Договор ренты. Договор постоянной ренты Какие два вида ренты установлены российским законодательством

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена особая разновидность договора купли-продажи — купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. ст. 253 и 254). В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты — общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы § 1 комментируемой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

———————————
Об этом см., напр.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 327.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

О значении термина «рента» см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 620 — 628.

Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК).

2. Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.

Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК).

В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см. ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.

Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.

Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.

3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Обновлено 03.07.2019

2018-11-25T20:43:08+03:00

Рента ГК РФ - договор пожизненного содержания с иждивением, или ренты гражданский кодекс российской федерации описывает в главе 33, ст. 583, п. 1. Одна сторона, получатель, передает жилье, другая - плательщик ренты. ГК РФ содержит общие положения о ренте, сторонах сделки, особенностях договора в 2019 год. Какие подводные камни скрывает рента, как не нарваться на мошенников?

Из всех сделок с недвижимостью рента является самым подходящим вариантом для одиноких пожилых людей. Она позволяет провести остаток своих дней на иждивении рентоплательщика, у которого в свою очередь появляется редкий шанс получить квартиру дешевле, чем на рынке.

(кликните, чтобы открыть)

Что такое рента?

Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.

Рентное соглашение - сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщику надо выплачивать ренту регулярными платежами, при передаче имущества в собственность за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца (ст.585 ГК).

Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (ст.599 , ГК).

Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см. ст. 592 ГК). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.

И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (ст.489 ГКРФ). Цена при передаче имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. У приобретателя имущества есть уверенность: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении имущества в собственность по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.

Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (п.1 ст.594 ГК). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.

Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.

Условия для оформления соглашения о ренте

Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.

Требования к участникам соглашения

Рентополучателем по новеллам Гражданского кодекса разрешается стать практически любому соотечественнику. Возраст и состояние физического здоровья роли не играют. Понятно, сюда не относятся сограждане, имеющие официально присвоенный экспертной медкомиссией статус недееспособного.

Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему (ст.37 ГКРФ).

Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни получателя. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.

Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, в роли приобретателя имущества по ренте может оказаться сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.

Требования к жилплощади

Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
Ст.246 ГКРФ обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (ст.250 ГКРФ), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество - первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.

Но рента, по букве закона, может быть возмездной - постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности для старика - его содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.

Бессрочная рента потребует:

сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, не на словах, а письменно, изложив на бумаге условия ренты, в том числе стоимость.
Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлекать человека со стороны;
лучший вариант - провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или по суду), разумеется, если выдел в натуре вообще применительно к конкретной жилплощади возможен. Чтобы передать по соглашению о ренте долю, ни у кого разрешения спрашивать не надо.

Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует. Выплачивать ренту бессрочно, значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать лично до тех пор, пока не покроется вся сумма, обозначенная в договоре.

Поэтапная процедура заключения сделки

Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:

Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ.
С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.

Предварительный сбор документов

Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):

гражданские паспорта участников рентного соглашения;
выписка из ЕГРН или св-во о праве собственности на передаваемую по соглашению о ренте жилплощадь;
письменное согласие жены (мужа), если речь идет о квартире, приобретенной супругами в официальном браке, то есть совместном имуществе (бумага заверяется у нотариуса);
письменное уведомление совладельцев (если совместная собственность) о желании передать свою часть жилья по соглашению о ренте;
доверенность на осуществление сделки (по необходимости);
судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос в интересах недееспособного решает его опекун);
справка о всех соотечественниках, прописанных на жилплощади, которая передается по соглашению о ренте.

Составление соглашения: существенные и дополнительные условия

В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:

представление участников сделки (паспортные данные);
предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения, или, по-научному, отчуждение имущества);
размер ежемесячной ренты и (или) содержания (не менее МРОТа, установленного властями в регионе, либо по стране, если региональный размер не установлен);
вид недвижимого имущества, передаваемого по соглашению, подробное его описание (адрес местонахождения, этаж, общий и полезный метраж, прочие характеристики);
сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
подробный список оказываемых рентополучателю плательщиком услуг (пожизненное содержание);
условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
ответственность за сохранность жилплощади, возлагаемая как на плательщика, так и на рентополучателя.

Примеры дополнительных условий соглашения:

описание, в каком порядке иждивенца будет посещать нанятая плательщиком сиделка или сам плательщик;
как экстренно вызвать плательщика;
когда и как убирать квартиру, проводить текущие ремонтные работы;
перечень дополнительных услуг, если пожилой человек заболеет (визиты к врачу или вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и пр.);
описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.

Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.

Важно
Бумага составляется в нескольких экземплярах, обычно в четырех: по одному сторонам соглашения, третий останется в архиве у нотариуса, и четвертый возьмут себе сотрудники Росреестра.

Нотариальное заверение соглашения

Составленное соглашение (в 4 экз.) участники сделки относят нотариальному клерку по месту нахождения предмета соглашения, т.е. квартиры. Потребуется заплатить госпошлину - 0,5% от стоимости ренты, минимально 300 руб, максимально — 20 000 (п.5 ч.1 ст.333.24 НКРФ).
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:

документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
справку о стоимости жилплощади по кадастру;
справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади;
копию финансового лицевого счёта;
технический план квартиры;
копию кадастрового паспорта; выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Любая индивидуальная ситуация, отличная от стандартных случаев, однозначно потребует принести в нотариат дополнительные справки от каждого из участников сделки. К этому следует быть готовым изначально.

Клерк запросто откажется удостоверять соглашение о ренте, когда:

в него внесены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства.
стороны пришли к «чужому» нотариусу: дело в том, что каждый клерк обслуживает определенную территорию. Поэтому чтобы заверить соглашение о сделке с недвижимостью, следует идти в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
засвидетельствовать сделку пришли люди в неадекватном состоянии (пьяные, обкуренные, больные на голову или вставшие не с той ноги) или доверенные лица, не захватившие с собой своих доверенностей;
сделка, которую заключает юрлицо, не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
факты, содержащиеся в принесенных документах, сомнительны: стороны набрались наглости явиться с подделанными, просрочившимися, откровенно испорченными бумагами.
отказав в обслуживании, клерк обязан выписать соответствующее постановление в десятидневный срок. Поэтому следует при отказе настоять на получении от него письменного объяснения, где будут указаны причины и разъяснен порядок обжалования отказа.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:

прибыть в департамент Росреестра обоим участникам лично, отдать все принесенные бумаги и написать заявление о перерегистрации права на плательщика ренты;
зайти в ближайший офис МФЦ (здесь служащие окажут помощь в написании заявления, проверят документы на соответствие букве закона, некоторые справки могут оформить на месте, например, выписку из долмовой книги);
при наличии квалифицированной электронной подписи можно решить вопрос на портале Госуслуг.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
правоустанавливающими документами;
копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
справкой о стоимости квартиры;
кадастровым паспортом с экспликацией;
оплаченной квитанцией госпошлины, в 2019 году она составляет 2000 рублей.

П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.

Пример необходимости госрегистрации соглашения

Пенсионерка Ш. (собственник квартиры) и гражданка Т. (плательщик ренты) заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением. В нотариальной конторе заверили, но в Росреестре сделка отмечена не была.
Через полгода Ш. Скончалась. Ее племянник, являясь единственным наследником, оспорил сделку в суде.
Плательщик ренты Т. подала встречное заявление, в котором объясняла отсутствие росреестровской регистрации тем, что не успели по уважительной причине - рентополучатель умерла. Райсуд признал правоту плательщика ренты, так как соглашение было удостоверено нотариально. Однако настойчивый племянник подал иск на аппеляцию. Областной суд согласился с решением коллег. Но племянник не сдался и дошел до Верховного суда. Моментом заключения соглашения, которое по закону должно пройти госрегистрацию, считается как раз момент проведения регистрации в Росреестре (п.3 ст.433 ГК), нотариальное заверение не делает сделку заключенной. Так как договор пожизненного содержания с иждивением по ГК подлежит обязательной госрегистрации, то правоотношения у участников сделки могут возникать только с этого момента. ВС РФ отменил решение нижестоящих судов и вернул квартиру племяннику скончавшегося рентополучателя. Комментарии излишни.

Во сколько обойдется оформить ренту?

Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:

составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.

Как выплачивается рента?

Рента и пожизненное содержание гражданина выплачиваются безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько именно, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум - вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте (ст.600 ГКРФ).

Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила ст.395 ГКРФ . Ст.588 настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

перевод на банковский счет;
почтовый перевод;
передача наличных под официальную расписку;
перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.

Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота - имущественный вычет, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ . Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.

Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?

Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.

Как расторгнуть соглашение о ренте?

Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:

по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
по судебному решению.

Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.

Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.

Когда выкупают ренту?

Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.

Плательщик может потребовать выкупа:

если получатель постоянной ренты скончался;
если в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя требовать нельзя, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.

Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:

плательщик не дает денег больше года;
платит нерегулярно и меньшими суммами;
плательщик обанкротился, стал инвалидом, потерял источники дохода;
у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
в прочих случаях, которые вписаны в соглашение.

Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.

Признание соглашения о ренте недействительным

Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям - рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

получатель ренты действовал неосознанно;
находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.

Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подают в суд, в ведении которого располагается спорная квартира.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
выписки с банковского счета покойного; прочими документами.

Истцу разрешается ходатайствовать о назначении психологической, психиатрической, почерковедческой и пр. экспертиз (ст.79 ГПКРФ). Не возбраняется привести с собой граждан, которые засвидетельствуют обоснованность его претензий.

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.

Плюсы и минусы соглашения о ренте

Соглашение о ренте теоретически крайне выгодно обоим контрагентам.
Получателю ренты:

одинокий старик получает приличную прибавку к своему пенсиону от государства;
если речь о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в рамках договора;
старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит отдать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.

Плательщику ренты:

плательщик ренты может получить свое жилье практически за бесценок (рентополучатель, допустим, умирает через полгода-год после заключения сделки);
получает квартиру, хоть и обремененную рентой, но в свою собственность сразу после регистрации в Росреестре;
если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.

Но никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.

Риски плательщика:

рентополучатель не собирается умирать в ближайшие полвека и плательщику в результате квартира встанет дороже, чем он взял бы ее в ипотеку;
резкое увеличение денежных вливаний на лечение иждивенца, если он вдруг начнет болеть, не переставая;
риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по ст.595 ГКРФ ложится на плечи плательщика. От обязанности продолжения платить по рентному соглашению его это не освобождает.
старик может оказаться крайне не сговорчивым, не разрешит плательщику вселиться в квартиру или продать, подарить, обменять ее;
плательщик рискует нарваться на «профессионального» рентополучателя, по сути, мошенника, который, попользовавшись рентой, подает иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и отсуживает у него немалую компенсацию.

Риски одинокого пенсионера:

рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг скончается;
плательщик может оказаться недобросовестным, задерживать платежи, не исполнять требований сделки по уходу и содержанию;
велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.

Страхование рисков для плательщика и рентополучателя

Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:

обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как в Москве и Петербурге договор пожизненной ренты по ГК РФ можно оформить не только с частниками, но и с государством. Связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Но есть ограничения. Возраст от 75 лет. Соглашения составляются только с одинокими владельцами жилья.

Подпишитесь на свежие новости

Комментарий эксперта:

Договор ренты - это сделка по уступке имущественных прав на определённые вещи в обмен на содержание. Она относится к числу двухсторонних и предусматривает наличие встречных обязательств. Получатель ренты передаёт своё имущество в собственность плательщику, а возможность пользоваться им зависит от условий договора.

Комментарии к ст. 583 ГК РФ

1. Комментируемая статья дает определение договора ренты, устанавливая его виды. Согласно п. 1 указанной статьи сторонами ренты выступают плательщик и получатель ренты. Плательщиками могут быть любые лица, физические или юридические, за исключение недееспособных или ограниченно дееспособных. Сторона-получатель ренты определяется в соответствии с видом ренты.

2. Пункт 2 устанавливает следующие виды ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента.

Постоянная рента по определению является непрерывной, срок платежа по которой не ограничен.

Пожизненная рента заключается на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может содержать условие пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Субъектом-получателем постоянной ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Но не любое юридическое лицо, а только некоммерческая организация. При этом заключение постоянной ренты не должно противоречить закону и соответствовать целям деятельности организации. Субъектом-получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо - гражданин.

3. Предметом договора ренты может выступать любое имущество.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ И ПОЖИЗНЕННОМ СОДЕРЖАНИИ С ИЖДИВЕНИЕМ

Статья . Договор ренты

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья . Выкупная цена постоянной ренты

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья . Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

3. ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА

Статья . Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья . Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Статья . Сроки выплаты пожизненной ренты

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья . Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья . Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

4. ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Статья . Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья . Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья . Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья . Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья . Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Существо договора ренты заключается в том, что лицо отчуждает имущество, а взамен получает бессрочное (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) право на периодические платежи или иное повременное имущественное предоставление (товары, работы, услуги). Например, гражданин в качестве варианта инвестирования отчуждает принадлежащий ему земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 тыс. руб., тем самым обеспечивая себя и своих наследников. Или пожилой гражданин, не имеющий возможности получить уход со стороны своих близких, передает принадлежащую ему квартиру под выплату пожизненной ренты в форме предоставления содержания.

Виды договора ренты

Действующий Гражданский кодекс РФ содержит общие положения о договоре ренты, а также выделяет:

Договор постоянной ренты .
Договор пожизненной ренты .
Договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты).

Кто может быть плательщиком ренты

Плательщиком ренты может быть любое лицо, обладающее необходимой степенью правосубъектности. Поскольку пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя, то получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. В случае постоянной ренты получателем может выступать как гражданин, так и некоммерческая организация, если заключение такого договора не противоречит ее специальной правоспособности.

Предмет договора ренты

Предмет договора ренты – это имущество, передаваемое под выплату ренты. По общему правилу под выплату ренты может быть передано любое движимое и недвижимое имущество, в том числе денежная сумма. Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Чаще всего договор пожизненного содержания заключается по поводу жилого помещения, принадлежащего гражданину, нуждающемуся в содержании, который до конца жизни остается проживать в указанном помещении. Но бывают ситуации, когда специализированный пансионат в обмен на единовременно уплаченную денежную сумму готов принять на себя пожизненный уход и содержание гражданина. Думается, что подобные отношения также должны строиться по правилам о договоре пожизненного содержания с иждивением, а не о договоре возмездного оказания услуг.

Форма договора ренты

Договор ренты, независимо от его вида и предмета, всегда подлежит нотариальному удостоверению . Переход права собственности на недвижимое имущество, отчужденное под выплату ренты, подлежит государственной регистрации .

Защита интересов получателя ренты

Чаще всего имущество под выплату ренты передают граждане, нуждающиеся в содержании. Поэтому считается, что получателем ренты является экономически слабая сторона. В связи с этим закон и судебная практика предусматривают дополнительные гарантии защиты интересов получателя ренты.

Рента недвижимости порождает достаточно редко встречающееся в гражданском праве обременение права собственности (ст. 586 ГК РФ). Лицо не должно терпеть чье-то воздействие на вещь, как, например, при сервитуте, а обязано к совершению активных действий (выплачивать ренту). Обременение следует за недвижимым имуществом, т.е. носит вещный характер, предыдущий плательщик ренты остается субсидиарно ответственным за выплату ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Гражданский кодекс РФ не относит рентный долг к числу ограниченных вещных прав, поэтому закон дополнительно предоставляет получателю ренты право залога (п. 1 ст. 587 ГК РФ), дающее возможность получателю ренты удовлетворить свои требования из стоимости обремененной недвижимой вещи преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты.

Движимая вещь, как правило, теряется в обороте, амортизируется или может быть легко уничтожена. Законом определено, что существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Иными существенными условиями договора ренты являются предмет и размер ренты (не общий, а в расчете на период времени).

1. Постоянная рента

Определяющим признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (ренту) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.

Срок выплаты и размер постоянной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты).

В упрощенном виде стороны определяют размер постоянной ренты, исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 тыс. руб. в месяц. Следовательно стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 тыс. руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн. руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 тыс. руб. в квартал.

Гражданский кодекс РФ определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.

Последствия утраты или повреждения имущества при постоянной ренте

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило – риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п. 1 ст. 595 ГК РФ это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

Право плательщика ренты на выкуп ренты

У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). То есть в экономическом смысле вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Право получателя ренты требовать выкупа ренты

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. К таким случаям относятся:

просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;
нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты;
банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом;
поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости;
другие случаи, предусмотренные договором.

2. Пожизненная рента

Определяющим признаком пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (ренты), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу. Из буквального толкования п. 1 ст. 596 ГК РФ следует, что договор в пользу гражданина, указанного получателем ренты, не может быть заключен юридическим лицом.

На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.

Условие договора о переходе права собственности на обремененное рентой имущество не в момент заключения договора, а после смерти получателя противоречит российскому гражданскому законодательству.

Срок выплаты и размер пожизненной ренты

Если иной период выплаты не предусмотрен договором пожизненной ренты, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах.

В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты, исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн. руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).

Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, сумма которой была уплачена при заключении договора, то ГК РФ не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.

Последствия утраты или повреждения имущества при пожизненной ренте

Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Основания прекращения пожизненной ренты

Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя. Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству, как и заявленное получателем ренты при жизни требование о расторжении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Важно отметить, что исходя из здравого смысла размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК РФ при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться по-разному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей).

В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.

Пункт 2 ст. 599 ГК РФ содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком ренты, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.

3. Пожизненное содержание с иждивением

Из всех договоров ренты, договор пожизненной ренты на условиях предоставления содержания является самым распространенным. Исходя из изложенного, закон при формулировании специальных правил, посвященных пожизненному содержанию с иждивением, учитывает направленность ренты на обеспечение достойного существования получателя и пониженный уровень алеаторности (риска) сделки. Как правило, заведомо понятно, что весь объем содержания будет ниже стоимости имущества, переданного под выплату ренты.

Согласно п. 1 ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Во избежание споров, которые характерны для отношений подобного рода, желательно, чтобы в заключаемом договоре были подробно определены обязанности плательщика ренты. Сказанное не означает, что предоставления, не указанные в договоре, но необходимые для достойного существования получателя, плательщик может игнорировать. Норму п. 3 ст. 602 ГК РФ о том, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, следует понимать таким образом, что степень заботы плательщика ренты о получателе должна быть выше, чем стандарт, требуемый от контрагентов иных договоров.

Поскольку размер ренты является существенным условием, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в расчете на период времени. Например, приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, еженедельная уборка помещения, стирка белья, предоставление иного необходимого содержания на общую сумму не менее 20 000 рублей в месяц.

Заботясь о достойном существовании получателей, п. 2 ст. 602 ГК РФ в два раза увеличивает нижнюю границу размера ренты по сравнению с общими положениями о пожизненной ренте. Однако законодатель, обновляя редакцию ст. 602 ГК РФ, не посчитал нужным распространить это правило на договоры, по которым имущество передано за плату.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях и по правилам о выкупе постоянной ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Это правило действует независимо от передачи имущества под выплату ренты за плату или бесплатно. Исходя из ослабления алеаторности, ГК РФ напрямую закрепляет, что при взыскании выкупной цены ренты или возврате переданного имущества уплаченная рента не учитывается.

Кроме того, в целях обеспечения защиты интереса получателя на плательщика ренты возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

Правила получения налогового вычета на квартиру: порядок оформления и какие документы для этого нужны

Правильные методы гадания на часах по цифрам

Омлет на воде Омлет из 1 яйца на воде

Бухучет инфо Разноска выписки в 1с 8