На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) стороны свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, кода обязанность заключить договор предусмотрена законом либо добровольно принятыми на себя обязательствами.
В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, при этом договор заключается с лицом, выигравшим торги. В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Если предметом торгов является право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Из предоставленных документов видно, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды муниципального имущества (далее договор).
Исходя из положений статей 447 — 449 ГК РФ заключение договора с лицом, выигравшим торги, является обязанностью организатора торгов. Согласно пункту 3 статьи 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы законом. Абзацем 2 пункта 5 статьи 448 установлен иной срок — не позднее двадцати дней или срока, указанного в извещении после завершения торгов и оформления протокола для заключения договора. Иной срок в извещении не установлен.
Как следует из положений Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, договоров доверительного управления имуществом, предусматривающих переход прав в отношении государственного и муниципального, утвержденных Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 (далее Приказ ФАС России № 67), договор по результатам проведения аукциона заключается на условиях, указанных в поданной участником заявке и в конкурсной документации (п. 98). При этом к документации об аукционе прикладывается договор, который является неотъемлемой частью такой документации (п. 115 Правил).
Действующее законодательство предусматривает порядок, несколько отличающийся от описанного выше. Как было указано, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Закон (п. 5 ст. 448 ГК РФ) предусматривает положения о последствиях уклонения сторон от подписания протокола, в частности, говорит о потере задатка стороной, уклонившейся от подписания протокола, но договор по смыслу п. 5 ст. 448 ГК РФ в этом случае считается незаключенным.
Наиболее очевидно этот подход закреплен в абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ - если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. При уклонении одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Косвенно то обстоятельство, что договор с победителем по общему правилу не заключается непосредственно в момент принятия его предложения, следует и из нормы, содержащейся в п. 1 рассматриваемой статьи, которая устанавливает, что «договор заключается с лицом, выигравшим торги» (а не «считается заключенным» с этим лицом).
Договор между организатором торгов и лицом, предложившим наилучшие условия (победитель торгов), заключается по итогам торгов (аукциона или конкурса). В отличие от ранее действующего порядка акцепт оферты участника происходит в момент подписания протокола продавцом (организатором торгов) и победителем торгов. Договор должен считаться заключенным с момента подписания протокола (если он одновременно является и текстом договора). Таким образом, как обоснованно отмечает Н.Д. Егоров, «в результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора... Само же обязательство по передаче имущества... возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора» 1 .
В случае, описанном в абз. 2 п. 5 ст. 447 ГК РФ (предметом торга является право на заключение договора), протокол лишь фиксирует лицо, с которым должен быть заключен договор. Сам договор оформляется позднее.
Еще более сложный порядок оформления отношений между участниками торгов и их организатором предусматривается Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
В соответствии с п. 6-8 ст. 57 данного Закона лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество, и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.
Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены победителем торгов организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи, который вместе с протоколом о результатах торгов является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 3 ст. 59 Закона об ипотеке, регулирующий порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе, также связывает момент оформления с победителем аукциона договора купли-продажи с фактом оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион.
В рассмотренных выше случаях, когда оформление договора производится с лицом, победившим на торгах и подписавшим протокол, протокол можно рассматривать как предварительный договор, поскольку в нем предусмотрены все существенные условия будущего договора. При уклонении сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Закон об ипотеке предусматривает специальную конструкцию, связывающую заключение основного договора с оплатой стоимости приобретенного имущества. Обязанность перечислить денежные средства в указанном случае вытекает не из основного договора, а из других оснований (подписание протокола по итогам торгов). Уплаченная ранее сумма должна рассматриваться при заключении основного договора как перечисленная в счет оплаты по данному договору. Если основной договор не будет заключен, лицо, победившее на торгах, вправе потребовать от организатора торгов возврата перечисленных сумм как неосновательно полученных.
Таким образом, заключение договора не является автоматическим результатом торга; в ходе аукциона или конкурса по общему правилу только определяется оферент, чье предложение должно быть принято организатором торгов.
Договор оформляется либо в виде подписанного сторонами протокола, либо подписания помимо протокола также договора как отдельного документа, если законодательство предусматривает оформление по итогам торгов как протокола, так и текста договора.
К числу наиболее общих правил о возникновении договоров относятся нормы Гражданского Кодекса, регламентирующие их заключение путем проведения торгов. В них речь идет о продаже вещи или имущественного права. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Путем проведения торгов может быть заключен любой договор при условии, что иное не вытекает из его существа. Так, заключенные договора мены посредством торгов не отвечало бы сущности и особенностям данного договора.
В качестве организатора торгов закон называет собственника вещи или обладателя определенного имущественного права либо специализированную организацию. Специализированна организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем названного права и выступает от их имени или от своего имени. В случаях указанных в Гражданском кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены лишь путем проведения торгов. Например, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения (с выплатой собственнику вырученных от продажи средств)
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма проведения определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого права, если только иное не предусмотрено законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Особые правила действуют относительно организаций и порядка проведения торгов. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе допускается участие любого лица.
В закрытом аукционе и конкурсе участвуют толко лица, специально приглашенные для этой цели. Извещение о проведении торгов, если иное не предусмотрено законом, должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Оно должно содержать сведения о врмени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. Организатор торгов, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любой время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения. Если указанные сроки были нарушены, организатор торгов обязан возместить участникам понесенный реальный ущерб. Что касается организатора закрытого аукциона или колнкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
Закон возлагает на участников торгов обязанность внесения задатка в размере, в сроке и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату; он возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, подписывается лицом, выигравшим торги, и их организатором в день проведения аукциона или конкурса. Выигравшее торги лицо, уклонившееся от подписания протокола, утрачивает внесенный задаток. Уклонившийся от подписания протокола организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, которые причинены участием в торгах в части, превышающей сумму задатка.
Когда предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Закон предусматривает наступление определенных отрицательных последствий на случай нарушения правил, установленных законом. Такие торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Вслед за этим наступает недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
, части 23 статьи 83.1 настоящего Федерального закона протоколов заказчик размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы без своей подписи проект контракта, который составляется путем включения в проект контракта, прилагаемый к документации или извещению о закупке, цены контракта, предложенной участником закупки, с которым заключается контракт, либо предложения о цене за право заключения контракта в случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, информации о товаре (товарном знаке и (или) конкретных показателях товара), информации, предусмотренной пунктом 2 части 4 статьи 54.4 , пунктом 7 части 9 статьи 83.1 настоящего Федерального закона, указанных в заявке, окончательном предложении участника электронной процедуры.
3. В течение пяти дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе проекта контракта победитель электронной процедуры подписывает усиленной электронной подписью указанный проект контракта, размещает на электронной площадке подписанный проект контракта и документ, подтверждающий предоставление обеспечения исполнения контракта, если данное требование установлено в извещении и (или) документации о закупке, либо размещает протокол разногласий, предусмотренный частью 4 настоящей статьи. В случае, если при проведении открытого конкурса в электронной форме, конкурса с ограниченным участием в электронной форме, двухэтапного конкурса в электронной форме или электронного аукциона цена контракта снижена на двадцать пять процентов и более от начальной (максимальной) цены контракта, победитель соответствующей электронной процедуры одновременно предоставляет обеспечение исполнения контракта в соответствии с частью 1 статьи 37 настоящего Федерального закона или обеспечение исполнения контракта в размере, предусмотренном документацией о соответствующей электронной процедуре, и информацию, предусмотренные частью 2 статьи 37 настоящего Федерального закона, а также обоснование цены контракта в соответствии с частью 9 статьи 37 настоящего Федерального закона при заключении контракта на поставку товара, необходимого для нормального жизнеобеспечения (продовольствия, средств для скорой, в том числе скорой специализированной, медицинской помощи в экстренной или неотложной форме, лекарственных средств, топлива).
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В течение пяти дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе проекта контракта победитель электронной процедуры, с которым заключается контракт, в случае наличия разногласий по проекту контракта, размещенному в соответствии с частью 2 настоящей статьи, размещает на электронной площадке протокол разногласий, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени победителя электронной процедуры. Указанный протокол может быть размещен на электронной площадке в отношении соответствующего контракта не более чем один раз. При этом победитель электронной процедуры, с которым заключается контракт, указывает в протоколе разногласий замечания к положениям проекта контракта, не соответствующим документации и (или) извещению о закупке и своей заявке на участие в электронной процедуре, с указанием соответствующих положений данных документов.
5. В течение трех рабочих дней с даты размещения победителем электронной процедуры на электронной площадке в соответствии с частью 4 настоящей статьи протокола разногласий заказчик рассматривает протокол разногласий и без своей подписи размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы доработанный проект контракта либо повторно размещает в единой информационной системе и на электронной площадке проект контракта с указанием в отдельном документе причин отказа учесть полностью или частично содержащиеся в протоколе разногласий замечания победителя электронной процедуры. При этом размещение в единой информационной системе и на электронной площадке заказчиком проекта контракта с указанием в отдельном документе причин отказа учесть полностью или частично содержащиеся в протоколе разногласий замечания победителя допускается при условии, что такой победитель разместил на электронной площадке протокол разногласий в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
6. В течение трех рабочих дней с даты размещения заказчиком в единой информационной системе и на электронной площадке документов, предусмотренных частью 5 настоящей статьи, победитель электронной процедуры размещает на электронной площадке проект контракта, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени такого победителя, а также документ и (или) информацию в соответствии с частью 3 настоящей статьи, подтверждающие предоставление обеспечения исполнения контракта и подписанные усиленной электронной подписью указанного лица.
7. В течение трех рабочих дней с даты размещения на электронной площадке проекта контракта, подписанного усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени победителя электронной процедуры, и предоставления таким победителем соответствующего требованиям извещения о проведении закупки, документации о закупке обеспечения исполнения контракта заказчик обязан разместить в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы контракт, подписанный усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени заказчика.
8. С момента размещения в единой информационной системе предусмотренного частью 7 настоящей статьи и подписанного заказчиком контракта он считается заключенным.
9. Контракт может быть заключен не ранее чем через десять дней с даты размещения в единой информационной системе указанных в части 12 статьи 54.7 , части 8 статьи 69 настоящего Федерального закона, части 13 настоящей статьи протоколов, а в случае определения поставщика (подрядчика, исполнителя) путем проведения запроса котировок в электронной форме или запроса предложений в электронной форме не ранее чем через семь дней с даты размещения в единой информационной системе указанных в части 8 статьи 82.4 , части 23 статьи 83.1 настоящего Федерального закона протоколов.
10. Контракт заключается на условиях, указанных в документации и (или) извещении о закупке, заявке победителя электронной процедуры, по цене, предложенной победителем.
11. Блокирование денежных средств на специальном счете победителя в целях обеспечения заявки на участие в открытом конкурсе в электронной форме, конкурсе с ограниченным участием в электронной форме, двухэтапном конкурсе в электронной форме, электронном аукционе прекращается в сроки, установленные частью 8 статьи 44 настоящего Федерального закона.
12. В случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, контракт заключается только после внесения на счет, на котором в соответствии с законодательством Российской Федерации учитываются операции со средствами, поступающими заказчику, участником электронного аукциона, с которым заключается контракт, денежных средств в размере предложенной этим участником цены за право заключения контракта, а также предоставления обеспечения исполнения контракта.
13. Победитель электронной процедуры (за исключением победителя, предусмотренного частью 14 настоящей статьи) признается заказчиком уклонившимся от заключения контракта в случае, если в сроки, предусмотренные настоящей статьей, он не направил заказчику проект контракта, подписанный лицом, имеющим право действовать от имени такого победителя, или не направил протокол разногласий, предусмотренный частью 4 настоящей статьи, или не исполнил требования, предусмотренные статьей 37 настоящего Федерального закона (в случае снижения при проведении электронного аукциона или конкурса цены контракта на двадцать пять процентов и более от начальной (максимальной) цены контракта). При этом заказчик не позднее одного рабочего дня, следующего за днем признания победителя электронной процедуры уклонившимся от заключения контракта, составляет и размещает в единой информационной системе и на электронной площадке с использованием единой информационной системы протокол о признании такого победителя уклонившимся от заключения контракта, содержащий информацию о месте и времени его составления, о победителе, признанном уклонившимся от заключения контракта, о факте, являющемся основанием для такого признания, а также реквизиты документов, подтверждающих этот факт.
14. В случае, если победитель электронной процедуры признан уклонившимся от заключения контракта, заказчик вправе заключить контракт с участником такой процедуры, заявке которого присвоен второй номер. Этот участник признается победителем такой процедуры, и в проект контракта, прилагаемый к документации и (или) извещению о закупке, заказчиком включаются условия исполнения данного контракта, предложенные этим участником. Проект контракта должен быть направлен заказчиком этому участнику в срок, не превышающий пяти дней с даты признания победителя такой процедуры уклонившимся от заключения контракта. При этом заказчик вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения контракта в части, не покрытой суммой обеспечения заявки на участие в электронной процедуре.
15. Участник электронной процедуры, признанный победителем электронной процедуры в соответствии с частью 14 настоящей статьи, вправе подписать проект контракта или разместить предусмотренный частью 4 настоящей статьи протокол разногласий в порядке и сроки, которые предусмотрены настоящей статьей, либо отказаться от заключения контракта. Одновременно с подписанным контрактом этот победитель обязан предоставить обеспечение исполнения контракта, если установление требования обеспечения исполнения контракта предусмотрено извещением и (или) документацией о закупке, а в случае, предусмотренном частью 23 статьи 68 настоящего Федерального закона, также обязан внести на счет, на котором в соответствии с законодательством Российской Федерации учитываются операции со средствами, поступающими заказчику, денежные средства в размере предложенной этим победителем цены за право заключения контракта. Этот победитель считается уклонившимся от заключения контракта в случае неисполнения требований части 6 настоящей статьи и (или) непредоставления обеспечения исполнения контракта либо неисполнения требования, предусмотренного статьей 37 настоящего Федерального закона, в случае подписания проекта контракта в соответствии с частью 3 настоящей статьи. Такой победитель признается отказавшимся от заключения контракта в случае, если в срок, предусмотренный частью 3 настоящей статьи, он не подписал проект контракта или не направил протокол разногласий. Электронная процедура признается не состоявшейся в случае, если этот победитель признан уклонившимся от заключения контракта или отказался от заключения контракта.
16. В случае наличия принятых судом или арбитражным судом судебных актов либо возникновения обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих подписанию контракта одной из сторон в установленные настоящей статьей сроки, эта сторона обязана уведомить другую сторону о наличии данных судебных актов или данных обстоятельств в течение одного дня. При этом течение установленных настоящей статьей сроков приостанавливается на срок исполнения данных судебных актов или срок действия данных обстоятельств, но не более чем на тридцать дней. В случае отмены, изменения или исполнения данных судебных актов или прекращения действия данных обстоятельств соответствующая сторона обязана уведомить другую сторону об этом не позднее дня, следующего за днем отмены, изменения или исполнения данных судебных актов либо прекращения действия данных обстоятельств.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п.1 ст.447 ГК РФ).
Сам собственник вещи или же обладатель имущественного права, которые решили заключить договор об отчуждении имущества, могут сами организовать торги либо обратиться к услугам специализированной организации, которая в данном случае и выступает в качестве организатора торгов. Следовательно, такая организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени (п.2 ст.447 ГК РФ).
Торги проводятся в форме либо аукциона, либо конкурса. Форма их определяется самим собственником продаваемой вещи (обладателем имущественного права), если иное не предусмотрено законом. Различие между этими двумя формами торгов заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия (п.4 ст.447 ГК).
В конкурсе или аукционе должно участвовать два или более лиц, иначе они теряют всякий смысл. Именно поэтому п.5 ст.447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются не состоявшимися.
По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные торги в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (п.6 ст.447 ГК).
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытых аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели Зубарев В. Недействительность публичных торгов [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 12. - С. 6..
На организаторов торгов возлагаются определенные обязанности. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором этих торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого данное лицо, изъявившее желание участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п.4 ст.448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если те не состоялись, задаток подлежит возврату. Он возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, имеющий силу договора Кузнецов Д.В. Правовое регулирование и проведение публичного конкурса [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 10. - С. 19.. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Из этих общих правил о заключении договоров на основе торгов имеются некоторые изъятия, когда стороны подчиняются специальным правилам. Однако эти специальные правила не могут противоречить общим принципам заключения, организации и проведения торгов (ст.ст.447-449 ГК).
Примером проведения торгов по специальным правилам может служить договор купли-продажи пакетов акций акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий Гражданское право. Часть первая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. - М.: Юристъ. 2005. - С. 119..
В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора Завидов Б.Д. Основные идеи, недочеты и новации общих положений о договоре [Текст] - М.: Юнити. 2007. - С. 124.. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449 ГК). С иском в суд о признании недействительными торгов, проведенных с нарушением установленных законом правил, могут обращаться заинтересованные лица Зубарев В. Недействительность публичных торгов [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 12. - С. 6.. Это правило подлежит расширительному толкованию, ибо с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.
Законодатель не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов и что конкретно может служить основанием к признанию торгов недействительными Завидов Б., Разенков В. Организация и порядок проведения торгов // Российская юстиция. - 1996. - № 10. - С. 32.. Ответ на этот вопрос, но только в порядке судебного толкования и разъяснения, дает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 (п.17). Так, Пленум разъясняет, что под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со ст.9 Закона о приватизации, а также нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. К грубым нарушениям относится также незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) Вестник ВАС РФ. - 1994. - № 2. - С. 55.. В п.13 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ названы лица, которые могут обращаться в суд с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона). К ним судебно-арбитражная практика относит не только участников аукциона или конкурса, но и лиц, которым было отказано в конкурсе (аукционе).
Выше мы рассмотрели случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. Однако нормы ст.449 ГК распространяются на правоотношения между юридическим и физическим лицом, а также между физическими лицами. Поэтому в силу ст.405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными, если они проходили с нарушением установленных правил, если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. К нарушениям установленных правил судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.д Кукла М.Е. Заключение договора на торгах [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 3. - С. 21..
Следует отметить и такое обстоятельство. Как уже говорилось, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Но в этом случае наступают также и последствия признания сделки недействительной. В силу ст.167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пп.1, 2 ст.167 ГК).
