Выкуп земельного участка 3 от кадастровой стоимости. Как выкупить земельные участки в собственность

Достаточно распространенный вариант приобретения участков в собственность. Чаще всего он встречается тогда, когда на арендованных участках уже возведено какое-либо капитальное строение.

Такой вариант является выгодным и с экономической точки зрения (в таком случае земля покупается по стоимости, равной 3% от ), и с точки зрения знакомства с конкретным наделом (когда уже после нескольких лет эксплуатации конкретного участка известно, где и какие нюансы в его использовании могут встретиться).

Однако, процедура выкупа является достаточно сложной. О чем нельзя забывать, приняв решение перевести в собственность тот участок, который до этого находился в аренде?

И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли- того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.

Для этого достаточно первоначально оговорить в возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае - земельного участка), а по истечении трех лет с момента - обратиться с к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе , здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре , в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона - кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или , даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно .

Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе ) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

• Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
• Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
• Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
• Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
• Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
• Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
• Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
• Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
• Участки, находящиеся в (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
• Земли, на которых расположены объекты космического строительства.

Все остальные участки, которые были взяты в аренду, выкуплены могут быть при соблюдении требований к оформлению всех необходимых документов.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Как осуществить выкуп?

Процесс выкупа земли из аренды в частную собственность (независимо от того, юридическое лицо осуществляет его или физическое) является достаточно сложным и трудоемким.

Он состоит из нескольких обязательных шагов, на каждом из которых предстоит оформить достаточно большой пакет документов.

Всего этапов будет пять.

К ним относятся:

1. Обращение к собственнику земельного участка с заявлением о выкупе такового на основании ранее заключенного договора аренды и возникшего права приоритетного приобретения надела;
2. Осуществление кадастрового исследования участка (с целью установления его кадастровой стоимости с учетом возможного изменения границ в силу особенностей эксплуатации);
3. Постановка участка на кадастровый учет с целью получения , подтверждающих существование его и возможность осуществления с ним каких-либо действий юридического характера;
4. Заключение договора купли-продажи на участок (в случае положительного ответа на вопрос о соглашении о передаче имущества);
5. Осуществление регистрации вновь открывшегося права собственности (в случае заключения ).

Каждый из перечисленных этапов подразумевает подготовку достаточно большого пакета документов, начиная от заявления на осуществление того или иного действия и заканчивая теми бумагами, которые будут подтверждать правомерность осуществления всех юридически значимых действий.

Какие документы потребуются для осуществления выкупа?

Как уже говорилось выше, вся процедура выкупа будет осуществляться в пять крупномасштабных шагов. На каждом из них будет готовиться пакет документов, подтверждающих правомерность осуществления всего процесса.

Ключевыми из них будут:

• Заявление к собственнику участка о возможности выкупа (в нем должны быть указаны как физические, так и кадастровые характеристики участка, основания для осуществления процедуры, а также та сумма денежных средств, которые будут внесены в качестве залога для осуществления всей процедуры и гарантированного выкупа;
• Последний раздел будет обязательным для тех случаев, когда арендатор участка имеет право , например, является собственником построенного на участке дома, бани или гаража);
• Договор аренды на участок со всеми имеющимися приложениями (например, дополнительное соглашение, по условиям которого зафиксирована возможность осуществления выкупа);
• Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт, копии кадастрового плана в заверенном виде);
• Документы, подтверждающие возможность осуществления сделки (например, Постановление Главы администрации о возможности совершения купли-продажи, с собственником земельного участка, если речь идет о приобретении земли у частного лица);
• Квитанции об оплате государственных пошлин на каждом этапе оформления нового права собственности.

Кроме перечисленных документов при регистрации новой сделки могут потребоваться дополнительные, которые смогут подтвердить правомерность заключаемого соглашения.

К ним будут относиться:

• Правоустанавливающие документы, выданные собственнику участка (например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие правомерность его получения - договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство);
• (для физического лица) на совершение сделки (оно может потребоваться в том случае, если осуществление купли-продажи может оказать существенное влияние на бюджет семьи);
• Документально подтвержденное согласие органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
• Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо задолженностей и обременений на конкретном участке (например, налоговых задолженностей или ограничений на эксплуатацию участка или на его оборот - ограничение купли-продажи).

В том случае, если все документы подготовлены правильно, то происходит заключение договора купли-продажи с последующим оформлением права собственности.

Что должно быть в договоре?

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора - в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).

Среди таковых указываются:

Наименования сторон-участниц договора

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную , а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица - документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Основание для заключения договора

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Права и обязанности сторон договора

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников - остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Возможные форс-мажорные обстоятельства

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

Полные реквизиты сторон-участниц

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разрабатывать профессиональный юрист.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

Как узнать стоимость

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

• в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
• рыночная - из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Какие сложности могут возникнуть?

Так как выкуп земли из аренды является достаточно длительным и сложным процессом, потенциальному покупателю необходимо быть готовым к тому, что в процессе оформления документов и совершения сделки могут возникнуть определенные сложности.

Их условно можно разделить на несколько групп:

1. Затруднения в оформлении кадастровых документов на участок. Сюда можно отнести не только технические сложности с подготовкой и оформление документов, но и трудности, которые возникают при работе кадастрового инженера на участке (например, невозможность точного определения границ участка из-за его «оползания» в овраг или нарушения границ, установленных ранее, недобросовестными соседями).
2. Сложности в согласовании права перехода земли. Эта группа формируется из таких примеров, как противодействие заключению сделки органами опеки и попечительства, если ее осуществление может негативно сказаться на положении несовершеннолетних членов семьи лица, участвующего в ней. Сюда можно отнести также возникновение препятствий в согласовании заключаемой сделки со стороны представителей администрации (если выкуп происходит у муниципального образования).
3. Необходимость подготовки дополнительных документов. Этот вид нюансов возникает чаще всего в том случае, если участок приобретается с использованием материнского капитала или заемных средств в банке.

Приобретение в собственность участка, находящегося прежде в аренде, является достаточно распространенным видом перехода права собственности в сфере оборота земель. Однако, несмотря на это, сложностей в осуществлении процедуры на данный момент еще достаточно много.

Но, несмотря на кажущуюся трудность осуществления процедуры, ее итогом становится получение в собственность земельного надела, использовать который в будущем новый владелец может по своему усмотрению.

Земля является одним из самых ценных и незаменимых ресурсов, как для ведения бизнеса (в случае необходимости проведения строительства, наличия определенных зданий), так и для обустройства личного хозяйства.

До определенного момента для населения была доступна процедура приватизации только зданий и построек, расположенных на определенном земельном участке. Саму землю государство или муниципальные органы могли предоставить в бессрочное пользование или долгосрочную аренду. В настоящий момент землю из аренды можно приобрести в собственность.

Законодательная база

Основным нормативным документом, который регулирует порядок приватизации земельных участков, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Кроме него существуют дополнительные законы и постановления:

1. Закон 212, вступивший в силу 30.10.07 оговаривает порядок объединения земли и построенных на ней объектов недвижимости в одно целое. Согласно положениям данного документа все собственники объектов должны выкупить и приватизировать земельные участки под ними или оформить договора бессрочной аренды.
2. Кодекс административных правонарушений статья 7, пункт 34 оговаривает суммы штрафов, установленных за нарушение порядка оформления приватизации земли или оформления бессрочной аренды.
3. Гражданский кодекс РФ регулирует предельные сроки, на которые можно оформлять договор аренды земли без выкупа ее в собственность. Граничные термины аренды нужны для возможности прекращения договора в случае, когда стороны не отказываются от аренды, но и не продлевают ее.
4. Гражданский кодекс РФ статья 606 дает понятие договора аренды земельного участка, правил оплаты условий такого документа, право последующего выкупа территории в собственность.

Земельный участок в аренде

По определению аренда земельного участка представляет собой определенную форму взаимоотношений между сторонами, при которой одна предоставляет другой за оговоренную плату во временное пользование участок земли для ведения на нем определенной хоздеятельности. Арендодателями могут выступать частные лица (собственники земли) или государство (муниципальные госорганы).

Условия

На арендованную землю накладываются следующие условия:

1. Исходя из положений Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен в пользование при уплате установленной договором арендной платы. При этом территория не должна быть изъята из использования.
2. Для участков, находящихся в частном владении, размер и сроки внесения платы за арендную землю указываются в договоре между сторонами.
3. Для участков, находящихся во владении государства, порядок внесения оплаты и ее размер устанавливается местными органами управления, муниципалитетом, правительством.

Права

На протяжении срока действия договора лицо, арендующее земельные территории, имеет достаточно широкий спектр прав:

1. Передача прав и обязательств по аренде третьему лицу без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. В рамках этого пункта арендованные земли могут быть внесены в уставной капитал фирмы, первого кооперативного взноса или залога.
2. Передача прав и обязательств в субаренду без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. При этом соарендатор обладает такими же правами.

Когда можно выкупать землю

Для определения сроков и возможности выкупа арендованного земельного участка в собственность стоит обратиться к нормативным документам, регулирующим эту статью отношений.

Гражданский кодекс определяет возможность выкупа территории по окончании срока аренды в случае, если такой пункт прописан в договоре между сторонами.

Договор также может предусматривать выкуп земли до истечения срока действия аренды. В рамках такого варианта необходимым условием является погашение арендатором всей цены выкупа. Деньги могут вноситься сразу или погашаться постепенно (путем накопления арендной платы).

Что касается владельцев объектов недвижимости, они имеют права выкупать участки земли в независимости от длительности арендного срока. По окончании термина временного использования владельцы сооружений имеют право приоритетного выкупа земли под постройками (данное правило действует только на государственные земли, для частных владельцев право приоритета не сохраняется).

Процедура выкупа земли из аренды

При выкупе земельного участка для всех случаев (выкуп участка после окончания действия договора, выкуп территории под объектами недвижимости, оформление права бессрочного пользования) действуют одинаковые правила и порядок проведения процедуры.

Этапы проведения выкупа земель такие:

1. Оформление договора, который оговаривает все условия погашения первого взноса (аванса) для выкупа территории.
2. Процедура оценки участка по рыночным меркам и сравнение полученного результата со стоимостью по меркам кадастровой службы.
3. Подтверждение решения купли/продажи участка.
4. Составление и нотариальная регистрация договора купли/продажи.
5. Получение госакта на землю.

Для начала получения земли в право собственности заинтересованное лицо подает заявление в муниципальный орган (орган местного управлении и т.д.). К заявлению прикладываются все необходимые документы.

Если приобретается участок под объектами недвижимости, находящимися в совместной собственности, необходимо заявление от всех владельцев.

В некоторых случаях органы власти могут попросить предоставление дополнительных документов, кроме стандартного перечня. Решение о передаче земель в собственность из аренды принимается в течение месяца. По истечении этого срока выдается согласие и рекомендации по составлению договора купли/продажи.

Необходимые документы

Стандартный перечень документов включается в себя:

1. Копии документов для идентификации личности заявителя или представителя физического (юридического) лица.
2. Копии документов о регистрации физического (юридического) лица.
3. Копии решений о предоставлении права на обращение от имени физического или юридического лица.
4. Выписка из госреестра о правах на объект недвижимости и проведения сделок с ним.
5. Паспорт на землю, выданный кадастровой организацией.
6. Копии документов для подтверждения права получения земли в бессрочное пользование или в собственность.

Основания для отказа

В некоторых случаях заявитель может получить отказ в праве выкупа земельного участка. В таком случае специалисты рекомендуют обратиться в суд для обжалования решения. При этом лучше всего будет обратиться за помощью профессионалов, которые смогут объяснить причину отказа и разработать оптимальный план решения ситуации.

Стоит отметить, что для отказа должны быть весомые причины.

Среди определенных законом причин для отказа в приватизации (получении в собственность) земельного участка выделяют:

1. Изъятие земельного участка из оборота.
2. Ограничение оборота рассматриваемого земельного участка.
3. Постановка земли на резерв для нужд муниципалитетов или других государственных органов.
4. Несоответствие пакета документов, предоставленного заявителем, требованиям действующего законодательства.

Иногда юристам удается найти несоответствие в отказе, полученном заявителем, основаниям, которые описаны выше. В таком случае выкуп участка разрешается осуществить.

В то же время самостоятельно выявить такие несоответствия крайне сложно. Обращение в суд потребует моральных, физических и материальных затрат. Для упрощения процедуры судебного урегулирования отказа в приобретении земельного участка необходимо провести экспертизу всего пакета документов на предмет соответствия правовым нормам законодательства и устранить выявленные отклонения. Дальнейший алгоритм действий по обжалованию отказа лучше обсудить со специалистами, чтобы в оптимальные сроки добиться требуемого результата. В некоторых случаях после устранения всех недостатков возможно досудебное решение вопроса.

Арендованная земля принадлежит государству или муниципалитету, но Земельный Кодекс РФ позволяет перевести публичную землю из аренды в частную собственность. Причем, действующий арендатор имеет приоритетное право выкупа, а будущий собственник имеет право продать, снова сдать в аренду, подарить или оставить в наследство оформленный в собственность земельный участок. Ниже я пошагово рассказываю, как выкупить у государства земельный участок в собственность за 3% кадастровой стоимости.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта - это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований . Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны - называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Обратите внимание, что в ряде субъектов РФ существует ограничение на застройку участка под ЛПХ жилыми зданиями - не более 10% площади.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок в СНТ с назначением для ведения садоводства или огородничества, который расположен на землях населенных пунктов, также, как и на участке под ИЖС, нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом.

На садовых участках, расположенных на землях сельхозназначения, также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно поторопиться: узаконить постройку по дачной амнистии нужно до 31.12.2020 года и только при условии, что вы являетесь членом данного СНТ.

На землях сельхозназначения, предназначенных для огородничества, теперь строить вообще ничего нельзя.

Сельскохозяйственные земли (СХ)

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность - 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 - ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона - Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 - Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Обратите внимание, что в случае использования только части арендованного ЗУ с/х назначения (например обрабатывать только 3 из 10 Га), оставшаяся часть (7 Га) будет ухудшаться, т.е. терять свои полезные свойства. При таких обстоятельствах арендованный земельный участок у вас изымут полностью и перевести его в собственность уже не получится.

Как выкупить землю из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже).

Порядок действий следующий:

1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ "Мои документы" на регистрацию права собственности.

Обратите внимание, что согласно ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
5. Постановление о расторжении договора аренды;
6. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
7. Выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником построенного здания.

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, размер которого зависит от региона и целевого назначения земли:

• В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) - стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве - цена выкупа 20%; в Санкт-Петербурге - 19,5 % (по общим правилам);
• В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. - в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
• В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15%. Например, в Московской области - 10-кратная ставка, поэтому перевод участка в собственность обойдется в 15% кадастровой стоимости.
• Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% от кадастровой стоимости.

Стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность для муниципальных земель и небольших городов, как правило, не превышает 3% кадастровой стоимости. Для земель больших городов - 15-20%. Точную стоимость выкупа из аренды в собственность вам скажут только в Администрации, на территории которой данный ЗУ расположен.

Как перевести землю в собственность под объектом незавершенного строительства (недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ - Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ - Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) - ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС - это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ - Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

В общем, чтобы получить приоритетное право выкупа из аренды в собственность, постарайтесь зарегистрировать объект незавершённого строительства в РосРеестре.

Как перевести землю из аренды в собственность под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

• С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
• Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит - Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
• Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Как перевести землю из аренды в собственность под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет - то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено - это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет - то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Как перевести землю из аренды в собственность под квартирой

Земельный участок под квартирой в многоквартирном доме является собственностью лиц, которым принадлежат квартиры. Другими словами, если у Вас квартира находится в собственности - приватизирована, то право собственности на земельный участок находящийся под многоквартирным домом принадлежит вам и другим собственникам квартир в разрезе на количество собственников.

Например если в доме 100 квартир и каждая квартира имеет собственника, то ваша доля в праве на этот участок составляет 1/100. Следовательно придется коллективно переводить в собственность весь участок, а затем межевать его в соответствии с долями.

Как перевести в собственность земельный участок под торговлю

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

1. «Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Можно ли перевести землю из субаренды в собственность

На основании положений закона ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 39.3 ЗК РФ, п.1 ст. 39.3 ЗК РФ, п.2 ст. 39.3 ЗК РФ п.п.2 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ - вы, как субарендатор (арендатор), имеете по общему правилу право выкупа земельного участка. Однако, следует смотреть специальные условия отраженные в вашем договоре, а так же порядок выкупа, если такой предусмотрен.

Можно перевести из аренды в собственность земли запаса для охраны, защиты и воспроизводства лесов

Земельным законодательством это не запрещено, при условии соблюдения вида разрешенного использования. Защита и воспроизводство лесов будет так же регулироваться Лесным Кодексом РФ. Порядок получения такого земельного участка следует уточнять в управлении имущественных и земельных отношений вашей области или в отделе при администрации вашего района.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
7. Земли Министерства Обороны.

Статья 27 ЗК РФ - «Ограничения оборотоспособности земельных участков», в ней указан перечень участков не подлежащих переводу в частную собственность, при этом в данную статью частенько вносятся изменения, последнее было 29.07.2017 в п.7.

Причины отказа в переводе земли из аренды в собственность

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок. При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

• Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
• При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста.

Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

• Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
• К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
• Получается, что арендаторы - мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
• Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам.

С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения...

• Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков. Сделки по этим землям проводились с участием одного и того же кадастрового инженера, адвоката и эксперта, выдавшего заключение. У этих людей не будет отобрана земля, а просто возвращены арендные договоры с соблюдением тех условий, которые были озвучены во время аукциона.

Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

Помните, что арендованным имуществом обладают, но не владеют. Судебная практика по изъятию федеральной земли - Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11.

Что делать при отказе в переводе земли из аренды в собственность

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

1. Запрашиваете заключение архитектуры.
2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
3. Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
5. Приходите в суд и говорите примерно следующее: "Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную".
6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован - вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.