолжена на прежних условиях или с учетом оформления дополнительного соглашения. Но при невозможности сохранить имущественные отношения сделка прекращается. Ни одна из сторон при этом не несет ответственности по своим обязательствам.

Особые условия

Несмотря на типовую форму договора, стороны могут предусмотреть в соглашении особые условия. Ими могут быть, например, выращивание только определенных культур, особое ухаживание за почвой и многое другое. Особые условия прописываются обычно в конце договора.

Итоговая часть

Договор аренды скрепляется подписями и печатями сторон (если речь идет о юрлицах). В двух экземплярах составляется и акт приема-передачи, где еще раз описывается участок и отмечается, что качество и состояние земли находится в удовлетворительном состоянии.

После подписания договор необходимо зарегистрировать в местном отделении Росреестра.

Оформление субаренды

Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.

Основные разделы договора субаренды:

предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
права и обязанности сторон;
размер арендной платы;
ответственность сторон;
срок действия и условия расторжения (досрочно);
описание форс-мажорных обстоятельств.

Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.

В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.

Какие могут быть приложения?

К договору аренды прилагается план земель, подписанный председателем местного комитета по земельной реформе и земельным ресурсам, их экспликация (подробное описание), а также иногда список земельных участков с особым режимом использования. Кадастровый паспорт также является неотъемлемой частью договора аренды.

Если будущий арендатор выбрал участок, который не находится на учете, то предстоит пройти процедуру межевания и получения кадастрового номера. Только после этого можно будет оформить договор аренды. Для выбора участка или ориентации на местности можно использовать публичную кадастровую карту и специальные компьютерные программы.

Заключение

Договор аренды очень часто заключают фермеры и другие предприниматели. Для его оформления необходимо запросить кадастровый паспорт, подготовить план и экспликацию участка. Необходимо будет также открыть счет в банке для перечисления арендной платы собственнику земельного надела.

Согласитесь, не каждый умеет обрабатывать имеющуюся у него землю, которая принадлежит к категории сельхозземель, а использовать ее по как-то иначе нельзя. И в таком случае для владельца участка оптимальным решением будет передача земель во временное пользование по арендному договору . Именно об арендных соглашениях на земли с/х назначения будет идти разговор в этой статье, существенные нюансы данного соглашения и, конечно же, далее вы сможете договор аренды земли сельхозназначения образец скачать бесплатно.

Категории с/х угодий и их использование

Вся земля, согласно гражданским и правовым нормам, разделяется на виды соответственно с их предназначением. Это сделано для оформления отдельного юридического статуса земли различного предназначения и ее защите.

Земельный статус определяется не только возможностью использовать конкретный надел, но и его оборотом . Площадь с/х угодий составляет примерно 39 % от всей площади Российской Федерации, именно означенные земельные угодья имеют решающее значение для нашей страны, а потому находятся под особой охраной государства.

Данным статусом практически полностью обеспечивается наличие товарно-сырьевого производства, что гарантирует продовольственную безопасность государства. Помимо этого, перевод земель, имеющих данный статус, в иную категорию предполагает особый регламент.

Для целесообразного и верного пользования территориями с/х назначения разделяются на:

преимущественные – территории, находящиеся под особой охраной;
значимые и продуктивные территории;
земли неудовлетворительного качества либо не пригодные под с/х производство.

Подобное разделение, по кадастровым критериям, защищает от пользования не по целевому назначению земельных площадей высокого качества .

Особенности арендной сделки

С/х угодья – это территории, располагающиеся вне населенных пунктов и предназначенные под нужды и цели сельского хозяйства . Главной отличительной чертой земель сельскохозяйственного назначения является плодородие, и способность производить сельскохозяйственную продукцию.

Обращаем внимание, что для совершения арендных сделок любой участок должен пройти регистрацию в кадастровых органах и получить соответствующий номер.

Это означает, что при оформлении сделки владелец земли (арендодатель), которая предполагается к передаче во временное пользование, обязан иметь все подтверждения законных прав собственности на участок .

Объект арендной сделки

За арендатором закреплено право оформлять в аренду территории без ограничения площадей . Кроме того, объект арендных отношений может быть передан арендатором в субаренду до окончания периода действия основного договора, но при обязательном согласии от законного владельца надела.

Лицо, пользующееся наделом по арендному договору, вправе передавать собственное право пользования им в залог, но лишь на период действия арендного соглашения . В том числе, нередко оформляется передача означенных прав банковским организациям, чтобы оформить кредит на развитие сельскохозяйственной деятельности. Однако, собственник обладает правом, ограничить или вовсе запретить подобные действия арендатора, прописав это одним из положений соглашения.

Правоограничения в использовании объекта аренды

К одному из ключевых принципов пользования с/х территориями относится сохранение их предназначения в части целевого использования . Это обязательное положение к описанию в каждом арендном договоре на сельхозтерритории. Непосредственно законным владельцем надела (арендодателем) указываются допустимые варианты пользования сельхозплощадями, поскольку для арендатора не всегда бывает важно, к сожалению, в каком состоянии земля останется после него.

По Земельному кодексу наделы, переданные/полученные в аренду, могут использоваться под :

садоводческую/огородническую деятельность;
животноводство, охотничье или рыболовное хоз-во;
выращивание кормов (кошение сена);
пастбища для животных;
садово-дачное строительство (в редких случаях ИЖС).

Использование с/х территорий с нарушениями приводит к правовым последствиям, в том числе весьма солидные штрафы, а при злостных нарушениях изъятие из собственности.

Предположим, больше трех лет земельные территории используются с нарушением целей, велика вероятность, что недобросовестный владелец может быть лишен надела через суд.

Подробно о сроке аренды

Непременным условием любого арендного соглашения является положение, оговаривающее срок его действия , и передача/получение с/х территорий в аренду не исключение. Сторонам сделки надо согласовать и точно прописать период времени, на какое участок будет передан во временное использование. Исходя из с правовых норм, участники любых арендных сделок обладают правом на свое усмотрение устанавливать ключевые положения соглашения. Иначе говоря, они вправе самостоятельно определить арендные сроки. Но, при аренде территорий с/х предназначения данные права ограничены определенными правовыми требованиями по предельному и минимальному сроку.

Минимальный период временного пользования земельными территориями может устанавливаться субъектом РФ в соответствии с видом предполагаемой деятельности.

Другими словами, каждый регион устанавливает минимально допустимое время аренды . Предположим, для земель, отведенных под сенокошение. Если рассматривать предельного срок аренды, то во всех регионах всегда одинаков и составляет 49 лет.

Основываясь на данных принципах и следует устанавливать срок действия арендного соглашения в каждом конкретном случае. Эксперты рекомендуют оформлять арендный договор на 3 года. Достаточно продолжительный срок позволяет сберечь верхние слои, являющиеся самыми ценными, обеспечить использование земель по целевому предназначению и не допустить воздействия вредных факторов . Кроме того, это может послужить началом для оформления долгосрочного соглашения на аренду земельного участка и, следовательно, последуют серьезные инвестиционные вложения в землю. Причем арендные отношения с государством/муниципалитета и четкое соблюдение установленных законодательством требований (в частности, целевое пользование наделом) предполагают последующее переоформление арендованного участка в личную собственность.

Расчет оплаты аренды

Величина оплаты за пользование землями с/х предназначения обязательна к фиксации в документе . Данное положение обязательно для всех видов аренды. Данное положение обязывает лицо, арендующее надел, вносить означенную сумму, которая может выражаться в денежном эквиваленте, а также в виде определенной продукции, услуг либо внесением улучшение в объект аренды.

Величина ставки не регулируется законодательством. Однако, существует правовое ограничение по изменению арендных платежей за с/х территории. Она может пересматриваться не чаще, одного раза в 12 месяцев.

Относительно подсчета окончательной суммы для внесения за пользование наделом, то она считается исходя из размера переданного надела путем умножения на стоимость одной единицы площади. В результате получается средняя величина к оплате, которая может корректироваться по согласованию сторон. Регулярность внесения платежей также оговаривается в арендном соглашении, предположим, арендная плата будет вноситься 1 раз в месяц или ежеквартально/ежегодно с обязательным указанием конкретной даты и способа оплаты. Кроме этого, в договоре целесообразно прописать общую стоимость аренды за весь период пользования наделом по арендному соглашению .

Причины, которые могут повлечь аннулирование договора

Прекращение арендных отношение , если это не окончание действия договора или существует договоренность сторон по данному вопросу – процесс достаточно сложный. Аннулировать арендное соглашение, не приложив определенных усилий, если один из участников соглашения возражает, не получится. Одностороннее расторжение арендного соглашения на земли с/х назначения возможно только в суде, путем подачи соответствующего заявления.

Если договориться со вторым участником сделки не получается, то предстоят судебные разбирательства. Но для аннулирования соглашения, а, следовательно, и госрегистрации (при среднесрочных и долгосрочных арендных отношениях), нужно предъявить весьма веские обоснования . Если в договоре нет положения, регулирующего данный вопрос, тогда он решается, исходя из с Гражданского кодекса.

Причиной аннулирования арендного соглашения на пользование территориями с/х предназначения является лишь нарушение одним из участников соглашения положений договора . Во избежание вероятных конфликтных ситуаций в решении данного вопроса целесообразно еще на этапе согласования и оформления договора прописать означенный пункт в документе.

Причиной аннулирования арендного соглашения может стать, к примеру, регулярное несвоевременное внесение арендных платежей, пользование наделом не по целевому предназначению, существенное ухудшение качества земли из-за неправильного использования.

Изменение законного собственника арендованной земли не считается основанием аннулирования договора.

Тонкости арендного соглашения

Передача земли с/х предназначения во временное пользование по арендному договору является достаточно популярным вариантом распоряжаться правами собственности на недвижимость . Но, зачастую, не все уделяют должного внимания оформлению таких сделок.

Следует тщательно обозначить все ключевые положения соглашения с подробными пояснениями и достигнутой договоренностью. Лишь так они обретают законную силу . Заключение долгосрочных соглашений обязывает стороны зарегистрировать сделку в соответствующих инстанциях (Госреестр).

Если лицо, пользующееся наделом по арендному соглашению, на протяжении всего периода четко выполняло все положения договора, то оно обладает преимущественным правом вновь арендовать этот надел по истечению срока действия соглашения.

Помимо существенных и дополнительных условий, согласованных сторонами, можно уточнить и передачу права собственности на земельный участок, после уплаты обусловленной суммы.

Подобная сделка приравнивается к продаже/покупке земельного участка в рассрочку . Но в подобной ситуации, кроме раздела о переоформлении права собственности к другому владельцу, указываются и соответствующие положения соответствующего договора.