Общественный сервитут. Ошибочная кадастровая запись

Такое понятие, как публичный сервитут на земельный участок представляет собой одну из разновидностей обременений, которая может накладываться на объект недвижимости. Ключевой особенностью такого обременения является то, что установить его могут исключительно органы власти, при этом территория для нужд государства или муниципалитета у собственника не изымается

В Гражданском кодексе Российской Федерации установлено, что собственник земли может требовать от владельцев смежных участков предоставления ему возможности использовать их территории с определёнными ограничениями для конкретных целей. Это не имеет ничего общего с арендой.

Можно выделить следующие особенности публичного сервитута на земельные участки:

Несмотря на то, что сервитут представляет собой обременение, по закону нельзя допустить, чтобы его наличие мешало владельцу земельного участка полноценно им пользоваться и распоряжаться. Если это правило нарушается, владелец недвижимого объекта имеет право обратиться к органу государственной власти и потребовать изъятия участка, например, посредством его выкупа.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Варианты образования

Публичный сервитут устанавливается для гражданского использования земли на основании:

• Договора о соглашении сторон (собственника и иного лица или лиц);
• Судебного решения (если необходимость в публичном сервитуте очевидна и неизбежна, но владелец, которому принадлежит земля, на уступки не желает идти);
• Завещания наследодателя.

В соглашении любой из сторон может выступать как один человек, так и несколько. Кроме того, это не обязательно должно быть физическое или юридическое лицо. Стороной может быть муниципалитет или государство. В любом случае соглашение должно быть зафиксировано документально, а сам договор подлежит государственной регистрации. Перед его заключением обязательно нужно провести процедуру , чтобы не возникало никакой путаницы с её границами. Дополнительно проводится и оценивание собственности, попадающей под публичный сервитут.

В целом, установление публичного сервитута на земельные участки происходит по таким причинам, как необходимость:

• Прохода или проезда через участок, находящийся в чьей-либо собственности, если иных путей нет;
• Проведения коммунальных работ или ремонта инженерных коммуникаций (речь идёт о временном сервитуте);
• Осуществления геодезических работ, которые предусматривают проезд через территорию;
• Проведения научных и исследовательских работ;
• Прогона скота на пастбища;
• Сезонной рыбалки или охоты;
• В доступе граждан к прибрежным полосам.

Подача заявления

Чтобы законно установить факт публичного сервитута на землю, необходимо пройти несколько последовательных этапов. Все они имеют одно начало – поданное заявление с соответствующим требованием. Инициатором его подачи вправе выступать государственные органы власти, местный муниципалитет, юридическое или физическое лицо.

Что указывается в заявлении:

• Наименование и адрес недвижимого объекта, на который нужно установить публичный сервитут;
• С какой целью накладывается данное обременение;
• На какой срок устанавливается сервитут;
• Информация о владельце и совладельцах территории;
• Для кого установлен сервитут.

От имени органа местного самоуправления заявление подаётся администрации муниципалитета. Если заявителем выступает какой-либо иной субъект, обратиться следует к соответствующему территориальному исполнительному органу по земельным вопросам. Поскольку сервитут является обременением земли и её владельца, это требует соответствующего индивидуального акта. Однако речь идёт не просто об обременении, а о публичном сервитуте, где невозможно определить чёткое количество лиц, которые будут проходить через территорию. Исходя из этого, акт будет нормативного характера.

Процесс принятия решения

После подачи заявление будет рассматриваться в установленные сроки в зависимости от того, кто выступает субъектом и в каком регионе. В каждом существует территориальный акт со всеми действующими правилами и требованиями. Это не распространяется разве что на населённые пункты федерального значения. Рассматривается заявление на специально собранном слушании, по итогам которого выносится решение. Для таких слушаний нет регламентированной формы проведения, поэтому они могут быть приравнены к гражданскому собранию. Это собрание в обязательном порядке протоколируется. В протоколе содержится не только повестка дня и вынесенное решение, но и количество присутствующих человек. При этом, если ссылаться на статьи Земельного кодекса Российской Федерации, даже эти собрания не являются обязательными, чтобы решение о публичном сервитуте было принято.

Общественный сервитут фиксируется договором или соответствующим актом, в котором указывается основная информация о недвижимом объекте (месторасположение, общая площадь, индивидуальный кадастровый номер, прочее). В целом можно заметить, что его информативная структура будет схожей с поданным заявлением.

Действовать публичный сервитут начнёт после государственной регистрации, для которой потребуется подать такие документы:

Особенности межевания

Обременение земли, чем и является публичный сервитут, обязательно будет отображаться в кадастровом плане участка и в единой государственной регистрационной базе. Это требует проведения процедуры межевания территории для установления чётких границ общественного сервитута.

Так, например, когда недвижимость зарегистрирована и поставлена на государственный учёт кадастровой палатой, нужно получить акт от органов государственной власти о том, что сервитут установлен, после чего проводится межевание. Если же земля не зарегистрирована, это чревато проведением двойной работы, поскольку межевание нужно проводить, чтобы оформить землю, и далее всё равно придётся для установления публичного сервитута.

Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то для того чтобы избежать двойной работы, следует учесть, что не основообразующий и не порождающий право собственности Его задачей служит только фиксация состояния имеющейся территории или ее формирование путём установления границ. Исходя из этого, закон не запрещает начинать процедуру с установления сервитута, чтобы после на его основании продолжать оформление.

Пункты договора

Заключая договор об установлении сервитута, следует убедиться в том, что он составлен правильно и включает в себя все обязательные пункты, а именно:

• Предмет сервитута (на какую именно недвижимость накладывается обременение);
• Кто выступает в качестве сторон и будет иметь право пользоваться сервитутом;
• Подробные характеристики участка земли: площадь, границы, планы размещения, что на нём расположено (в том числе деревья и кустарники) во сколько объект оценён, кадастровая информация;
• Целевое назначение территории, условия пользования землёй (в какое время, какие ограничения);
• На какой срок установлено обременение;
• При каких условиях договор может быть досрочно разорван.

После подписания договор должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре. Это обязательные процедуры, без которых публичный сервитут не будет признан законным. Документы, необходимые для регистрации сервитута, перечислены ранее в статье. Особенно следует обратить внимание на кадастровый план участка. Если он по каким-либо причинам будет утерян или испорчен, владелец объекта недвижимости обязан восстановить его в кратчайшие сроки.

Стоимость и оценка

У владельца земельного участка есть право установить размер оплаты, ссылаясь на тот убыток, который он понесёт из-за публичного сервитута. К данному пункту следует подойти довольно тщательно и взвесить все нюансы, поскольку в случае, когда, казалось бы, убыткам браться неоткуда, на практике это может оказаться далеко не так.

В размер оплаты за обременение территории сервитутом собственник может включить стоимость работы охраны, содержание участка и его поддержание в надлежащем состоянии, что особенно важно, если целью сервитута является частый проезд.

После заключения договора, если установленная цена оказалась несоответствующей реальной картине, ссылаясь на Земельный и Гражданский кодекс Российской Федерации, решить вопрос можно дополнениями к договору. Весомыми основаниями для них служат такие ситуации, как:

Регистрация и пошлина

Как выше упоминалось, государственная регистрация публичного сервитута является процедурой обязательной и никаких исключений здесь не предусмотрено. Заниматься оформлением регистрации вправе органы юстиции, которые вносят данные в единый государственный реестр прав на недвижимость. Подаёт заявление о регистрации сторона, в пользу которой сервитут наложен. Для этого должен быть акт, договор или постановление суда. Также потребуется ходатайство муниципального органа или иной государственной структуры.

После внесения сведений в единую базу публичный сервитут вступит в силу. Если же такое обременение касается не всей территории, а лишь её определённой части, прилагается схематический план с межеванием и отметками, какую именно долю недвижимости сервитут затрагивает. Если регистрируется несколько разных сервитутов, каждый будет проходить отдельную процедуру в установленном порядке.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, регистрация публичного сервитута не является бесплатной и требует внесения государственной пошлины. Ее размер будет зависеть от того, кто оформляет регистрацию и в каком регионе. Так, если физическое лицо уплачивает пятьсот рублей, то юридическое – две тысячи. Каждое последующее внесение изменений тоже регистрируется с внесением государственной пошлины, но уже в меньшем размере. Если физическое лицо платит сто рублей, а юридическое – триста, то муниципалитеты платят пятьдесят.

Когда прекращается?

Следует знать и том, когда по закону может быть прекращён публичный сервитут, поскольку он далеко не всегда бессрочный, даже если продлевается неограниченное количество раз. Весомыми причинами для снятия обременения служат:

В любом случае, досрочное снятие происходит через суд и уважительной причиной для этого служит ущемление прав владельца недвижимого имущества. В иных случаях, которые упоминаются выше, можно обойтись без суда, подав заявление местной администрации.

Собственник, права которого нарушаются, может потребовать, чтобы муниципалитет выкупил землю, обременённую сервитутом, если снять его нельзя. Однако при этом гражданин лишается и всех объектов, которые на этой земле располагаются. В крайнем случае, после он сможет их арендовать.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Пользование чужим земельным участком для того, чтобы попасть к себе, - нередкая ситуация для предприятий промышленности. Речь идет о случае, когда доступ к недвижимому имуществу, принадлежащему предприятию, возможен только через принадлежащие другому лицу земельные участки. Выходом в такой ситуации является заключение соглашения об установлении частного сервитута. Однако если с собственником земельного участка договориться не удастся, придется обращаться в суд. Кроме того, предприятие промышленности может столкнуться с тем, что в отношении его земельного участка введен публичный сервитут. Это также может вызвать определенные проблемы.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитут может быть частным или публичным (при этом и тот и другой сервитуты подлежат государственной регистрации в ЕГРП), срочным или постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). В Гражданском кодексе (ст. ст. 274 - 277) речь идет исключительно о частном сервитуте. Заметим: согласно поправкам, подготовленным к внесению в ГК РФ (проект федерального закона N 47538-6, принят Госдумой в первом чтении 27.04.2012), изменения должны затронуть и институт сервитута (вводится новая гл. 20.2 "Сервитут") (пока не принята - ред.). Причем поправки по некоторым моментам являются существенными.

Публичный сервитут согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Подчеркнем: публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом.

Обратите внимание! Публичный сервитут устанавливается лишь в отношении земельных участков, частным сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ). В соответствии с подготовленными поправками к ГК РФ сервитут можно будет устанавливать в отношении земельного участка, здания или сооружения, а также помещения.

В каких случаях устанавливается публичный сервитут?

Возможность установления публичного сервитута базируется на закрепленном в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.

Именно поэтому установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, целью проведения которых является учет мнения и интересов населения при установлении публичного сервитута. Получается, общественные слушания нужны для соблюдения баланса публичного и частного интересов при использовании земельного участка.

Важно. Основной отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут.

Исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно эти сервитуты можно разделить на три категории:

Сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (пп. 1, 6, 10);

Сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (пп. 4, 5, 7 - 9);

Сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (пп. 2, 3).

Итак, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Минэкономразвития подчеркнуло: это не предусматривает установление публичного сервитута в целях прокладки (строительства) инженерных коммуникаций (Письмо от 12.09.2011 N Д23-3824);

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (К иным видам изыскательских и исследовательских работ не относится прокладка электрических линий (Постановление ФАС ЗСО от 15.08.2011 по делу N А46-12932/2010));

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Приведем один из случаев, когда в установлении публичного сервитута было отказано (Постановление ФАС ПО от 15.11.2011 по делу N А65-5048/2011). Индивидуальный предприниматель посчитал, что орган местной власти незаконно бездействует (непринятие постановления об установлении публичного сервитута), и обратился в суд. Арбитры указали: такое незаконное бездействие может иметь место при доказанности истцом нарушения его права требовать установления публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения. При этом наличие в собственности истца магазина, для прохода к которому необходимо установление ограничения, само по себе не является основанием для установления публичного сервитута. Оказалось, что проведенные общественные слушания не свидетельствуют о наличии интереса местного населения к установлению ограничения, поскольку отсутствуют сведения о том, что обсуждалось установление публичного сервитута непосредственно в отношении вышеназванного земельного участка в испрашиваемом заявителем виде.

Когда публичный сервитут нарушает права собственника земельного участка?

Если в отношении земельного участка, принадлежащего предприятию промышленности, будет установлен публичный сервитут и предприятие посчитает такое обременение незаконным, свои интересы придется отстаивать в суде. Это следует, в частности, из п. 8 ст. 23 ЗК РФ: лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В том случае, если орган власти, установивший сервитут, не представит в суд доказательства того, что публичный сервитут установлен для реализации потребностей, перечисленных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, решение об установлении сервитута будет признано недействительным.

Так, судьи ФАС ВСО (Постановление от 03.04.2012 по делу N А10-4412/2011) признали недействительным распоряжение органа власти об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего индивидуальному предпринимателю. Причиной такого решения стало отсутствие доказательств правомерности установления сервитута:

Администрация не представила документы, подтверждающие необходимость обременения земельного участка путем установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения и отсутствие иной возможности прохода или проезда к каким-либо объектам у неопределенного круга лиц;

В оспариваемом распоряжении не указана цель установления публичного сервитута;

Протокол общественных слушаний не содержит сведений о необходимости установления публичного сервитута для обеспечения интересов местного населения или местного самоуправления.

Какие еще ошибки допускают органы власти при установлении публичных сервитутов? Судьи ФАС УО (Постановление от 23.07.2009 N Ф09-5166/09-С6) указали: действующее законодательство РФ не предоставляет органу местного самоуправления возможность устанавливать публичный сервитут на земельный участок для прохода и проезда с целью организации автостоянки, а также в интересах частных лиц.

Важно. Публичный сервитут устанавливается для соблюдения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным образом. В связи с этим орган власти должен доказать невозможность осуществления прохода или проезда другим способом, кроме обременения земельного участка путем установления публичного сервитута.

Не может идти речь об установлении публичного сервитута и в отношении принадлежащего промышленному предприятию земельного участка, на котором находятся опасные производственные объекты (в этом случае, если доступ иным способом никак невозможен, обременение может быть установлено только на часть земельного участка). Ключевым здесь является требование о предотвращении со стороны организации, эксплуатирующей опасный производственный объект, проникновения на данный объект посторонних лиц (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Федеральный закон N 116-ФЗ)). Об этом сказано в Постановлении ФАС ПО от 17.06.2011 по делу N А55-22876/2010. Предметом рассмотрения в нем стало постановление мэра городского округа Жигулевск, в соответствии с которым был установлен постоянный публичный сервитут на земельный участок, который принадлежит на праве собственности обществу и на котором находятся опасные производственные объекты. Цель сервитута - обеспечение гражданам беспрепятственного проезда и прохода через земельный участок к землям общего пользования (к месту отдыха на побережье Куйбышевского водохранилища), а арендаторам - к арендованным земельным участкам. Судьи пришли к следующим выводам. При установлении публичного сервитута на весь участок орган местного самоуправления не учел положения ст. 23 ЗК РФ и ст. 9 Федерального закона N 116-ФЗ и создал препятствия для общества по эксплуатации опасного производственного объекта. При таких обстоятельствах общество не может в полной мере выполнить свои обязанности по предотвращению проникновения на опасный производственный объект посторонних лиц, за что может понести ответственность на основании норм КоАП РФ (нарушение требований промышленной безопасности). Решая вопрос местного значения (установление публичного сервитута на весь участок общества), орган власти подвергает опасности граждан, которые при использовании права публичного сервитута могут оказаться на той части участка, где находиться опасно для их жизни и здоровья. При этом нарушаются требования промышленной безопасности. В результате оспариваемый нормативный правовой акт органа местного самоуправления нарушает права не только общества, но и неопределенного круга лиц. Кроме того, для общества установлены не наименее обременительные условия сервитута, как это предусмотрено п. 5 ст. 23 ЗК РФ, а, напротив, наиболее обременительные.

Для промышленников представляет интерес еще одно дело. Судьи ФАС ВСО (Постановление от 21.09.2011 по делу N А19-8908/2011) признали недействительным постановление органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута, цель которого - добыча каменного угля и строительство водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения. На основании положений ст. ст. 30, 55 ЗК РФ земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с использованием недр, могут быть предоставлены недропользователю в аренду, а в случае нахождения участков в собственности других лиц - после их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации спорные земельные участки находятся в собственности индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав. Следовательно, установление публичного сервитута на земли сельскохозяйственного назначения в целях добычи каменного угля и строительства водозащитных дамб и нагорных канав не соответствует Земельному кодексу. Также необходимо учитывать: земельным законодательством не предусмотрено использование земель сельскохозяйственного назначения на период добычи полезных ископаемых без перевода данных земель в земли соответствующей категории. Кроме того, публичный сервитут был установлен в защиту интересов конкретного юридического лица, которое действовало в своих интересах, не носящих характер общественных публичных нужд. Последнее связано с непредставлением в суд доказательств того, что добытые полезные ископаемые по условиям лицензии будут переданы муниципальному образованию либо обременение земельного участка публичным сервитутом выгодно для муниципального образования при осуществлении возложенных на него публично-правовых функций за счет имущества, не являющегося его собственностью. Что касается строительства водозащитных дамб и нагорных канав на земельных участках, оно связано с добычей каменного угля и необходимо для защиты горных выработок от поверхностных вод.

Обратите внимание: если публичный сервитут установлен на законных основаниях, предприятие промышленности не может совершать действия, в результате которых заинтересованные лица не смогут воспользоваться земельным участком (например, действия по установке забора, шлагбаума, охраны) . Именно по этой причине владельца земельного участка, обремененного публичным сервитутом, заставили демонтировать металлические ворота, бетонный забор, пропускной режим, установленные на этом земельном участке, препятствующие проходу и проезду через него (Постановление ФАС СЗО от 09.02.2010 по делу N А56-51801/2008). Более того, лица, которым был закрыт доступ к земельному участку, могут потребовать компенсировать возникшие у них в связи с этим убытки, а судьи вправе удовлетворить такой иск (пример - Постановление ФАС СЗО от 24.01.2012 по делу N А56-38582/2009). Если же сервитут не установлен, требования об устранении препятствий в пользовании чужим недвижимым имуществом, естественно, не будут удовлетворены (Постановление ФАС ЗСО от 11.10.2010 по делу N А67-10563/2009). Изложенное в равной степени касается и частного сервитута (см., например, Постановление ФАС МО от 04.05.2012 по делу N А41-2181/10).

При каких обстоятельствах устанавливается частный сервитут?

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) (так называемый собственник господствующей недвижимой вещи) вправе потребовать от собственника соседнего (обслуживающего) земельного участка (а в необходимых случаях - и от собственника другого (соседнего) земельного участка) предоставления ему права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Подчеркнем: требования об установлении сервитута могут быть предъявлены только собственнику обслуживающего земельного участка (другого недвижимого имущества). Поэтому, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему государственному или муниципальному органу. Его нельзя предъявить лицу, которое владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кто вправе предъявить эти требования?

В силу п. 2 ст. 27 ЗК РФ в частную собственность не могут предоставляться земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. В связи с этим согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. При этом обладатели сервитутов, в отличие от землепользователей, землевладельцев и арендаторов, не наделяются правами собственников земельных участков (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Добавим: на основании подготовленных для ГК РФ изменений собственник служащей вещи может быть лишен права пользования ею. Речь идет об отрицательном сервитуте, в случае установления которого собственник господствующей вещи вправе запретить собственнику вещи, обремененной сервитутом, пользоваться этой вещью определенным образом.

Исходя из смысла п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию не только собственника господствующей недвижимой вещи, но и лица, которому предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, требовать установления права ограниченного пользования чужим земельным участком в свою пользу может не только собственник недвижимого имущества, но и землевладелец, а также землепользователь, при условии что они не могут обеспечить свои нужды без установления сервитута. А вот арендатор нежилых помещений не вправе от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута.

Теперь поговорим о том, для достижения каких целей может быть установлен частный сервитут. Перечень потребностей, для достижения которых может быть установлен частный сервитут, пока не является закрытым (в отличие от публичного сервитута). В Гражданском кодексе указано, что сервитут может устанавливаться:

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

С целью прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

Для обеспечения водоснабжения и мелиорации;

Для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с поправками, подготовленными к внесению в Гражданский кодекс, перечень видов сервитутов ограничен сервитутом перемещения (может предусматривать право прохода, прогона скота или проезда), строительными сервитутами (сервитуты стройки и опоры), а также горным и коммунальным сервитутами и сервитутом мелиорации.

О порядке установления частного сервитута

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Исходя из общей нормы (п. 1 ст. 161 ГК РФ) данное соглашение заключается в простой письменной форме. В подготовленных поправках к ГК РФ сказано: договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора.

Если стороны не достигнут соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается в суде по иску лица, требующего установления сервитута. Обратите внимание: Гражданским кодексом не предусмотрена возможность обращения в суд с иском об установлении сервитута лицом, от которого другое лицо требует обеспечить ему право прохода (проезда) через участок истца (Постановление ФАС СЗО от 08.02.2011 по делу N А52-1455/2010). Таким образом, частный сервитут устанавливается путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте либо в судебном порядке, если этими лицами не достигнуто указанное соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11 (далее - Постановление N 11248/11) подчеркнул: сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для собственника служащей вещи, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды обладателя сервитута, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются (Постановление N 11248/11):

Наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте. Судьи на местах (правда, не все) и раньше отмечали: условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, то есть наличие между ними спора. Поэтому п. 3 ст. 274 ГК РФ не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования спора в смысле п. 2 ст. 148 АПК РФ (Постановления ФАС УО от 16.09.2008 N Ф09-5844/08-С6, ФАС СКО от 18.03.2008 N Ф08-1172/08, ФАС ДВО от 30.03.2010 N Ф03-1551/2010, ФАС МО от 28.04.2011 N КГ-А41/2698-11);

Выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца (лица, претендующего на обладание сервитутом) иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка о его использовании, что не всегда удается. Приведем несколько конкретных примеров.

Оптово-розничное предприятие обратилось в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" и хлебокомбинату об установлении бессрочного частного сервитута на земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании хлебокомбината. Цель сервитута - проезд и проход сотрудников предприятия к принадлежащему ему складу по указанному земельному участку. Прежде чем обратиться в суд, предприятие направило предложение указанным лицам об установлении бессрочного частного земельного сервитута. В иске было отказано по следующим основаниям (Постановление ФАС МО от 17.09.2009 N КГ-А41/8922-09). Во-первых, на территории хлебокомбината действует специальный санитарно-эпидемиологический режим, поэтому установление сервитута может затруднить обеспечение надлежащего санитарного режима и создать угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения. Во-вторых, территория хлебокомбината, в том числе со стороны истца, ограждена непрерывным забором, состоящим из бетонных плит, а со стороны оптово-розничного предприятия вдоль забора по всей длине и поверх забора проходит теплотрасса. В связи с этим для проезда, прохода требуется частичный демонтаж капитального сооружения - забора из железобетонных плит, а также инженерных коммуникаций (теплотрасс). Ну и последнее: истец в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтвердил отсутствие возможности обеспечения проезда, прохода к складу помимо установления сервитута.

Другой случай - Постановление ФАС ПО от 21.03.2012 по делу N А65-19869/2011. Судьи отказали истцу в удовлетворении искового заявления о предоставлении ему права ограниченного пользования частью земельного участка в целях обеспечения прохода и проезда истца к своим зданиям (сооружениям), поскольку он не представил доказательств:

Объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком;

Невозможности предоставления ему другими лицами права проезда и прохода к своим зданиям и сооружениям;

Создания такими условиями, как существующая застройка территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и др., невозможности проезда организации к своим зданиям и сооружениям без обременения сервитутом собственности ответчика либо иных лиц.

Отметим еще один важный момент. Не должно стать причиной для отказа в предоставлении сервитута отсутствие доказательств того, что владелец обслуживающего земельного участка препятствует доступу на него лицу, претендующему на обладание сервитутом. Тем более что в Постановлении N 11248/11 указано: установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, призвано создать на будущее необходимые правовые гарантии для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому, даже если собственник обслуживающей вещи не совершает действий, ограничивающих или затрудняющих доступ к своему имуществу, собственник господствующей вещи вправе требовать установления сервитута. Другими словами, отсутствие препятствий со стороны владельца служащего земельного участка не следует расценивать как возможность обеспечения собственником господствующей недвижимости своих нужд без установления сервитута. Не все судьи на местах согласны с таким подходом. К примеру, ФАС СЗО посчитал, что в рассмотренной ситуации отсутствовали основания для установления сервитута, в том числе по причине того, что истец не представил в материалы дела доказательств того, что ответчик препятствует истцу осуществлять проход через спорный участок (Постановление от 18.07.2011 по делу N А56-39356/2010). В Постановлении ФАС МО от 03.04.2012 по делу N А41-14401/11 сказано: из положений действующего гражданского законодательства не следует, что только введение ограничений собственником смежного земельного участка в проезде другого лица к своему недвижимому имуществу позволяет обратиться к нему за установлением сервитута, а впоследствии - в суд с соответствующим исковым требованием. В Постановлении от 29.03.2010 по делу N А67-7602/2009 ФАС ЗСО на основании исследованных материалов дела установил, что в настоящее время проход и проезд предпринимателей через земельный участок осуществляются беспрепятственно. Отклонив доводы общества, суд указал, что возможное затруднение прохода и проезда в будущем не может служить правовым основанием для разрешения вопроса об установлении сервитута в настоящее время.

О плате за сервитут

Предприятие промышленности, являющееся собственником земельного участка, обремененного сервитутом (публичным или частным), должно знать, что оно вправе требовать соразмерную плату. При установлении публичного сервитута (в результате чего собственник испытывает существенные затруднения в использовании земельного участка) требование о плате предъявляется (причем именно собственником участка) органу государственной власти или органу местного самоуправления, установившему ограничение (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В случае установления частного сервитута за пользование участком плату вносит лицо, в интересах которого введено обременение, то есть обладатель сервитута (п. 6 ст. 23 ЗК РФ, п. 5 ст. 274 ГК РФ). На основании проекта федерального закона N 47538-6 частный сервитут может быть безвозмездным только при заключении договора об установлении сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности. Во всех остальных случаях внесение платы за сервитут обязательно, поэтому размер платы - существенное условие такого договора. Кроме того, сведения о размере платы должны будут указываться в ЕГРП. Еще одно планируемое нововведение касается возможности изменения размера платы (не чаще одного раза в пять лет).

Подчеркнем. Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Плательщиком является орган власти, установивший публичный сервитут, или обладатель частного сервитута.

При определении размера платы можно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Рекомендации). В соответствии с п. 2.2 Рекомендаций величина платы определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Не возражают против возможности использования Рекомендаций и судьи (см., например, Постановления ФАС ВСО от 19.01.2011 по делу N А33-2039/2010, ФАС СЗО от 21.11.2011 по делу N А52-1455/2010, от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010, ФАС УО от 30.08.2010 N Ф09-6784/10-С6). В то же время применение данного документа не является обязательным, как указало Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470. По мнению Министерства, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В Постановлении N 11248/11 по поводу платы сказано следующее. Плату за сервитут можно установить соразмерной материальной выгоде, которую мог бы получить собственник земельного участка, если бы этот участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). Кроме того, на размер платы могут повлиять характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации обладателем сервитута права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Прекращение сервитута

Согласно ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный - в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. В силу ст. 276 ГК РФ по требованию собственника обслуживающей вещи сервитут может быть прекращен в связи с отсутствием оснований, по которым он был установлен. Кроме того, гражданин или юридическое лицо - собственник обремененного земельного участка может потребовать по суду прекращения сервитута в том случае, если в результате обременения этот участок не может использоваться им по целевому назначению. Что касается земельного участка, обремененного публичным сервитутом, в такой ситуации его собственник (как и землепользователь, землевладелец) вправе требовать от органа власти, установившего ограничение, изъятия участка, в том числе путем его выкупа, или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Обратите внимание: не является причиной прекращения частного сервитута переход прав на обремененное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок (другое недвижимое имущество), который обременен сервитутом, к другому лицу (например, по причине смены собственника) сервитут сохраняется. В связи с этим обладателю сервитута не надо заключать новое соглашение об установлении сервитута с новым собственником (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2012 по делу N А58-3967/2011). Если же соглашение все-таки будет заключено (кстати, оно, к примеру, может быть квалифицировано как соглашение об установлении платы за сервитут), регистрировать его в ЕГРП не надо (Постановление ФАС СЗО от 01.02.2011 по делу N А21-2041/2010). Смена собственника не может стать причиной и для отмены публичного сервитута (Постановление ФАС СЗО от 05.09.2011 по делу N А56-57861/2010).

В проекте федерального закона N 47538-6 предложены следующие основания для прекращения сервитута:

По соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;

По решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи;

По требованию любого из этих собственников в случае исчезновения обстоятельств, вызвавших необходимость установления ограничения;

При соединении служащей и господствующей вещей;

При невозможности пользования служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением в случае сохранения сервитута;

По истечении срока, на который установлен сервитут;

При отсутствии необходимости обременения в отношении одной из вещей, образованных при разделе господствующей или служащей вещи.

Действующее законодательство определяет земельный сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса РФ). При этом различают публичный и частный сервитут, срочный и постоянный сервитут. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для следующих целей:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В отличие от частного сервитута, который устанавливается по соглашению сторон или по судебному решению публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В литературе можно встретить следующее выделение признаков публичного сервитута:

1. устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, т.е. по сути, для обеспечения некоего публичного интереса;

2. устанавливается нормативно правовым актом;

3. устанавливается с учетом результатов общественных слушаний .

Зачем нужен публичный сервитут?

Публичный сервитут устанавливается:

одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка в собственность (постоянное бессрочное пользование, аренду);

после момента предоставления участка в собственность

Как установить публичный сервитут?

Для установления публичного сервитута необходимо пройти несколько этапов. Среди этапов установления публичного сервитута в юридической литературе различают:

Подача заявления об установлении публичного земельного сервитута;

Рассмотрение заявления органом государственной власти (местного самоуправления) и назначение общественных слушаний;

Организация и проведение общественных слушаний, принятие решения по итогам общественного слушания;

Решение органа государственной власти (местного самоуправления) об установлении публичного сервитута;

Государственная регистрация публичного сервитута .

Разберем каждый этап и определим не только последовательность действий и особенности каждого этапа установления публичного сервитута:

I . Подача заявления об установлении публичного земельного сервитута.

Среди лиц, имеющих право на подачу заявления об установлении публичного сервитута, выделяют граждан, юридические лица, государственные органы и органы местного самоуправления.

Каждый из перечисленных субъектов имеет возможность обратиться с заявлением об установлении публичного сервитута.

Например, интересы членов садоводческих товариществ можно приравнять к интересам местного населения. Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которые запрещали регистрацию граждан в жилом строении, возведенном на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства. В его Постановлении от 14 апреля 2008 г. этот запрет признан неконституционным "в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов".

Принимая во внимание Постановление Конституционного суда РФ и учитывая возможность регистрации членов СНТ в садоводческом товариществе, можно утверждать, что члены СНТ приравнены к местному населению.

Публичный сервитут устанавливается, в том числе в интересах местного населения (ст. 23 ЗК РФ). Следовательно, в интересах членов СНТ возможно установление публичного сервитута.

Одним из нерешенных вопросов на законодательном уровне вопросов остается вопрос о том, куда или в какой орган необходимо обратиться с заявлением об установлении публичного сервитута. Пробел существует и в определении, каким органом власти (федеральным, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления) устанавливается публичный сервитут. Полагаем, что данная проблема должна решаться на законодательном уровне.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. На основании и во исполнение федеральных нормативных актов и актов субъектов РФ в области земельных правоотношений органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Полагаем, что вопрос о компетенции органа власти и о том, каким именно органом власти устанавливается земельный сервитут, должен на законодательном уровне субъекта РФ и устанавливаться нормативным актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в зависимости от принадлежности земельного участка, на котором устанавливается земельный сервитут.

На практике в разных регионах публичные сервитуты устанавливаются либо органами законодательной власти, либо исполнительной. Например, в Новосибирской области земельный публичный сервитут устанавливается постановлением главы администрации в соответствии с законом Новосибирской области от 14.04.2003 г. №108-ОЗ «Об использовании земель на территории Новосибирской области», в Тюменской области публичные сервитуты устанавливаются и прекращаются постановлением губернатора Тюменской области в соответствии с постановлением администрации Тюменской области от 03.11.2003 г. №358 «О публичных земельных сервитутах на территории Тюменской области», в Пензенской области установление и прекращение публичных сервитутов входит в компетенции Правительства Пензенской области и. т. д.

Что же касается Ленинградской области, то вопрос об установлении публичных сервитутов в Ленинградской области так и остается не решенным. Согласно официальному ответу правового управления Законодательного собрания Ленинградской области (письмо исх. №1025-09/вх-21 от 19.03.2009 г.) в Плане законотворческой деятельности законодательного собрания Ленинградской области на первое полугодие 2008 года, утвержденном Постановлением Законодательного собрания Ленинградской области от 19 декабря 2007 года №1269, предусматривалось рассмотрение проекта областного закона «О публичном сервитуте на территории Ленинградской области», однако данный областной закон на рассмотрение законодательного собрания Ленинградской области Губернатором Ленинградской области не вносился.

Необходимо также соблюдать обязательные требования к содержанию нормативного акта об установлении публичного сервитута. Любопытным остается и вопрос о том, нормативно-правовым актом будет акт об установлении публичного сервитута или же этот акт носит индивидуальный характер.

Обратимся для выяснения этого вопроса к определению нормативно-правового акта и акта индивидуального характера. Нормативно-правовой - вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений, рассчитанный на неоднократное применение, распространяющий свое действие на некий круг лиц. Индивидуальный правовой акт – это разновидность правового акта, не содержащего норм права, представляющего собой одностороннее волевое властное действие государственного органа исполнительной власти или его должностного лица, обеспечивающее реализацию правовых норм в связи с конкретным делом, вызывающее возникновение, изменение или прекращение конкретных правоотношений, прав и обязанностей точно определенных субъектов права.

Публичный земельный сервитут устанавливается в отношении конкретного земельного участка и ограничивает право конкретного лица – собственника обмеременённого земельного участка. Статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации упоминает о законе, ином нормативном правовом акте Российской Федерации, нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, нормативном правовом акте органа местного самоуправления и нет ничего об индивидуальном правовом акте. На наш взгляд акт, которым устанавливается публичный сервитут, носит индивидуальный характер.

Однако вернемся к подаче заявления об установлении публичного сервитута.

В заявлении, подаваемом в администрацию должно быть указано объект недвижимости (земельный участок), вид и цели установления сервитута, его содержание, сфера и срок действия, обоснование необходимости введения публичного сервитута, сведения о собственнике земельного участка (землепользователе, землевладельце), а также о лицах, в интересах которых устанавливается публичный сервитут (можно указать перечь лиц, либо определить их категорию, например, члены садоводческого товарищества «Сфера»)

II. Следующим этапом установления публичного сервитута является рассмотрение заявления органом государственной власти (местного самоуправления) и принятие решения о проведении общественных слушаний .

Как правило, заявление об установлении публичного сервитута рассматривает орган, принявший заявление о заинтересованных лиц. Здесь мы возвращаемся к вопросу, что делать, если в субъекте Российской Федерации отсутствует нормативно-правовой акт, устанавливающий орган, компетентный принять вопрос об установлении публичного сервитута, регулирующий процедуру и сроки установления. Учитывая, что публичный сервитут устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения установление публичного сервитута, если есть все необходимые предпосылки для его установления, является не правом государственного органа или органа местного самоуправления, а его обязанностью.

На наш взгляд логичным будет определение органа компетентного принять заявление от заинтересованных лиц в установлении публичного земельного сервитута тем, в управлении и распоряжении которого находится земельный участок, в отношении которого необходимо установить земельный сервитут. Итак, в зависимости от лица в чьем управлении находится земельный участок в тот орган власти и подается заявление об установлении публичного сервитута.

III. Организация и проведение общественных слушаний, принятие решения по итогам слушания.

Действующее земельное законодательство предусматривает принятие решения об установлении публичного сервитута по итогам общественных слушаний.

Мы видим, что проведение общественных слушаний является обязательным условием для установления публичного сервитута.

Обратимся к вопросу, что же такое общественные слушания, кем они должны быть инициированы, как должны быть проведены и как оформляются итоги общественных слушаний. Общественные слушания – одна из форм общественного участия в решении вопросов природопользования, проводимая с целью информирования. Общественные слушания дают возможность участникам выразить свое мнение, повлиять на принятие решение, найти оптимальное решение вопроса.

В юридической литературе предлагается определить следующую категорию лиц – участников общественных слушаний :

1. жители территориальной единицы, чьи интересы затрагивает установление сервитута;

2. представители организаций, расположенных на соответствующей территории;

3. собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, а также другой законный владелец этого участка (арендатор, субъект права постоянного бессрочного пользования и др.)

4. представители органа государственной власти или местного самоуправления.

Правильная организация, соблюдения прав участников общественных слушаний, фиксация результатов слушаний обеспечивает эффективность проведения общественных слушаний и служит достижению поставленных целей. Для успешного проведения общественных слушаний необходимо заблаговременно оповещать потенциальных участников слушаний (на наш взгляд, такой период времени должен определяться в пределах от 10 дней до 1 месяца), выбрать удачное место для проведения общественных слушаний, время, приемлемое для всех участников, фиксировать не только результат проведения, но и ход самого процесса, отражая в протоколе высказанные предложения участников слушаний. Вопрос об извещении о проведении общественных слушаний также должен быть решен законодательно. Целесообразно оповещать население в средствах массовой информации.

В настоящее время процедура проведения общественных слушаний законодательно не регламентирована, однако общественные слушания близки по своему значению к сходу граждан. Процедура созыва и проведения схода граждан установлена законодательно в федеральном законе от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 25). Полагаем возможным применение по аналогии нормы о порядке организации сходов населения к порядку проведения общественных слушаний.

Полагаем, что основными итоговыми документами общественных слушаний должны являться: реестр участников, принявших участие в общественных слушаниях, протокол общественных слушаний, список поступивших вопросов и замечаний на них.

В протоколе об итогах проведения общественных слушаний должны отражаться следующие вопросы: обсуждаемый вопрос, количество участников с указанием граждан высказавших свое мнение «за», «против», «воздержался», принятое решение.

Итак, предполагаем, что общественные слушания состоялись. Возникает вопрос насколько результат таких слушаний и решение, принятое на сходе граждан обязательно для органов власти? Земельный кодекс Российской Федерации предлагает всего лишь «учитывать результаты общественных слушаний». Из этого следует, результаты общественных слушаний носят рекомендательных, а не обязательный характер. Насколько это соответствует соблюдению прав граждан, в интересах которых (если публичных сервитут устанавливается именно в их интересах) устанавливается публичный сервитут. Конституция Российской Федерации исходит из того, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Полагаем, что в случае установления публичного сервитута в интересах местного населения результаты общественных слушаний должны быть обязательны для органов власти.

IV. Решение органа государственной власти об установлении публичного сервитута.

Как было сказано выше публичный сервитут в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса российской Федерации законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Решение об установлении публичного сервитута выражается в тексте нормативного правового акта, в котором должны быть указаны следующие сведения: объект недвижимости (земельный участок), место нахождения земельного участка, кадастровый номер (для этого требуется пройти обязательную процедуру межевания границ земельного участка), собственника или иного владельца земельного участка, обременяемого публичным сервитутом, название сервитута (публичный), содержание сервитута, срок его действия и условия установления.

V. Государственная регистрация сервитута

Публичный земельный сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9, ст. 23 ЗК РФ). Согласно п. 1 ст. 27 федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – закон) сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Закона).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) подлежит государственной регистрации по правилам, установленным законом (п. 9 ст. 23 ЗК РФ, ст. 41, 48 ЗК РФ). На практике обычно публичные сервитуты не регистрируются .

В соответствии с Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.07.2004 г. №132 «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» (документ опубликован не был) перечень документов, необходимых для предоставления на государственную регистрацию публичного сервитутов следующий.

Заявление о государственной регистрации сервитута, представляемое органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим сервитут (пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 16 Закона);

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона);

Документ, подтверждающий полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления действовать от имени данного органа, установившего сервитут (статья 16 Закона);

Закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления, в соответствии с которыми установлен публичный сервитут (пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 17 Закона);

Кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного участка (пункт 1 статьи 17, пункт 4 статьи 18, пункт 2 статьи 27 Закона).

В соответствии с законом регистрирующий орган при проведении государственной регистрации публичного сервитута имеет право истребовать у заявителя иные документы.

Как видно из Методических рекомендаций заявление об установлении публичного сервитута представляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, статья 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Однако учитывая, что Методические рекомендации носят необязательный (рекомендательный) характер, тогда как закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет силу закону руководствоваться необходимо статьей 16 закона. Разумным на наш взгляд все же является правило о том, что субъектом подачи заявления на государственную регистрацию сервитута будет являться орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Но что же делать, если все же применяются нормы статьи 16 закона и зарегистрировать сервитут должен собственника обременяемого участка? Что делать, когда собственник земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, отказывается осуществлять действия по его регистрации? Возможно, ли в таком случае в судебном порядке зарегистрировать публичный сервитут? Полагаем, что и в данном случае можно применить нормы права по аналогии с п. 3 ст. 165 ГК РФ «Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Одним из часто задаваемых вопросов также является вопрос о возможности установления публичного сервитута по решению суда. В отношении частного сервитута этот вопрос решен в ч. 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации «Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута». Полагаем, что норма статьи 23 Земельного кодекса Российской федерации, установившая основания установления публичного сервитута (законом, нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления) является императивной, и не подлежащей расширительному толкованию.

Следовательно, установить публичный сервитут в судебном порядке не представляется возможным.

Однако это не означает, что права заинтересованных лиц в установлении сервитута абсолютно не защищены.

Так, после отказа органа власти в установлении публичного сервитута мотивированный отказ может быть обжалован в судебном порядке. Основание – ст. 12, 13 ГК РФ, закон РФ от 27.04.1993 г. №4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», глава 22, 24 АПК РФ, глава 23, 25 ГПК РФ.

Однако и это утверждение не бесспорно. Лицом, ходатайствующим об установлении публичного сервитута перед органом власти, может быть любое заинтересованное лицо. Однако требовать установить публичный сервитут, у физического лица нет ввиду отсутствия такого правомочия в законе. Установление публичного сервитута происходит посредством принятие нормативного правового акта, правом требования принятия нормативного правового акта у физического или юридического лица не имеется.

Малеина, М. Н. Публичные сервитуты /М. Н. Малеина. //Законодательство. -2004. - № 4. - С. 8 – 16

Установление земельного сервитута является легальным способом закрепить ограниченное право пользования чужим наделом. По своему правовому статусу сервитуты могут являться частными и публичными, а их условия могут оформляться в виде добровольного соглашения или судебного акта.

В этом материале можно узнать, что такое сервитут на земельный участок, и какие нюансы сопровождают процедуру его установления.

Что это такое

Правовое понятие сервитута закреплено в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и подразумевает установление ограниченного права пользования соседним земельным наделом. Эта процедура может существенно ограничить законное право владельца чужого земельного надела, поэтому произвольное введение сервитута не допускается. Исходя из анализа статьи 274 ГК РФ, правоотношения сервитута могут возникать в следующих ситуациях:

• необходимость закрепления права граждан или уполномоченных ведомств на беспрепятственный доступ через смежный земельный надел - по условиям сервитута будет определено право прохода или проезда, в том числе через строго ограниченную зону участка;
• необходимость государственных или муниципальных работ для возведения, реконструкции или использования линейных объектов - в данном случае введение режима сервитута не может нарушать право на использование участка по разрешенному пользованию;
• необходимость проложить систему ресурсоснабжения к соседнему участку;
• введение ограничений для пользования участком в интересах неограниченно круга лиц;
• иные ситуации, когда законное право пользования может быть ограничено в пользу иных лиц.

Как правило, перечисленные ограничения устанавливаются в форме частного сервитута, условия которого определяются по соглашению сторон или на основании судебного акта. Если условия ограничений регламентируются законодательными актами, вводится публичный земельный сервитут. Рассмотрим правовые основания для введения режима частного или публично сервитута.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Введение публичного сервитута не требует обращения в суд или оформления соглашения между определенными лицами. Для этого властными органами РФ, региона или муниципального образования принимается нормативный акт, в котором будет зафиксированы все существенные условия сервитута. Для принятия указанных актов нужно обязательно провести общественные слушания с участием местного населения.

Статьей 23 ЗК РФ регламентирован исчерпывающий перечень ситуаций, когда на временный или постоянный срок будет вводиться сервитут публичного характера. Выделим наиболее распространенные случаи, когда в интересах местных граждан, либо государственных и муниципальных органов, может вводиться ограничение прав собственников:

• обеспечение беспрепятственного прохода или доступа для неограниченного круга лиц (например, для свободного прохода к местам общего пользования);
• использование частного надела для проведения ремонтных работ на ресурсоснабжающих коммуникациях;
• использование чужого участка для прогона скота;
• для размещения различных видов государственных геодезических меток (например, межевых знаков);
• иные ситуации, перечисленные в статье 23 ЗК РФ.

Поскольку введение сервитута публичного характера существенно ограничивает законные интересы правообладателя, должны досконально соблюдаться все требования законодательных актов. При выявлении нарушений владелец участка может обжаловать нормативный акт властных органов в судебном порядке.

Также закон предусматривает обязательную регистрацию любых видов сервитутов, для этого необходимо обратиться в службу Росреестра. Сведения о сервитуте, а также его сроках, будут доступны для ознакомления путем получения выписки из госреестра ЕГРН .

Частный сервитут устанавливается в отношении конкретных лиц либо группы субъектов, т.е. носит персональный характер. Установление указанного ограничения может происходить в добровольном или принудительном порядке. Если правообладатель надела не возражает против ввода сервитута, все договоренности сторон можно оформить в виде письменного соглашения.

Соглашение об установлении сервитута земельного участка должно предусматривать все существенные условия, которые будут соблюдаться сторонами:

• дата и место составления документа;
• личные данные каждого участника соглашения (владельцев смежных участков и правообладателя земли);
• сведения о земельном наделе, в отношении которого вводится ограничение - кадастровый номер, описание площади и т.д.;
• суть вводимых ограничений - для каких целей устанавливается сервитут (проход или проезд, и т.д.);
• срок введения ограничений;
• перечень лиц, имеющих право пользования сервитутом;
• описание зоны, на территорию которой будет распространяться режим частного сервитута - весь участок или отдельная его часть.

Обратите внимание! За ограничение в виде частного сервитута допускается взимание платы, если иное прямо не указано в законодательных актах. Размер платежей может устанавливаться по договоренности сторон, а при отсутствии взаимного компромисса - в рамках судебного производства.

Добровольное соглашение о сервитутном ограничении должно быть зарегистрировано в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН. Для этого нужно предварительно заказать и получить межевой план на землю у кадастрового инженера. Необходимость получения межевого плана связана с требованием Федерального закона № 218-ФЗ - любые изменения данных в госреестре ЕГРН должны быть изначально изложены в межевом плане. Графическая и текстовая часть межевого плана должна соответствовать условиям соглашения, этот момент будет проверяться во время регистрационных действий.

Если переговоры с правообладателем участка не привели к результату, есть возможность урегулировать спор в судебном порядке. Для этого можно использоваться вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения. Рассмотрение споров, связанных с указанными ограничениями земельных прав, входит в компетенцию судов общей юрисдикции (районные или городские суды).

На что нужно обратить внимание при обращении в суд? В содержание искового заявления рекомендуется включить следующие пункты:

• наименование судебного учреждения, которое будет рассматривать дело;
• личные данные всех заинтересованных сторон (владельцем соседних участков);
• сведения о возникновении спора - что именно позволит решить ограничение права;
• вариант условий сервитута, который предлагает истец;
• обоснование срока, на который необходимо ввести ограничение права.

Суд не вправе обязать собственника надела подписать соглашение о сервитуте, поэтому в решении будут зафиксированы все условия ограниченного права пользования. При этом суд обязан принять во внимание не только требование владельца смежного участка, но и интересы правообладателя.

При вынесении решения судебное учреждение будет учитывать следующие нюансы:

1. если у сторон и суда недостаточно специальных познаний в сфере земельных правоотношений, может назначаться экспертное исследование или к участию в процессе может привлекаться специалист в указанной отрасли (как правило, приглашается кадастровый инженер с квалификационным аттестатом);
2. решение суда должно содержать точные пространственные метки, в пределах которых будет действовать сервитут (это необходимо для внесения данных о сервитуте в госреестра ЕГРН);
3. надлежащим ответчиком по делу может выступать только собственник спорного земельного надела, так как временный владелец объекта (арендатор, пользователь) не вправе участвовать в урегулировании такого спора.

Также в судебном процессе должен разрешаться вопрос и о размере платы за пользование чужим наделом земли. Поскольку закон не содержит правила взимания платы в таких случаях, будут использованы положения судебной практики, либо понадобится заключение специализированной экспертизы.

Отдельного внимания заслуживает регистрационная процедура в службе Росреестра. Если условия сервитута были определены в соглашении, для регистрации потребуется участие обеих сторон. На основании судебного акта заявление будет подавать только заинтересованное лицо.

В службу Росреестра представляются следующие документы:

• заявление о проведении регистрационных действий;
• правоустанавливающие документы на спорный и смежный земельный надел (свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.);
• межевой план с выделением зоны действия сервитута;
• обоюдное соглашение или судебный акт, на основании которого будет проводиться регистрация;
• документы, удостоверяющие личность сторон сервитута;
• нотариальная доверенность на представителя;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Для проведения регистрационных действий уплачивается госпошлина в размере 1500 рублей для физлиц и 6000 для предприятий.

Прекращение сервитута происходит по истечении срока его действия, либо по обращению в суд заинтересованного лица. Например, основанием для обращения в суд будет являться существенное нарушение условий ограниченного пользования в виде нарушения правил разрешенного землепользования. Для официального прекращения действия сервитута в госреестр ЕГРН должны быть внесены соответствующие сведения.

Устанавливает право пользования в той или иной мере чужим имуществом или земельным участком. Права собственности землевладелец при этом не лишается. Он имеет только стеснение своих прав на определенной территории принадлежащего ему участка. Установление факта обременения считается с даты оформления соглашения в Росреестре.

В ЗК определены два основных вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут

Характеризуется тем, что одним из участников при заключении соглашения является государственный орган и целью его установления считается защита интересов не одного лица, а огромного количества людей.

Отличия данных видов

Список документов, требуемых для регистрации :

• платежка с оплатой госпошлины;
• документы, устанавливающие права собственности;
• соглашение о введении ограничений;
• план участка, на который налагается обременение;
• постановление суда, если дело было представлено судебному разбирательству.

Границы зон действия

Для публичного обременения необходимо на всех участках , подпадающих под зону ограничения. Производить данное действие должны . На сформированном плане указываются все границы действия обременения и отмечаются участки, находящиеся на . К прилагается межевой проект с указанием всех участков, которые будут затронуты обременением.

Другие отличия

Таблица с отличиями по ограничениям

Отличия	Публичный сервитут	Частный сервитут
Стороны, для которых вводятся ограничения	Введение ограничений в интересах большого круга лиц.	Наложение обременения в пользу определенного частного лица или нескольких лиц.
	Устанавливается при помощи нормативно-правовых актов.	Принятие происходит при заключении соглашения сторон.
Получение выгоды	Почти всегда заключается на безвозмездной основе. Плата может быть назначена только при условии существенного затруднения при пользовании участком. При невозможности использования участка владелец вправе потребовать выкуп или предоставление нового.	Всегда заключается на возмездной основе. Происходит ее владельцу. Величина устанавливается от размера убытков, причиненных обременением.
Необходимость согласования	Всегда согласовывается с местной администрацией	Нет необходимости в таком согласовании.
Разрешение о несогласии сторон	В суд обращается тот, на чей участок проводятся ограничения.	В судебный орган обращается тот, кто хочет установить сервитут.
	Снятие ограничений происходит изданием акта о прекращении обременения.	Заключается соглашение о прекращении действия обременения или подается на рассмотрение в суд.

Сервитут накладывает ограничения на использование земли ее собственником. Это является вынужденной необходимостью, которая может быть связана с проведением каких-либо работ как со стороны частного лица, так и со стороны государства. Между этими ограничениями существует ряд различий по порядку оформления, по разрешению спорных ситуаций, по возмещению неудобств.