Земли сельхозназначения. Как оформить куплю — продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения Покупка земельного участка сельскохозяйственного назначения

Продажа земли сельхозназначения - одно из основных направлений компании Инвест-Недвижимость. Мы специализируемся в этом сегменте недвижимости с момента начала нашей работы на рынке. За годы работы нами была накоплена обширная база данных, опыт работы. Если вам нужна земля сельскохозяйственного назначения, вы можете подобрать на нашем сайте подходящий вариант и наши специалисты окажут помощь при оформлении сделки. Земля сельскохозяйственного назначения – что говорит закон

В последние годы земля сельхозназначения пользуется все большим спросом. Она является выгодным вложением, но покупка и эксплуатация таких объектов имеет свои нюансы и жестко регламентируется законодательством. Земля сельскохозяйственного назначения может использоваться только для ведения с/х деятельности. В иных целях использование такого участка не допускается законом. Купить землю сельхозназначения с иными целями, например, под застройку, можно только в том случае, если в дальнейшем они будут переводиться в соответствующую категорию. Без этого ведение строительства на с/х землях запрещено. Законодательство определяет не только целевое использование участка, но и ответственность за его нарушение.

Нецелевое применение может привести к негативному влиянию:

  • Нанесен ущерб почвенному покрову.
  • Территории были захламлены.
  • Произошло обеднение земель и т. д.

В этих случаях собственник обязан выплатить компенсацию, направленную на возмещение причиненного ущерба, а в ряде случаев участок может быть принудительно изъят.

Земля сельхозназначения – особенности сделки купли-продажи

Продажа земли сельскохозяйственного назначения также регламентируется законодательством. Реализовать землю может только ее собственник, объект не должен иметь обременений. Эти моменты рекомендуется проверять при покупке любой недвижимости, но земля сельхозназначения имеет одно важное отличие. Так как использование такого объекта должно соответствовать его целевому назначению, важно проверять, не было ли допущено предыдущими собственниками нарушений, способных повлечь наложение штрафов и санкций.

При продаже с/х земель есть ряд формальностей, без которых сделка будет считаться недействительной. Закон определяет приоритетное право покупки за органами местной власти, поэтому продавец должен уведомить администрацию о том, что земля выставляется на продажу. Прежде чем оформлять сделку, нужно проверить имеет ли собственник право продать свою недвижимость. Это не единственный нюанс, который нужно учитывать при совершении сделки с этой категорией земель. Решив купить земли сельхозназначения, не стоит пренебрегать помощью профессионалов. Этим вы избавите себя от сложных проверок и риска совершить сделку, которая впоследствии может быть признана недействительной.

Согласно действующему законодательству все земли делятся на несколько категорий. Каждая категория определяет определённый правовой режим, в котором будет применяться участок, а также конкретное целевое назначение. Однако есть такие земли, которые применяются по нескольким целевым назначениям.

Владельцы не могут определять принадлежность к определённой категории. Всего существует семь категорий.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Земли сельскохозяйственного назначения

  • любого сельского производства;
  • строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
  • выпаса скота;
  • здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
  • сенокоса;
  • Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
  • садоводства.

Иногда земли могут предоставляться различным организациям для возведения каких-либо промышленных объектов. Законодательство гарантирует защиту :

  • сенокосов;
  • пашни.

Земли населённых пунктов

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся в черте маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они, как правило, применяются для возведения различных зданий, которые развивают инфраструктуру населённых пунктов:

  • производственные здания;
  • строительные объекты особого назначения;
  • рекреационные;
  • жилые здания;
  • транспортная инфраструктура.

Каждый населённый пункт разбит на несколько зон. Каждая зона предполагает строительство определённых зданий. Все зоны регламентируются специальными нормами и правилами.

На территории каждой зоны установлен определённы регламент. Собственником данных земельных участков может быть как физические и юридические лица, так и государство.

Земли промышленности

  • энергетика;
  • государственная оборона;
  • транспортная инфраструктура;
  • связь.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

  • культурное;
  • научное;
  • историческое;
  • оздоровительное;
  • эстетическое;
  • оздоровительное и другое.

Они не могут использоваться для сельскохозяйственных целей. Примеры территорий и объектов:

  • различные заповедники;
  • парки-памятники;
  • различные угодья;
  • парки;
  • заповедники;
  • ботанические сады.

Владельцами данной земли могут быть государство, всевозможные организации и компании, а также обычные люди. Она может быть как в коммунальной, так и частной собственности.

Земли лесного фонда

  • не покрытые лесом;
  • покрытые лесом;
  • нелесные.

Они предназначены для ведения лесного хозяйства. Владельцами могут быть физические лица, государство или различные организации. Примеры:

  • болота;
  • гари;
  • прогалины;
  • просеки;
  • лесные массивы;
  • дороги и т. д.

Вся необходимая информация о земле указана в земельном кадастре.

Земли водного фонда

  • на которых располагаются всевозможные объекты водохозяйственных предприятий;
  • которые используются водными и водоохранными организациями;
  • на которых располагаются различные водные объекты;
  • на которых располагаются полосы отвода.

Примеры:

  • различные береговые полосы;
  • моря;
  • острова;
  • специальные сооружения;
  • специальные защитные полосы, которые расположены вдоль берега.

Что представляют собой земли сельскохозяйственного назначения

Данное понятие по-разному трактуется в источниках. Землями сельхоз назначения называют участки различной площади, которые находятся за пределами маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они используются для ведения сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно российскому законодательству они могут применяться в различных формах:

  • для ведения подсобного хозяйства;
  • для нужд производства;
  • для ведения садоводства;
  • для нужд огородничества;
  • для введения животноводства и т. д.

Основное средство производства для села является земля сельхоз назначения (265 миллионов гектар). Как правило, на них производиться какая-либо продукция. Они имеют определённый вид разрешения по своим категориям.

Основные цели использования земель сельскохозяйственного назначения

Всё земли С/Н делятся на категории. Каждая категория определяет цели, для которых она может использоваться. Всего существует шесть основных целей.

  1. Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
  2. Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
  3. Для огородничества. Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
    • ягодных культур;
    • картофеля;
    • овощных культур;
    • других культур.
  4. . На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
    • проведение коммуникаций;
    • проведение магистралей;
    • возведение промышленного объекта;
    • расширение границ.
    • строительство жилищного объекта;
    • проведение дорог и т. д.
  5. Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
  6. Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.

Особенности разрешения на использование

Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.

Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.

  1. Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок. Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.
  2. Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
  3. Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах. Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:
    • заключение экспертизы;
    • копию паспорта;
    • набор, документов, которые подтверждают право собственности;
    • кадастровую выписку.
  4. Для ведения личного подсобного хозяйства. Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.
  5. Для ведения дачного строительства. Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.

Преимущества и недостатки владения такой землёй

Преимущества:

  • регулярное подорожание;
  • престиж;
  • возможность продажи;
  • возможность самостоятельно обрабатывать;
  • возможность строительства дома или коттеджа;
  • возможность самостоятельно управлять;
  • возможность передачи в наследство;
  • прибыль.

Недостатки:

  • требуются средства для осуществления различных мероприятий, нацеленных на повышение плодородности.
  • сложно изменить целевое назначение;
  • ограниченная площадь, предусмотренная под строительство зданий.

Кто может продавать

На сегодняшний день в роли продавца земельного участка может выступать как государство, так и собственник. Собственником может быть физическое или юридическое лицо, организация или сельскохозяйственное предприятие.

  1. Государство. Как правило, продажа осуществляется в течение двух лет. Кроме этого, для проведения различных мероприятий и процедур нужно иметь большие вложения. Для начала государственные органы должны купить доли. После этого нужно получить необходимые свидетельства. Далее, проводятся собрание всех собственников и создаётся межевое дело. После постановки на кадастровый учёт, её можно выкупать.
  2. Собственник. В данном случае у собственника на руках есть на руках набор необходимых для продажи документов. Поэтому покупателя будут предоставлены готовые документы. Особенности продажи:
    • при несоблюдении правил и норм государственные органы имеют право изъять участок;
    • для проведения сделки купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю необходимую информацию;
    • продавец не берет на себя ответственность;
    • продавец имеет право установить право выкупа на определённый срок.

Процедура продажи земель сельскохозяйственного назначения: пошаговый процесс

  1. Договорённости между покупателем и продавцом. Две стороны обговаривают предстоящую сделку. Кроме этого, проводиться осмотр. Также определяется окончательная стоимость и проверяется наличие всех необходимых документов (свидетельство о праве собственности, паспорт, отказ местной администрации от участка, кадастровый паспорт).
  2. Заключение договора купли-продажи. Две стороны должны составить необходимый договор. Также договор купли-продажи должен быть заверен и подписан нотариусом.
  3. Проведение сделки. Покупатель должен предоставить продавцу необходимую сумму денежных средств.
  4. Проведение регистрации. Стороны должны обратиться в Министерство юстиции и провести регистрацию права собственности. Продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы.

Информация, которая указывается в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи должно быть указанно:

  • информация о целевом назначении данного земельного участка;
  • обязательства покупателя и продавца экспертная оценка специалиста;
  • описание данного договора и документ, который подтверждает право собственности;
  • наименование продавца и покупателя и варианты прекращения договора купли-продажи;
  • стоимость договора и ответственность покупателя и продавца за выполнение договор купли-продажи;
  • информация об участке и разрешение на отчуждение земельного участка;
  • порядок проведения денежных расчётов.
  1. Обе стороны должны быть совершеннолетними. Сделка купли-продажи может совершаться только между совершеннолетними гражданами РФ. То есть покупатель и продавец на момент совершения сделки купли-продажи должны достигнуть восемнадцатилетнего возраста.
  2. Обе стороны должны быть дееспособными. Для проведения продажи земли стороны должны быть признаны дееспособными. Если лицо в судебном порядке признано недееспособным, то оно не может принимать участие в сделки купли-продажи.
  3. Участок должен состоять на кадастровом учёте. Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо чтобы земля состояла на учёте. Продавец должен предоставить покупателю паспорт, а также кадастровый номер (при наличии данных документов землю можно не ставить на учёт).
  4. В договоре должна быть указана оговорённая сторонами цена, иначе он будет считаться договором дарения. На этапе договорённости стороны должны определить окончательную стоимость земельного участка. Данную информацию должна быть указана в договоре.

Имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе – оформить его продажу.

Собственник может сделать это по разным причинам. Данная сделка заключается в особом порядке.

В статье рассказывается о порядке и правилах оформления такой процедуры.

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют :

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.

Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.

Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

Земельные участки сельхоз назначения продаются на определённых условиях , с учётом:

  • Целевого назначения надела.
  • Плодородности сельскохозяйственных угодий.
  • Можно ли .
  • Величиной , взимаемого с земли.

Для осуществления сделки продавец должен будет подготовить и предоставить покупателю и органам госучёта всю необходимую документацию. Покупатель будет обращать внимание на все важные моменты, указанные в документах – совпадает ли фактическое и юридическое местонахождение приобретаемого объекта недвижимости, сходятся ли реквизиты продавца, продающего ЗУ и его владельца и т.д.

Владелец может сам решить, на каких условия он хочет продать землю:

  • Оформить продажу с полным расчётом.
  • Продать в рассрочку.
  • Затребовать или аванса от покупателя, что подтвердит серьёзность его намерений (в таком случае потребуется подписать предварительное (дополнительное) соглашение либо расписку).
  • Передать надел организации как собственность, указанную в её уставном капитале.

Территория принадлежит государству

Продажа земли c /х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам , осуществляются следующим образом:

Цену участка продавец (т.е. муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади. Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Владелец – физлицо

Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Стороны рассчитываются между собой, а сам ЗУ переходит к новому владельцу после подписания передаточного акта.

Уведомление о продаже

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить :

  • Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
  • предмета сделки.
  • Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
  • Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

  • Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
  • Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости . Она может быть основана не только на , но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Правила аренды

В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).

Для заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

В нём может быть прописано, что:

  • Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
  • Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.

Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.

Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.

Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете: