Проект перепланировки нежилого помещения согласования. Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"

Узаконить уже выполненную перепланировку помещения несоизмеримо сложнее, нежели соблюсти процедуру согласования до начала производства строительно-ремонтных работ.

Кроме того, пункт 11 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 508 ПП, содержит перечень условий, наличие которых полностью исключает возможность узаконивания переустройства.

К ним относятся выполненные в ходе перепланировки работы, в результате которых были ухудшены условия эксплуатаций здания, нарушена устойчивость несущих конструкций, ликвидировано или уменьшено сечение каналов естественной вентиляции и т.д.

Однако эти условия касаются только квартир или нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Что касается объектов нежилого фонда, размещенных в отдельно стоящих зданиях, то узаконивание их перепланировки на законодательном уровне практически не регулируется, поэтому процедура легализации переустройства таких помещений представляет особую сложность.

Порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения

В случае расположения переоборудованного помещения в здании жилого дома, алгоритм действий по его узакониванию выглядит следующим образом:

Заключение составляется специализированной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО, либо автором проекта дома.

Наряду с заключением, в Мосжилинспекцию должен быть представлен технический паспорт помещения и заявление установленного образца.

По закону, инспектор Мосжилинспекции после получения технического заключения обязан выехать на место, произвести техническое исследование переоборудованного помещения и предоставить акт о выполненной перепланировке. Однако, де-факто, чиновники, как правило, требуют предоставления проектной документации, и только после этого становится возможной выдача распоряжения о соответствии проведенной перепланировки всем установленным нормам и правилам.

После того, как проект перепланировки и прочая документация будут одобрены сотрудниками Мосжилинспекции, необходимо получить согласительные подписи представителей множества инстанций, как то: МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор, Энергосбыт и т.д. Окончательное решение о признании переустройства нежилого помещения законным принимается на заседании МВК с участием всех обозначенных выше лиц.

  1. Подготовка технического заключения о допустимости выполненных работ и их безопасности.
  2. Предоставление заключения в Мосжилинспекцию.
  3. Составление проекта выполненной перепланировки.
  4. Получение распоряжения межведомственной комиссии (МВК) префектуры округа.

Чтобы узаконить перепланировку нежилых помещений , расположенных в отдельно стоящем здании, придется выполнить примерно аналогичные действия, однако в виду отсутствия единых правовых норм на этот счет, условия процедуры могут быть изменены в соответствии с внутренней политикой муниципальных органов на уровне округов.

Обращение в «Бюро проектных согласований» гарантированно означает избавление от необходимости посещения огромного количества инстанций, многократного внесения изменений в проектную документацию и прочих малоприятных перспектив, неизменно ожидающих каждого, кто решится .

Обладая многолетним положительным опытом сопровождения согласований переустройства всех типов и категорий, специалисты Бюро точно знают, какие меры следует предпринять для ускорения процедуры и исключения вероятности отказа в признании перепланировки незаконной.

производится лицами либо являющимися собственниками данного помещения, либо, в большинстве случаев, лицами, которые на том или ином основании используют это помещение. Целью любой перепланировки является создание более удобного помещения, для использования его тем или иным образом. Нежилыми помещениями являются офисы, кафе, магазины и т.д. Поскольку, на данный момент времени подобные организации могут располагаться как в жилых, так и в нежилых зданиях, а так же, в связи с тем, что данные места посещает большое количество людей, перепланировка нежилого помещения является процессом гораздо более сложным, чем перепланировка .

Всевозможного рода общественные места, являющиеся нежилыми помещениями, посещает в сутки значительное число граждан, в связи с этим, данные места должны в обязательном порядке отвечать соответствующим санитарным и противопожарным нормам, нормам газовой безопасности и т.д. В связи с этим, к проектной документации по перепланировке нежилого помещения предъявляются повышенные требования, так же обязательным является её согласование в значительном количестве инстанций. Кроме того, на перепланировку нежилого помещения требуется согласие собственника данного помещения, что так же может затруднить данный процесс. Для начала, целесообразным видится рассмотрение понятия перепланировки и её отличия от схожих видов работ.

Понятие перепланировки нежилого помещения

Основные законодательные нормы, касающиеся перепланировки помещения, установлены в Жилищном кодексе РФ . Кроме того, на региональном уровне, могут быть приняты соответствующие нормативно-правовые акты, детально регулирующие и уточняющие данную процедуру. Помимо перепланировки нежилого помещения, существуют и иные виды работ по переделке помещений, которые следует различать между собой.

Переустройство нежилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Реконструктивные работы - изменение внешнего вида фасада здания, устройство витрин, дополнительных наружных входов, козырьков, тамбуров, закладка окон, установка кондиционеров и т.д.

Перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и может включать в себя такие работы как: изменение площади помещения; увеличение требуемой высоты помещения; устройство оконных и дверных проемов в стенах, либо их заделка; устройство отдельного изолированного входа с фасада; устройство крыльца; устройство антресольного этажа; объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже; замена или устройство дублирующих перекрытий.

Различия между данными понятиями есть, особенно, между понятиями «реконструкция» и «перепланировка» - главным отличительным признаком здесь является то, что перепланировка помещений не должна затрагивать фасада здания, в то время как при реконструкции такие работы проводятся. Однако, поскольку, перепланировка помещений осуществляется для улучшения эксплуатационных качеств последнего, то можно сказать, что понятие перепланировки нежилых помещений является достаточно широким, и может включать в себя в некоторых случаях и понятие реконструкции (например, при установке кондиционеров), и понятие переустройства.

Кроме того, следует отметить, что при перепланировке нежилого помещения функциональное назначение помещения сохраняется . То есть если помещение использовалось как кафе, то и после перепланировки оно должно использоваться в таких же целях. Однако, в некоторых случаях, бывает необходимо перепрофилирование (смена назначения) помещения. В такой ситуации, при согласовании документов о перепланировке, в список согласующих организаций добавляются специальные профильные инстанции и службы (например, образовательные, ветеринарные и др.)

Так же рассматривая понятие перепланировки нежилого помещения, нельзя не упомянуть вот о чем. Перепланировка может проводиться в нежилом помещении по решению её владельца (арендатора) с целью улучшить эксплуатационные качества помещения, или по каким-либо иным причинам. Кроме того, перепланировка помещения является практически всегда необходимой процедурой в случае перевода жилого помещения в нежилое. При этом процедура перехода помещения из жилого в нежилое и процесс получения на перепланировку происходят одновременно – документы на оба процесса подаются единовременно.

Процедура перепланировки нежилого помещения. Необходимые документы

Поскольку предыдущий раздел данной статьи завершился на упоминании о том, что перепланировка может проводиться в случае перевода жилого помещения в нежилое, целесообразно несколько слов сказать о том, какие этапы включает в себя данный процесс.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 22 – 24) и начинается с подачи заинтересованным лицом в органы местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, следующего пакета документов:


-заявление о переводе помещения;
-правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
-технический паспорт помещения;
-поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
-подготовленный и оформленный проект перепланировки переводимого помещения (проектная документация).

На основании представленных документов, уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения из жилого в нежилое, и утверждает проект перепланировки. После этого, начинаются работы непосредственно по самой перепланировке. По завершении проведения работ, приемочной комиссией составляется акт, являющийся основанием для государственной регистрации переведенного в статус нежилого помещения объекта недвижимости.

На первый взгляд, эта процедура не кажется сложной, а сама перепланировка, являющаяся частью данного процесса, представляется лишь как работа по составлению проектной документации. На самом деле, процедура перепланировки нежилого помещения (даже не в связи с переходом помещения из жилого в нежилое), является очень трудоемким процессом, сопряженным с оформлением огромного количества документов и их согласованием. Безусловно, что одновременное совершение и перевода помещения из жилого в нежилое, и его перепланировка, значительно усложняют задачу. Рассмотрим, что сама по себе представляет процедура перепланировки нежилого помещения.

Первым этапом перепланировки нежилого помещения является разработка и согласование проектной документации. Это самый сложный и длительный этап, продолжительность которого зависит от большого количества факторов. Проектная документация представляет собой комплект чертежей, в которых отражаются будущие изменения в планировке. Сложность подобной документации зависит от объема и сложности перепланировки. Изготавливается подобная документация на основании предварительного обследования конструкций и узлов зданий и выдачи соответствующего экспертного заключения.

После составления проектной документации, необходимо получить её согласование в различных ведомствах (надзорных органах), таких как: проектно-инвентаризационном бюро, в органах санитарно-эпидемиологического надзора, в управлении государственного пожарного надзора, в газовой и жилищной инспекциях. При необходимости возможно получение заключения автора – архитектора дома, а так же заключение главного управления охраны памятников. При получении согласования в каждой из инстанций, необходимо обосновывать положения разработанной проектной документации.

Следующим этапом при перепланировке нежилого помещения , является подача заявления и необходимой документации в органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами перепланировки – как правило, это межведомственная комиссия, в состав которой входят представители различных ведомств. В данный орган подаются следующие документы :


-заявление о перепланировке нежилого помещения;
-копии учредительных документов (заверяются у нотариуса);
-копии правоустанавливающих документов, подтверждающих те или иные права владельца на объект перепланировки (заверяются у нотариуса);
-копии поэтажного плана и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления);
-письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием);
-согласованную проектную документация перепланировки нежилого помещения и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений. Необходимо помнить, что к разработке проектной документации следует привлекать только проектные организации, лицензированные в установленном порядке, проект должен быть разработан обязательно в соответствии с действующими требованиями СНиП;

Гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ по перепланировке;
-техническое заключение о возможности перепланировки нежилого помещения (составленный на основании инженерных изысканий документ, в котором говорится о возможности либо невозможности производства перепланировки и/или переоборудования квартиры или нежилого помещения);
- об авторском надзоре (если перепланировка затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и коммуникации или архитектурный облик здания).
-акты осмотра смежных помещений (помещений, соседних с помещением, в котором проводится перепланировка, и имеющие с ним общие конструктивные элементы (стены, перекрытия) и инженерные системы (отопление, вентиляция, газо- и водоснабжение));
- согласия владельцев соседних помещений.

Строительным и ремонтным работам.

По завершении работ по перепланировке опять создается комиссия в составе лица, подавшего заявление на перепланировку (заявителя) и представителей заинтересованных организаций (балансодержателя здания, представителя службы пожарного надзора, представителя службы санитарного надзора и т.д.), а так же разработчика проекта перепланировки нежилого помещения и исполнителя работ. Данной комиссией проводится осмотр помещения, в котором производилась перепланировка, и составляется акт о завершении перепланировки нежилого помещения . Затем, заявитель обязан зарегистрировать сделанные изменения в соответствующих ведомствах (БТИ). На основании документов БТИ собственник помещения получает новое свидетельство о собственности (в случае, если изменилась общая площадь, назначение помещений и т.д.).

Необходимость в перепланировке нежилых помещений возникает довольно часто. Это может происходить либо при смене собственника (арендатора) помещения, либо если функциональные возможности объекта не соответствуют целям его предполагаемого использования. Поскольку рассмотренная выше процедура перепланировки нежилого помещения достаточно сложна, то лицу, решившему открыть кафе, магазин и т.д. прежде всего, стоит подыскать для своего бизнеса такое помещение, которое или вообще не нужно изменять, или перепланировка которого будет совсем незначительной. В данном случае, учитываться должны не только конструктивные особенности самого помещения, но и даже район города, в котором он находится, поскольку, в крупных мегаполисах требования к перепланировкам могут незначительно отличаться друг от друга.

Кроме того, необходимо помнить, что некоторые изменения в перепланировке запрещены (например, изменения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств и т.д.). В случае, когда перепланировка помещений произведена без соответствующего согласования, она признается незаконной. Владелец такого помещения несет наказание согласно Административному кодексу РФ .

Перепланировка нежилого помещения проводится для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях. Самый сложный и ключевой момент - это оформление проекта перепланировки помещения и согласование планируемых работ в соответствующих государственных инстанциях и получение согласия на переобустройство.

В первую очередь проводится обследование здания с выпуском Технического заключения на возможность перепланировки в нежилом помещении или заключение о допустимости и безопасности на уже произведенную переустройство.

Исходя из сложности планируемых мероприятий, возможно, понадобятся некоторые доработки:

  • Согласование фасада . Если планируется видоизменение, устройство отдельного входа или дополнительных окон.
  • Конструктивные решения. Если будут затронуты несущие стены строения.
  • Водоснабжение и канализация. Если необходимо изменить инженерные системы.
  • Отопление и вентиляция. Если предполагается замена или перенос элементов указанных систем.

Следующий этап разработка подробного проекта перепланировки/переустройства будущего помещения. Он должен реализовываться инженерной организацией, имеющей допуск СРО, позволяющий разрабатывать подобные документы и проводить обследования зданий в Москве. При разработке проекта учитываются все требования местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор и пр. Соблюдение всех правил залог успешного согласования.

Согласование всех нежилых помещений в Москве происходит только по «проекту перепланировки и техническому заключению».

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или доме

Самый простой случай.

Если перепланировка нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа - тогда все утверждения проекта проводятся по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного оформления переустройства необходимо предоставить:

  • Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
  • Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
  • Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
  • Проект планируемого переустройства и перепланировки, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Стоимость согласования проекта нежилого помещения в нежилом здании от 60 000 рублей.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Утверждение перепланировки помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует разрешение на работы по перепланировке.

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

  • Подтверждения права владения.
  • Помещения, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
  • Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
  • Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
  • Проект переустройства нежилых площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
  • Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
  • Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
  • Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

После рассмотрения всех документов, Мосжилинспекция выдает разрешение или отказывает по определенным причинам.

Если Вы уже выполнили перепланировку помещения в многоквартирном доме, то мы разработаем Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке для Мосжилинспекции.

Цена получения разрешения на перепланировку нежилого помещения от Мосжилинспекции в жилом доме от 70 000 рублей.

Оформление Акта о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проекту перепланировки, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения». Он оформляется путем визуального осмотра помещения инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

  • соответствие реальных работ проекту;
  • доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
  • наличие Актов проведения скрытых работ;
  • корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки нежилого помещения в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

  • собственник или его доверенное лицо;
  • представитель разработчика проекта;
  • подрядчик, проводивший строительные работы;
  • представитель Мосжилинспекции;
  • руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное согласование перепланировки официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

  • неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
  • имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
  • отсутствует разрешение на переустройство или проектная документация;
  • имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
  • перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
  • некорректно заполнен журнал производства работ.

Собственник получает на руки предписание об обязательном устранении выявленных нарушений в процессе проведения инспекции. Необходимо повторно обратиться за новым Актом о переустройстве не позднее десяти дней с момента окончания срока предписания.

Оформление перепланировки нежилого помещения с внесением изменений в ГКН и ЕГРН

Порядок регистрации перепланировки нежилых помещений в Москве предусматривает внесение новых данных о помещении в Росреестр и кадастр. Для этого уполномоченный кадастровый инженер, представитель организации с допуском СРО, готовит технический план на нежилое помещение. Именно из него вносятся необходимые корректировки в новый кадастровый паспорт от Росреестра.

Кадастровый паспорт ГКН (Государственный кадастр недвижимости) с новой планировкой является основанием для записи обновленной информации в ЕГРН, на базе которых выдается новое Свидетельство о гос. регистрации прав собственности.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения и чем грозит самовольная перепланировка

Самовольная перепланировка нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.

Именно для этого проводится процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.

В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что переустройство не отображено в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.

Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.

Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!

Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают проект и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении» .

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку нежилого помещения любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

Изменение технических и качественных помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Как узаконить переустройство нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ.

Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Для экономии времени и денег можно обратить в — специализирующуюся организацию.

В многоквартирном доме

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра). В компании заказ выписки для клиентов — бесплатно.

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

  • приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
  • административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

  • на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
  • на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
  • на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства потребуются следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из );
  • проект переустройства или перепланировки;
  • о допустимости выполненных работ;
  • перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в .

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого помещения акт приемочной комиссии направляется в органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно утвердить проектную документацию. ООО имеет наработанные бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ, либо вынесен отказ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

  • текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
  • графическая часть – планы и помещения до переустройства; планы и после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания имеет застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.

В процессе согласования проектной документации владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

  • разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
  • изменение площади комнат в пределах квартиры;
  • перенос или обустройство перегородок;
  • иные виды работ.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

  • изготовление проектной документации через экспертную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
  • оформляется – в этом документе экспертом подтверждается безопасность несущих элементов здания ( является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
  • собственник направляет проект запланированных работ в муниципальные инстанции – при перепланировке жилых помещений в Москве таким органом является Мосжилэкспертиза;
  • по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
  • изменения в конфигурации объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает – этот документ будет являться основанием для обращения в , где изменения будут учтены в ;
  • на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается .

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения – здания и помещения, объекта, и т.д.

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не , а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.

Комментарий специалиста . может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию « ». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов .

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2018 году будет состоять из следующих действий:

  • выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  • оформление договора на изготовление проектной документации;
  • выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  • согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  • проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  • согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  • обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в .

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.