Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:
- Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
- Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
- Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.
Когда необходима регистрация обременений?
Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ - регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.
Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.
Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:
- Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
- Доверительное управление.
- Права, вытекающие из договора ренты
- Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
- Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
- Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
- Сервитуты (публичные, частные)
- Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
- Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
- Иные случаи, предусмотренные законодательством.
Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:
- Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
- Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом
Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов
Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:
- Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
- Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
- Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
- Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
- При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
- Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество
Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее
Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.
В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.
Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.
Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.
В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.
Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Договор займа с залогом на недостроенное имущество.
Добрый день, имеется договор инвестирования в строительство, на апартамент, строительство ещё не завершено. Можно ли заключить договор займа между двумя физлицами с залогом этой недвижимости?
Сергей 12.06.2019 13:46
Добрый день!
Согласно статье 336 ГК РФ:
- Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
- Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
- На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
- При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как видно из изложенного, в залог можно предоставить любую вещь, в отношении которой заемщик является собственником. Поэтому никто не сможет взять кредит на строительство дома, который существует только в проекте. Здание должно быть обязательно возведено хотя бы наполовину. И все это должно быть зафиксировано в проектной документации.
Более того в регистрационной службе постройке официально должен быть присвоен статус объекта незавершенного строительства. Сам объект и земля, на которой он находится должна официально принадлежать заемщику. Документ, свидетельствующий об этом заемщик должен предоставить в банк для доказательства владения собственностью. Это главное требование и за неимением его заемщику в кредите откажут.
Федорова Любовь Петровна 12.06.2019 14:50
Задать дополнительный вопрос
регистрация обременения на квартиру по договору займа
договор займа между физлицами по которому регистрируется обременение должен оформляться у нотариуса?
Сергей 14.03.2019 03:54
Добрый день! Регистрация договора займа между физлицами по которому регистрируется обременение у нотариуса усилит данную сделку. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки. Регистрация обременений недвижимости Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
Дубровина Светлана Борисовна 19.03.2019 16:53
Задать дополнительный вопрос
Алла 24.09.2019 14:08
Здравствуйте,Светлана Борисовна! Скажите, пожалуйста,кто и в какой период времени должен переоформить в собственность квартиру с обременением, проданную с торгов? МФЦН, купившее у меня квартиру на аукционе,не торопится оформлять ее в собственность, занимаясь снятием обременения.Это длится уже более полугода. А я должна платить за коммунальные услуги, не пользуясь ими и квартирой.
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренныхпунктами 1 и настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что
если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ
Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость
(В редакции Приказов Министерства юстиции Украины №45/5 от 03.06.2002 г., №6/5 от 28.01.2003 г., №20/5 от 03.03.2004 г., №36/5 от 17.05.2004 г., №49/5 от 19.05.2005 г., №86/5 от 22.01.2009, №324/5 от 17.02.2010, 26.03.2010 г. №615/5, 28.07.2010 г. №1692/5, 30.05.2012 г. №809/5)
В соответствии с подпунктами 23 и 30-1 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 30 декабря 1997 года N 1396 (с изменениями и дополнениями), во исполнение постановлений Кабинета Министров Украины от 18 февраля 1998 года N 192 "О мерах по созданию системы регистрации прав на движимое и недвижимое имущество" и от 16 мая 2002 года N 661 "О мерах по созданию системы регистрации прав собственности на недвижимость", с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимость физических и юридических лиц до введения единой системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость и ввода в действие Государственного реестра вещевых прав на недвижимость и их ограничений ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), созданными до вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.
2. Утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (прилагается).
3. Установить, что держателем Реестра прав собственности на недвижимость является Минюст, обеспечивающий функционирование Реестра.
4. Определить администратором Реестра прав собственности на недвижимость государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, осуществляющий программно-информационное обеспечение Реестра прав собственности на недвижимость, отвечающий за его функционирование, сохранение данных и защиту их от разрушения, имеющий полный доступ к структуре единой компьютерной базы данных Реестра прав собственности на недвижимость.
5. Возложить на государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины:
осуществление мероприятий по разработке и установлению программного обеспечения БТИ для ведения электронного Реестра прав собственности на недвижимость до 30 августа 2002 года;
введение в обращение специальных бланков (изготовление и поставка) для выдачи выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельств о праве собственности с 1 октября 2002 года;
подготовку и предоставление на утверждение тарифов за предоставление выписок из Реестра прав на недвижимость, за пользование информацией и другие услуги, которые предоставляются администратором Реестра.
6. Установить, что выдача выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимость с 1 июня 2010 года БТИ осуществляются только на специальных бланках установленной формы.
Выписки из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельства о праве собственности на недвижимость, выполненные с 1 июня 2010 года не на специальном бланке, являются недействительными.
Шаг 2. Регистрация
На странице авторизации нажмите ссылку «зарегистрироваться». Открывается страница «Регистрация нового пользователя». Установите флажок, подтверждающий Ваше согласие с правилами использования системы. Нажмите кнопку, соответствующую типу пользователя: физическое или юридическое лицо. Сначала система запросит проверку ИНН или ЕДРПОУ. В форме регистрации заполните соответствующие поля. Нажмите кнопку «Зарегистрировать». Не забудьте также поставить «галочку» в поле «Я не робот».
При регистрации в Кабинете для Вас автоматически создается электронный ящик на почтовом сервере mail.gov.ua. Именно на этот ящик будут поступать документы, заказанные в Кабинете. Имя и пароль почтового ящика - это логин и пароль учетной записи в Кабинете.
Шаг 3. Авторизация
Авторизация возможна также по . Для этого выберите вкладку «Вход по ЭЦП». В поле «Логин» укажите логин аккаунта. В поле «Название АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле «Пароль к ключу» введите пароль к ключу Вашей электронной цифровой подписи. Нажмите кнопку «Вход»:
На странице авторизации выберите вкладку «Вход по BankID». Выберите Ваш банк. Произойдет переход на страницу Интернет-банкинга. Выполните авторизацию в соответствии с требованиями Вашего банка. После успешной проверки данных Вы будете автоматически авторизованы в Кабинете электронных сервисов.
Шаг 4. Привязка ключа электронной цифровой подписи к учетной записи
Ключ ЭЦП необходим для поиска сведений в случае, если Ваш аккаунт зарегистрирован на паспортны еданные.
Обратите внимание, что пользователь имеет возможность привязать к аккаунту только одну электронную цифровую подпись. Самостоятельно заменить или удалить привязанный ключ ЭЦП невозможно.
Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь в Кабинете. Нажмите на шимени пользователя в заголовке страницы. Откроется страница редактирования профиля. Выберите раздел «Электронная цифровая подпись». В поле «Выберите имя АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Укажите путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле "Пароль" введите пароль к Вашему ключу ЭЦП. Нажмите кнопку «Считать ключ ЭЦП».
Система сравнит данные, указанные в аккаунте, с данными электронной цифровой подписи. Если проверка прошла успешно, ключ ЭЦП привязывается к учетной записи. На странице профиля будет от ображена информация об электронной цифровой подписи. Выполучаете полный доступ к услугам Кабинета электронных сервисов и можете использовать электронную подпись для авторизации в Кабинете.
Если Вы хотите заменить привязанный ключ ЭЦП, не обходимо письменно обратиться к Администратору ГП «Информационные судебные системы» и предоставить необходимые документы, подтверждающие Вашу личность.
Шаг 5. Поиск информации в реестре
Поиск возможен по адресу объекта, по регистрационному номеру, по кадастровому номеру, по данням собственника.
Поиск по адресу объекта недвижимости:
Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне выберите значение в поле «Регион». В поле «Адрес» начните вводить название города и улицы и выберите нужный вариант по подсказкам системы. Заполните другие необходимые параметры адреса. Например, выберите «Тип здания» - «дом» и введите его номер; выберите «Тип объекта» - «Квартира» и укажите ее номер. При нажатии кнопки «Найти» будет выполняться поиск по указанному адресу.
Если по указанному адресу будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если по указанному адресу объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с вводом адреса или на страницу с вариантами поиска.
2. Поиск по регистрационному номеру объекта недвижимости
Установите отметку, которая соответствуе тварианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите регистрационный номер объекта недвижимости.
Если по указанному номеру будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения данных, по которым будет осуществляться on-line оплата. Если по указанному номеру объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введеним регистрационного номера или на страницу с вариантами поиска.
3. Поиск по кадастровому номером земельного участка
Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите кадастровый номер земельного участка.
Если по указаному будет найден земельный участок, произойдет переход к странице подтверждени яреквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-lineоплаты. Если по указаному кадастровому номеру не будет найдено земельного участка, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введением кадастрового номера или на страницу с вариантами поиска.
4. Поиск по данным физического лица
Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемс окне введите параметры поиска: фамилия, имя и отчество лица (ФИО), РНОКПП (индивидуальный налоговый номер), серию и номер документа. Если Вы указали индивидуальный код или серию и номер документа, данные ФИО указывать не обязательно. Для поиска можно ввести только один из параметров.
5. Поиск по данным юридического лица
Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите код ЕГРПОУ. Название предприятия указывать не обязательно.
Если по указанным параметрам будет найдена информация о предприятии, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если информация не найдена, Вы сможете вернуться к странице ввода данных для поиска предприятия или на страницу с вариантами поиска.
Шаг 6. Оплата
Для оплаты в online режиме проверьте информацию о Плательщике, отображенную на экране. Чтобы оплатить услугу, нажмите кнопку «Оплатить». Откроется страница платежной системы. Установите флажок, подтверждающий согласие с условиями договора-оферты на перевод средств при осуществлении интернет-платежей. Выполните on-line оплату, следуя указаним платежной системы.
Информационная справка будет выведена на экран, а также отправлена на электронный адрес mail.gov.ua.
Если Вы решили отказаться от осуществления оплаты, нажмите кнопку «Новый запрос».
Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.
Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:
Право собственности;
- вещные права;
- ограничения прав;
- сделки с недвижимым имуществом;
- сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.
Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.
Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.
Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.
Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.
Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности - это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.
Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимость. Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).
Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).
Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте <1>. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации <2>. Специальной регистрации подлежат также космические объекты.
Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.
Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.
Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.
Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).
Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.
Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).
