Участки ДНП и СНТ, в чем разница, эту информацию обязательно должен знать гражданин, который решает, какую территорию земли лучше приобрести в собственность.
При выборе также нужно учесть, нужно ли построить на территории дом, есть ли желание активно заниматься садоводством и др.
Среди доступных форм приобретения недвижимого имущества земель и строений, которые расположены в массивах, находятся:
- некомерческое товарищество дачного типа – ДНТ;
- дачное партнерство некоммерческое – ДНП;
- садоводческое товарищество некоммерческого типа – СНТ.
Все эти типы владения относятся к форме кооперативов дачного направления. У них есть объединяющий принцип ˗ это использование территории земель.
Покупая дачу, граждане ориентируются на цену, считая правильным выбирать исключительно из соображений, дорого или дешево стоит участок. При выборе нужно учитывать и другие факторы, среди которых немаловажную роль играет категория земли. Так как именно эти моменты могут в будущем доставить много трудностей, например, снизить возможности использования земли или постройки.
Например, приобретая участок для садоводства, стоит обратить внимание на возможное использование именно этой территорией, в таких целях. Если он предназначен исключительно для возведения жилых построек, то развести сад там может быть трудно.
Именно поэтому при выборе участка для покупки в определенных целях, нужно знать, чем они отличаются между собой. В особенности на их юридические и фактические отличия.
К территориям ДНП относятся те участки, которые принадлежат юридическому лицу из собственников ЗУ в конкретном комплексе. Лицо, в таком случае, является учредитель или один из членов кооператива.
Учредитель осуществляет функцию посредника между владельцев земельных участков, которые вступили в кооператив для того, чтобы использовать землю. Именно он согласовывает все важные и необходимые моменты с местной администрацией. Если граждане раньше не приватизировали ЗУ, то они имеют полное право заняться приватизацией в отношении арендуемого надела.
Важно! Чем отличается от СНТ? Такие участки имеют цену ниже, так как земля на них менее плодородна. Обычно такие территории покупаются для постройки маленького строения и разведения сада. По новому закону, разрешено организовывать ДНП на землях поселений.
Плюсы ДНП:
- низкая цена, в сравнении с землями под ИЖС и СНТ;
- не нужно проводить техническую экспертизу строения, которое было возведено, чтобы признать за ним статус жилого;
- гражданин, приобретая участок в ДНП, становится членом партнерства и получает право на участие в собраниях;
- когда участок ДНП располагается на земле поселения, то вопрос прописки будет решить намного легче, чем в случае с садоводческим некоммерческим товариществом.
Читайте также Порядок действий для выхода из СНТ
Минусы ДНП:
- возвести строение больших размеров, для постоянного проживания на такой территории не получится;
- на таких землях не предусмотрено подведение к постройкам газа и иных коммуникаций, если лицо захочет это сделать, то необходимо будет заплатить много денег;
- в окрестности земель ДНП не предусмотрены постройки, необходимые для нормального проживания граждан, объектов;
- иногда, прописываться на такие участки бывает сложно;
- покупка территории обязывает возведение домика, и его дальнейшее оформление в собственность, так как она не предназначена исключительно для выращивания растений.
Банки в Российской Федерации с осторожностью относятся к оформлению и выдаче ипотечного кредита в отношении участков ДНП. Поэтому, стоит подготовиться к длительному пути при покупке земли с помощью ипотеки.
Земли на территории СНТ отличаются от других высоким плодородием и выделяются только для дачных участков. Качество земли разительно отличается от таких категорий, как ДНТ и ДНП. Они располагаются за территорией населенных пунктов и имеют статус земель сельхозназначения.
Право на владения участком гражданина, его купившего, определяется членством в некоммерческом товариществе. Субъектом владения является учредитель, но можно также выделить его во владения посредством проведения определенных процедур. Среди них:
- установление границ;
- оформление письменного одобрения от администрации или главного члена СНТ;
- регистрации права владения;
- произведение выкупа;
- процедура приватизации.
Основой такой структуры является ее корпоративный дух. Действия, которые осуществляются только при общих усилиях членов товарищества:
- проведение электричества;
- бурение скважин;
- расширение дороги и др.
К достоинствам СНТ относятся:
- располагается с сельской местности;
- очень хорошая земля для развития сельского хозяйства;
- на участке такого типа можно не строить загородный дом, можно просто заниматься сельским хозяйством;
- стоит дешевле, чем земля под ИЖС.
Среди недостатков можно выделить:
- подведение коммуникаций к участкам требует приложения определенных усилий;
- прописаться на участке сложно, придется собирать пакет документации и обращаться во множество инстанций.
Читайте также На что нужно обращать внимание при покупке дачи
В чем основная разница ДНП и СНТ? В том, что на территориях земель садового некоммерческого товарищества, почва очень хороша для выращивания сельскохозяйственной культуры.
Достоинства и недостатки таких земель по отношению к другим категориям
Помимо ДНП И СНТ, есть еще категории земель, чем они отличаются? Плюсы земель ДНТ и ДНП перед категориями земель ИЖС:
- более низкая цена за территорию;
- упрощенная система приобретения объекта.
Среди недостатков можно выделить то, что получить разрешение на регистрацию будет сложнее. На территории участков ДНП и ДНТ, в отличие от ЛПХ, на них разрешено возводить строения капитального типа. Но для разведения домашнего скота и птицы, эти территории не подходят.
По сравнению с СНТ, участки ДНП и ДНТ, можно отнести к бюджетным вариантам недвижимого имущества, при похожем использовании участков. Но, в то же время, несмотря на свою цену, земли СНТ имеют более качественную почву.
Можно ли строить дом на территории СНТ? Да, такие территории могут быть использованы для возведения дома. Для того чтобы зарегистрировать строение, придется совершить некоторые административные и правовые действия, которые необязательны при регистрации строений на иных территориях.
Тем более, цена участка СНТ практически идентична с ценой на участок под ИЖС, но эти земли выделяются всегда за пределами поселений и поселков. Строительство дома на территории садового товарищества не поддерживается нормами, которые обязательны к соблюдению при строительстве на территории под ИЖС.
Основываясь на различиях между ДНТ и СНТ, гражданин должен решить, что именно для него выгоднее приобрести. СНТ или ДНП, что лучше?
Останавливать свой выбор на участке в ДНТ лучше, если:
- нет желания заниматься огородом и садоводством;
- есть намерение, возвести на участке дом загородного типа, чтобы там можно было комфортно проживать долгое время, а также с возможностью там прописаться;
- не смущает то, что до города придется добираться долго, так же как и до объектов инфраструктуры.
Гражданину следует выбрать участок на земле СНТ, если:
- вы можете позволить себе денежные расходы на проведение коммуникаций;
- есть возможность и желание построить небольшой жилой дом;
- домик, который будет возведен на участке, не планируется использовать как основное жилище;
- для вас имеет большое значение занятие садоводством и различным растениеводством.
60 млн. россиян являются сегодня дачниками и членами разнообразных сообществ (товариществ, партнерств, потребительских кооперативов) — садоводческих, огородных, дачных, садово-огородных. Многие из них были созданы ещё во времена СССР, когда земельные участки (ЗУ) под огороды и дачи распределялись на предприятиях в рамках данных сообществ, члены которых коллективно владели землей и платили символические членские взносы. Однако за прошедшие 20 лет со дня принятия закона о деятельности некоммерческих вышеперечисленных объединений, появилось много юридических неувязок. Закон фактически устарел, не согласуясь с Гражданским, Жилищным и Земельным Кодексом, а также с законом о некоммерческой деятельности. Что сегодня происходит с СНТ, ДНП и другими сообществами?
Что это такое — некоммерческое садовое или дачное товарищество?
Вначале разъяснение аббревиатур:
- расшифровка СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
- расшифровка ДНП — дачное некоммерческое партнёрство;
Подобные сообщества созданы на основе добровольного объединения людей для решения общих задач в ведении дачного, огородного, садово-огородного или садоводческого хозяйства.
В настоящее время существует до десяти видов товариществ, кооперативов и партнерств, в аббревиатурах которых можно запутаться: СНТ, ДНП, ДНТ и др. (См. википедию). Однако, начиная с 2019 г., останутся только два вида сообществ — садоводческое и огородное товарищество.
В чем разница между товариществом, партнерством и кооперативом?
- Некоммерческое товарищество, как и некоммерческое партнерство, на правах юридического лица владеет имуществом, которое является общей собственностью всех членов сообщества и приобретается за счёт вносимых ими взносов.
- Но при этом никаких взаимных обязательств и ответственности друг перед другом ни товарищество, ни его члены не несут. (В 2019 г. это положение должно измениться).
- Ни в товариществе, ни в партнерстве не вмешиваются в деятельность своих членов, которые вправе: возделывать что хотят на своих участках (кроме, естественно, выращивания марихуаны, конопли и т. п.); возводить дачные/садовые домики и постройки (тип помещения зависит от назначения земельного участка).
- Но есть небольшое отличие: при партнёрстве целевые взносы не принадлежат сообществу: это открыло лазейку для скупки дачных земель в ДНП под возведение личных замков, многоэтажных коттеджей и хором. Об этом чуть ниже.
- Потребительские садоводческие, дачные, огородные кооперативы создаются по принципу субсидиарной ответственности: общими является не только собственность, поступающие средства, но и убытки кооператива, а также невыплаченные кем-то взносы — все потери делятся поровну и компенсируются в виде дополнительных взносов.
- Право на предоставление или покупку ЗУ существует только у сообщества, как у юрлица, но не у членов сообщества.
Права граждан в некоммерческих сообществах
По сути каких-то особых прав членство в сообществах не даёт.
Граждане, не входящие в дачные, в садовые, огородные некоммерческие сообщества, имеющие там свои индивидуальные хозяйства, могут пользоваться всеми объектами, коммуникациями и прочим имуществом наравне с остальными его членами на основании заключенного договора с товариществом (партнерством).
Плата за пользование общим имуществом в индивидуальном порядке не должна быть больше общеустановленного внутри сообщества тарифа. Однако гражданин должен выплачивать взносы на приобретение имущества или ремонт объектов инфраструктуры, как и остальные члены сообщества.
Назначение земельных участков сообществ
На земле можно строить и возделывать вовсе не все, что душе угодно. Это становится проблемой для тех, кто построил садовый двухэтажный домик в саду или огороде, в затем решил подключить к нему отопление, водопровод и прописать в нем своих родственников. Для тех, кто строит фундаментально:
Для строительства капитального здания необходима земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС).
Земля под индивидуальное строительство (ИЖС)
- Земля под ИЖС выделяется по разрешению муниципальных властей, но при этом на само строительство разрешения брать не нужно.
- Необходим строительный проект, разработанный с участием различных специалистов (архитекторов, геодезистов, электриков, специалистами коммуникативных сетей).
- Земля под индивидуальное строительство дороже, чем в садовом, огородном или дачном товариществе/партнерстве.
- Дом необходимо будет вводить в эксплуатацию.
Достоинства ИЖС:
- построенное помещение имеет статус «жилого»;
- регистрация собственности, прописка происходят без проблем;
- подключение коммуникаций должно осуществляться бесплатно;
- индивидуальное жилое строительство обычно ведётся вблизи социально значимых объектов (больниц, школ, магазинов, аптек и др.), дорог и коммуникаций.
Земля под садовые и огородные товарищества
Земля, выделяемая под садовые или огородные некоммерческие товарищества или партнёрства (СНТ, СНП, ОНТ, ОНП), должна быть сельскохозяйственного значения.
Различия между садовым и земельным участком:
- Садовый ЗУ предназначен для выращивания фруктовых деревьев, овощей, картофеля, ягод, бахчевых культур и др. Он, как и дачный участок, используется для отдыха, и на нем разрешено возводить жилые помещения, в том числе и летний садовый домик. Если регистрация в садовом домике не нужна, разрешение на строительство брать не надо.
- Огородный ЗУ — имеет практически такое же сельскохозяйственное значение (кроме фруктовых деревьев). В зависимости от зоны расположения, на нем может быть разрешено (либо нет) строительство жилого не фундаментального строения, типа времянки, щитового домика и т. д, или хозпостроек.
Земельный участок под сад или огород стоит дешевле, чем ЗУ под ИЖС, но может быть дороже, чем участок под дачу.
Недостатки:
- удаленность от объектов инфраструктуры, дорог, коммуникаций (хотя это компенсируется тишиной и живописными видами);
- необходимость платить за подвод коммуникаций;
- зарегистрировать некапитальное помещение и прописаться в нем трудно;
- банки редко принимают такие объекты в качестве залога.
Земля под дачные товарищества (партнёрства)
Земля под дачное некоммерческое товарищество/партнёрство (ДНТ/ДНП) обладает рядом преимуществ:
- её можно использовать для сельскохозяйственной деятельности, посадив сад, разбив огород;
- в то же время на ней можно строить капитальное жилое помещение и вспомогательные постройки;
- земля под ДНТ (ДНП) может быть как с/х значения, так и для поселения (продумывается полная замена дачных товариществ деревнями-поселениями);
- прописаться на даче, расположенной в зоне поселения, нетрудно.
Главное назначение дачной земли — это отдых, хотя во многих случаях дачи используют и для постоянного проживания.
Также привлекает более низкая цена земельного участка в ДНП, чем в СНТ и ИЖС:
- под ДНП обычно используются менее плодородные земли;
- земли под дачное поселение за счёт большего отдаления от населённых пунктов дешевле, чем участки под ИЖС в городской зоне.
Из недостатков дачных земель:
- Строительство подводящих дорог, водопроводов, электрических сетей, газопровода оплачивается дачниками.
- Возникают проблемы с регистрацией прав собственников дач, построенных ещё в 80-е г.:
- бюрократические проволочки, несмотря на дачную амнистию, из-за потери архивов, закрытия предприятий, которым принадлежали сообщества;
- несоответствие перестроенных времянок нормам жилого помещения и т. д.
Дачные некоммерческие товарищества в 2019 г. будут отменены
С 2019 г. ДНТ больше не будет: их планируется заменить дачными поселениями. Останутся только садоводческие (СНТ) и огородные товарищества (ОНТ).
Фактически бывшие дачники станут садоводами и огородниками. Земельные некоммерческие партнёрства (ЗНП) будут упразднены.
Отмена дачных товариществ и партнерств вызвана необходимостью:
- пресечь спекуляции с дачными землями, скупку по дешёвой цене участков для строительства дорогих элитных коттеджей под видом дач, самострой;
- покончить с уравниловкой при уплате взносов, когда за клочок земли с небольшим домиком взимается такая же плата, как и за шикарный особняк, занимающий минимум гектар;
- ввести стройнадзор за возведенными постройками, ограничив их тремя этажами для одной семьи.
Ожидается подорожание налогов на дачи и дачных коммунальных платежей при замене ДНТ на поселения.
Нововведения для садоводческих и огородных товариществ
В СНТ будет разрешено возводить жилые помещения и садовые домики, а в ОНТ — только нежилые постройки хозяйственного значения.
Что такое садовый домик
Садовый домик изначально — одноэтажное небольшое строение, чаще всего деревянное, щитовой конструкции. Это летняя постройка без комфорта и удобств, в которой можно спрятаться от непогоды, отдохнуть или покушать. Регистрация в таком строении невозможно.
08.10.2018 12:28
Садоводство и огородничество: новое в российском законодательстве
С 1 января 2019 года вступает в силу новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
При этом, с 1 января 2019 года соответственно утратит силу действующих в настоящее время Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В связи с этим разберем, что изменится в жизни садоводов, огородов и дачников в предстоящем году.
Так новый закон содержит только два вида земельных участков «садовый земельный участок» и «огородный земельный участок». Существующее в настоящее время понятие «дачного земельного участка» в новом законе отсутствует.
Вместе с тем, этого не следует пугаться, так как земельные участки, по которым в правоустанавливающих документах указаны виды разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» с 1 января 2019 года считаются садовыми земельными участками, а земельные участки с видом разрешенного использования «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества» - огородными земельными участками.
Разберемся в чем разница между садовым и огородным земельным участком.
Сейчас на садовом земельном участке допускается возведение только жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.
С 1 января 2019 года на садовом земельном участке разрешается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. При этом, жилой и садовый дома должны быть с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и могут состоять из комнат и помещений вспомогательного использования. Различие в том, что жилой дом предназначен для проживания граждан в таком здании, а садовый дом - для временного пребывания.
Для строительства таких объектов выдача разрешения на строительство не требуется. Вместе с тем, перед началом строительства жилого или садового дома застройщик должен подать в орган, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве, а также в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства уведомление об окончании строительства.
При этом, строительство таких объектов на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Также обращаем внимание, что садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.
Однако, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения не могут использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Что касается объектов, которые уже построены на садовых земельных участках и права на которые зарегистрированы в установленном порядке до 1 января 2019 года поясняем, что такие здания с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Теперь рассмотрим огородные земельные участки.
На таких участках с 1 января 2019 года разрешается размещение только хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. При этом к хозяйственным постройкам, которые можно будет строить на огородном земельном участке, относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные).
Следует обратить внимание, что и сейчас на огородном земельном участке допускается возведение только некапитального строений, которые объектами недвижимости не являются, но при этом это могут быть не только хозяйственные строения и сооружения, но и жилые строения.
Таким образом, основным отличием садового земельного участка от огородного является возможность строительства на первом объектов недвижимости, в том числе, жилых домов.
Кроме того, в связи с принятием нового закона с 1 января 2019 года предусматриваются только две формы организации объединений граждан - садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. При этом, количество учредителей (членов) данных товарищества не может быть менее семи. Такие объединения как дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство упраздняются.
Учредительные документы, а также наименования указанных организаций подлежат приведению в соответствие с законом. При этом, изменение наименований организаций не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования. Внесение таких изменений может осуществляться по желанию заинтересованных лиц.
Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области
Как правило, чтобы построить загородный дном, используются два вида земли:
- Участок под дачное строительство;
- Индивидуальное жилищное строительство.
Подобные виды весьма сильно отличаются между собой и в период приобретения жилой или нежилой недвижимости это следует учитывать. Сегодня многие риэлторские компании уверяют, что дома везде одинаковые, а дачу приобретать гораздо выгоднее ИЖС. В действительности это не так.
Если покупателю нужен дом на выходные и на лето, достаточно будет иметь земельную территорию, на которой можно возвести дачу. Но если покупатель ищет дом для постоянного места жительства, следует проявить максимум внимания. Дача предназначена для временного проживания, которая является строением для последующего отдыха.
ДНП или ИЖС что лучше
Если вы посмотрите на преимущества ИЖС перед дачным строительством, при желании вы сможете прописаться в подобном доме, а также получить физический адрес.
Следует обратить внимание, что прописаться в загородном доме по статистике планируют люди, достигшие пенсионного возраста. Сюда относятся семьи с маленькими детьми. Прописка нужна для того, чтобы устроить в детский сад или школу в населенном пункте.
Некоторые граждане должны прописаться для обеспечения своевременной пенсионной выплатой. Однако в современном мире любые выплаты могут быть осуществлены через банковскую организацию. Менять место прописки без надобности не нужно.
Из недостатков ИЖС можно отметить, что цена такой же территории существенно дороже. Помимо этого, проживание и обслуживание также недешевое. Независимо от того, обитаете ли вы там сезонно, или постоянно, чтобы провести все коммуникации, вам придется заплатить немалую сумму. К тому же добиваться согласования следует самостоятельно.
Проект дома нужно будет предварительно сдать в БТИ и подтвердить его полное соответствие безопасности к дальнейшей действительности.
О том, чем СНТ отличается от ИЖС, написано .
Дачная амнистия ИЖС — разрешение на строительство
Под дачной амнистией можно оформить объекты ИЖС в той ситуации, если они были предварительно построены на земельных территориях, которые получены до осени 2001 года. Также это относится к тем участкам, которые предоставляются жителям на праве собственности, пожизненного, постоянного или наследуемого владения. Это право конкретно не указывается и его вид невозможно определить.
Чтобы был разрешен перевод, необходимо принять следующие документы:
- Заявление;
- Удостоверение личности заявителя;
- Документ об оплате государственной пошлины;
- Документ, удостоверяющий личность представителя;
- Нотариально заверенная доверенность на представителя.
Как ДНП перевести в ИЖС?
ДНП — земельный участок, который изначально предоставляется под дачное строительство. То есть гражданин не имеет право постоянно проживать в этом месте. Следовательно, регистрация по месту жительства не используется. Правительство РФ говорит о том, что строительство таун-хаусов предназначенных на земельных территориях не является законным. Несмотря на это, многие граждане добиваются перевода через судебные разбирательства. Они тратят на это много времени, чтобы доказать, что загородный дом предназначен для последующего постоянного проживания.
Подобные процессы забирают много времени, сил и денежных средств и могут занять несколько лет. Возможность прописаться в загородном доме огромной роли не играет. Иногда достаточно прописки в своей городской квартире. Тем не менее, существует ряд преимуществ, которые появляются при регистрации в загородном доме.
Самыми значимыми территориями считаются те земли, которые уже утверждены генеральным планом и схемой территориального зонирования. Но подобных земель в Московской и Ленинградской области, как правило, единицы. Зачастую генерального плана нет. Поэтому его нужно предварительно разработать. Для разработки и утверждения подобных видов официальных бумаг, инвестору потребуется лично принимать участие в процессе.
Налоги на ИЖС и дачное строительство
В зависимости от характеристик земельного участка рассчитывается налог на ИЖС. Если вы хотите выяснить соответствующую кадастровую цену, можно воспользоваться дополнительным порталом Росреестра. Итоговое значение в денежном эквиваленте также представлено в кадастровом удостоверении. Налог, как правило, должен быть оплачен до первого ноября 2019 года. Окончательная сумма зависит от количества участков.
Иными словами — налоговая ставка важный элемент земельного отчисления. Это размер начислений, который рассчитывается на единицу налоговой базы. Участки ИЖС облагаются налогом в 3 процента от стоимости земельной территории, которая обозначена в техническом удостоверении. Как правило, ставка не может быть изменена в произвольном порядке. Она, как правило, рассчитывается исходя из размера объекта налогообложения.
