Каждый человек при оформлении сделки или других операций с недвижимостью может столкнуться с ошибками в выписке из ЕГРН. С 01.01.2017 в РФ сведения о каждом объекте недвижимости необходимо включить в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Правила внесения сведений в эту базу регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На данный момент выписка из ЕГРН -универсальный и самый достоверный документ, в котором содержатся данные о недвижимости. Поэтому ошибка в выписке - это очень неприятная ситуация, но ее можно разрешить.
Виды ошибок и способы их исправления
Для начала разберемся, какие ошибки существуют и что может послужить причиной их возникновения. Росреестр выделяет по этому принципу два основных вида ошибок:
- технические,
- реестровые.
Рассмотрим более подробно нюансы каждой ситуации.
Технические ошибки
Этот вид включает следующие недочеты:
- описка,
- опечатка,
- грамматическая или арифметическая ошибка и т.п.
Эти ошибки допускает орган регистрации прав при кадастровом учете или при внесении сведений во время регистрации права. Причиной в большинстве случаев является человеческий фактор. Техническая ошибка приводит к тому, что сведения в ЕГРН отличаются от сведений в документах на квартиру или землю, которые есть на руках у правообладателя.
Такую ошибку могут исправить сами сотрудники Росреестра, если выявили ее в ходе внутренних проверок. Либо вы можете подать заявление на исправление.
Для этого достаточно обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) «Мои документы» по вашему району с заявлением. Для этого необходимо подойти в отделение с паспортом и документами с правильными сведениями.
МФЦ отправит информацию в Росреестр. Исправленный документ вернется в МФЦ, где его можно будет забрать. В самом Росреестре ошибку исправляют в течение 3-х дней, что указано на их сайте. Вместе со временем на отправку и возврат документов общий срок исправления составит 7 дней. Госпошлину за исправление ошибки в ЕГРН платить не нужно.
Реестровые ошибки
Раньше их называли «кадастровыми». Это ошибки, которые были внесены в ЕГРН из документов, подтверждающих права на недвижимость. То есть неправильные сведения содержались в самих документах, представленных в Росреестр для регистрации. Что относится к данным документам?
Кадастровые документы:
- технический план на квартиру или строение;
- межевой план на земельный участок;
- карта-план территории;
- акт обследования.
Правоустанавливающий документ с регистрационной надписью (это первичные документы, подтверждающие права на недвижимость):
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор долевого участия;
- договор приватизации;
- договор пожизненного содержания с?иждивением (ренты);
- свидетельство о?праве на?наследство;
- решение суда;
- распоряжение администрации и т.д.
В случае реестровой ошибки необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит заключение и технический либо межевой план с изменениями. Затем нужно написать заявление в МФЦ. Росреестр внесет изменения в течение 5 дней со дня получения заявления и правильных сведений.
Какие ошибки встречаются чаще всего?
Рассмотрим, какие ошибки в выписке из ЕГРН встречаются чаще всего, и что можно предпринять для их устранения.
Несоответствие выписки из ЕГРН документам, находящимся на руках у правообладателя
Одна из самых частых ошибок - несоответствие площади объекта. Она может возникнуть, например, по следующей причине. До 01.05.2005 г. площадь лоджии или балкона входила в общую площадь квартиры. Если документы на квартиру получались до этой даты, то указанная в них площадь будет больше, так как включает в себя площадь балкона (лоджии).
Что с этим делать? Исправления специально в документы вносить не нужно. Правоустанавливающий документ новый владелец получит с правильными данными. При этом проследите, чтобы в договоре отчуждения были указать правильные сведения.
Еще одна из достаточно частых ошибок - одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Чтобы устранить этот недочет, необходимо проверить недвижимость по всем кадастровым номерам, а также по адресу. Некоторые старые кадастровые номера по-прежнему могут числиться в базе.
Также такое может произойти, если недвижимость имеет сложный адрес.
Нет данных о собственнике недвижимости или данные указаны неверно
Бывает, что сведения о собственниках недвижимости в выписке отсутствуют. Либо они указаны неверно. Для этого есть несколько причин:
- Если собственник квартиры в выписке не указан, в первую очередь, необходимо проверить, совершались ли с квартирой какие-либо сделки с 31 января 1998 г. Дело в том, что до этой даты права собственности регистрировали БТИ и нотариусы, а с января 1998 - Росреестр. Если последний раз сделку с квартирой (землей) проводили до 1998 г, то она просто не числится в базе Росреестра. Следовательно, данных о собственнике в Едином государственном реестре недвижимости нет. Это одна из самых частых причин, почему собственник в выписке не указан.
- Собственник поменялся недавно и в выписке из ЕГРН он еще не указан. Чтобы сведения о новом владельце были добавлены в ЕГРН, региональные отделения передают информацию в Москву, где ее заносят в реестр недвижимости. На это может уйти от нескольких дней до 2 недель. Можно подождать и через некоторое время заказать выписку заново.
- Ситуация с коммунальными квартирами. Каждая комната имеет своего собственника и отдельно стоит на кадастровом учете. И в то же самое время полностью у всей квартиры собственник указан не будет.
Новый собственник не зарегистрировал право на наследство в Росреестре. Такая ситуация может возникнуть при получении наследства. Здесь могут быть два варианта:
1) Наследник получил квартиру, приватизированную до 1998 г. В Росреестре зарегистрированы квартиры, с которыми производились какие-либо действия (сделки) с 31.01.1998. Значит, недвижимость в общей базе не значится. Новый собственник получил нотариальное Свидетельство о наследовании. Собственником он уже стал, а в Росреестр заявку на регистрацию не подал. В таком случае в выписке из ЕГРН собственник указан не будет.
2) Если с недвижимостью проводились сделки после 31 января 1998 г, то она должна числиться к Росреестре. И в той же самой ситуации, но с зарегистрированной недвижимостью, в выписке указывается прежний собственник.
Указаны не все собственники
Следующий вид ошибки в выписке из ЕГРН - в ней указаны не все собственники. Это может произойти, если право зарегистрировали за собой еще не все собственники. Так бывает, например, при долевой собственности. Один или несколько собственников получили нотариальное Свидетельство о наследовании, но не подали личного заявления на регистрацию права в Росреестр. Следовательно, сведений о них в ЕГРН нет, их также не будет и в выписке из ЕГРН.
Как уменьшить риск получения документа с ошибками?
При заказе бумажной выписки нужно внимательно проверить, верно ли указаны все данные и не расходятся ли сведения в разных документах. Тоже самое касается момента получения выписки.
Кадастровые ошибки являются причиной появления некорректных и неточных сведений в государственном кадастре. Особенности и порядок исправления таких ошибок зависят от причины и характера самой неточности.
Прежде всего, может возникнуть техническая ошибка, к которой относят всевозможные описки, опечатки, арифметические или грамматические некорректности либо подобные ошибки, допускаемые органами российского госкадастра при ведении информационной базы ГКН и приводящие к несоответствию данных, занесенных в общероссийский , сведениям в документации, послужившей непосредственным основанием для занесения соответствующей информации в кадастровые данные.
Как правило, подобные неточности в ГКН не вызывают серьёзных препятствий к реализации правообладателями недвижимого имущества своих прав.
Следующая разновидность ошибки в госкадастре – это некорректные данные, возникшие, согласно 2 пункту 1 части статьи 28 закона о кадастре недвижимости, при воспроизведении в базе общегосударственного кадастра ошибки из документации, выступившей основанием занесения сведений в ГКН (кадастровая ошибка в сведениях).
Причины кадастровых ошибок
Техническая ошибка появляется при некорректном занесении работниками госкадастра сведений из первоначальных документальных источников. В случае с ошибками причин может быть несколько. В подавляющем большинстве ситуаций они связаны с ошибками кадастровых инженеров, составляющих межевой план.
Сегодня, на практике, чаще всего обнаруживается ошибка кадастра, связанная с несоответствием установленных кадастровым инженером координат границ земель их реальному местоположению. Несоответствие обычно возникает из-за того, что:
- многие кадастровые инженеры, проводящие землеустроительные работы, применяют устаревшее оборудование и выполняют межевание в условной либо местной системах координат без учёта общегосударственной системы;
- некоторые кадастровые инженеры по каким-то причинам не выезжают на местность, записывая в кадастровый план лишь приблизительные координаты земли. Для обоснования этих данных они пользуются картографическими материалами и информацией о смежных участках земли, поставленных раньше на учет в ГКН;
- не все кадастровые инженеры имеют достаточную квалификацию для корректной подготовки оборудования и правильной дальнейшей обработки выполненных измерений;
- не все землеустроительные работы выполняются внимательно. Из-за этого могут возникнуть и просчеты в вычислениях, и ошибки в определенной инженером конфигурации ограждения, и иные неточные сведения в документации.
Кадастровые ошибки достаточно часто допускаются и муниципальными органами при выполнении инвентаризационных работ, подготовке проектов границ участков для проведения кадастровых работ либо иных актов, изменяющих некоторые технические характеристики объектов недвижимости.
Исправление технической ошибки
Технические ошибки в ГКН при их обнаружении, как правило, корректируются легко и быстро самими же сотрудниками кадастровых органов. Для этого поднимается из архивных данных соответствующее межевое дело и выполняется сверка указанных в нём координат со сведениями, занесенными в объекта.
Техническая неточность устраняется на основе решения органа кадастрового учета, которое издается при обнаружении ошибок сотрудниками самого органа либо иными лицами. В последнем случае основанием проверки и дальнейшей корректировки ошибок выступает соответствующее заявление лица, заинтересованного в устранении неточностей, или вступившее в силу решение суда, касающееся исправления такой ошибки.
Обычно, на практике, при обнаружении технических неточностей в кадастровых данных, необходимости в судебном разрешении дела нет. Сотрудники Росреестра, ответственные за ведение ГКН, проводят проверку и устраняют все выявленные неточности, как только они обнаружились. И лишь в редких ситуациях, когда кадастровые органы по каким-то причинам отказываются корректировать выявленную в ГКН ошибку, заинтересованному лицу целесообразно добиваться ее устранения в порядке судопроизводства.
Техническая ошибка в сведениях российского ГКН подлежит исправлению в пятидневный период после её выявления кадастровым органом или представления в орган госкадастра заявления заинтересованного лица либо решения суда.
В такой же срок должен составляться и отказ органа госкадастра в исправлении ошибки, указанной в заявлении.
Исправление кадастровых ошибок в сведениях
Как указано в законе, регулирующем основы правоотношений в сфере недвижимости (4 часть 28 статьи), подобные ошибки устраняются в порядке, установленном законодателем для учета изменений соответствующего недвижимого имущества. Когда первоисточником выявленной ошибки в ГКН выступает межевой план, ошибка будет устраняться либо в порядке информационного взаимодействия, либо на основе судебного решения, указывающего на необходимость корректировки такой ошибки.
Итак, для устранения некорректных данных законодатель допускает 2 пути:
- Административный путь;
- Решение вопроса в порядке судопроизводства.
Сегодня любой собственник недвижимости может сообщить о найденной кадастровой ошибке и лично при обращении в подразделение органа госкадастра, и , направив соответствующее заявление на портале госуслуг.
Если кадастровая неточность выявлена органом кадастрового учета, принимается соответствующее решение о необходимости устранения обнаруженной ошибки. В решении указывается дата выявления ошибок, их описание с конкретным обоснованием того, почему соответствующая информация является ошибочной. В документе органов госкадастра, выявивших ошибки, пишется также указание, в чем заключается потребность исправления найденной ошибки.
Орган, ведущий кадастровый учет, направляет принятое решение заинтересованным лицам либо в полномочные органы для исправления выявленных некорректностей в сведениях.
По окончании шестимесячного периода после направления правообладателю соответствующего объекта недвижимости решения о необходимости скорректировать кадастровые ошибки в информационных данных ГКН о месторасположении границ участка земли сотрудники органа, ведущего кадастровый учет, вправе занести изменения в информационную базу общероссийского госкадастра недвижимости о корректном месторасположении границ и, соответственно, площади такого участка земли и без согласия землевладельца.
Исправление ошибок в сведениях в административном порядке
Как уже говорилось, наиболее распространенной кадастровой ошибкой выступает несоответствие реальных границ участка земли границам, установленным в порядке межевания. Обычно подобная кадастровая ошибка обнаруживается при проведении межевания соседского участка земли.
Кадастровый инженер, составляющий межевой план соседу, получает определенные координаты границ и потом выясняет, что они не соответствуют данным, уже указанным в госкадастре недвижимости относительно смежного участка. Обычно в подобных ситуациях кадастровый инженер, проводящий межевые работы у соседа, (либо сам сосед) обращается к правовладельцу соответствующей смежной земли с предложением исправить ошибку в месторасположении его участка.
Правообладатель участка, в межевом плане которого присутствуют ошибочные данные, может обратиться в землеустроительную фирму, осуществлявшую межевание и допустившую ошибку. Если организация, выполнившая работы, отказывается исправлять допущенную некорректность бесплатно, можно обратиться в суд.
Согласно письму Минэкономразвития от 2009 года, исправить допущенные ошибки вправе любой кадастровый инженер, осуществляющий межевание земли. Соответственно, в ситуации, когда при определении границ земли выяснилось, что они пересекают соседние земли, инженер заносит в свой предыдущий межевой план новые, корректные координаты границ.
Но и здесь есть определенный нюанс. Так, если соседние участки земли, с которыми произошло пересечение территории, регистрировались в ГКН до 01.03.2008 года, с их землевладельцами согласовывать новые, измененные в межевом плане, границы не потребуется. Откорректированный межевой план представляется в орган российского госкадастра, и на его основе регистрируется соответствующий участок, а границы соседних территорий, также, соответственно, меняются.
Если же смежные участки земли были зарегистрированы в ГКН после вышеуказанной даты, для исправления границ потребуется получать письменные заявления на корректировку ошибки и представлять правоустанавливающую документацию на землю от всех соседей смежных земель, границы которых были затронуты.
Обращение в суд
Задачами судопроизводства при исправлении кадастровых ошибок выступают доказательство наличия некорректности в кадастре и (или) согласование сторонами способов её устранения.
В этой статье Вы узнаете как создавать и настраивать план обмена с регистрацией обмена по настраиваемым правилам. Официальные источники замалчивают вопросы этой тематики (на текущий момент времени), скорее всего это связано с доработками исходных кодов...
Для чего нужны настраиваемые правила регистрации? Иногда В большинстве случаев возникает необходимость передавать информацию об объектах в соответствии с некоторыми правилами: ограничение по дате, по контрагенту, по складу, по типу операций и т.д. Стандартный механизм позволяет настраивать ограничения по типу метаданных (тип документа и т.д.), поэтому для выборочной регистрации объектов в плане обмена необходимо использовать соответствующий механизм. Однако, ограничить передачу информации можно и на уровне правил обмена данными, но это не так эффективно, т.к. в этом случае у вас отбор объектов будет проводится на момент выгрузки-загрузки данных.
Для использования этого механизма необходимо в конфигурации наличия определенных объектов, которые доступны в наборе типовых объектов конфигурации – Обмен Данными.
И так, прежде всего вам необходимо настроить и создать правила регистрации объектов (ПРО), сделать это наиболее удобно в конфигурации «Конвертация». Более подробная и детальная схема по созданию ПРО описана в разделе справки.
Первый шаг . Создадим план обмена. Назовем его «Обмен с внешней базой», можно использовать типовой.
Создадим в нем два реквизита: Организация (Справочник.Организации ) и ГраничнаяДата (Дата и время ).
В регистрации свойств установим регистрацию документа и регистра сведений «Сопоставление Объектов Информационных Баз», если планируется использовать механизм «Универсального обмена данными XML».
Дополнительно в модуле плана обмена добавим функции необходимые для идентификации плана обмена - Функция ВерсияОбменаДанными() Экспорт и другие, есть в примерах.
Второй шаг . Остановимся на правилах регистрации для объекта: Документ "Реализация Товаров и Услуг".
Рис. 1 Правила регистрации объектов для документа «Реализация товаров и услуг»
Т.к. мы создали в плане обмена два реквизита для фильтрации объектов, то в ПРО укажим эти условия сравнения. Для фильтра «Организации» установим равенство организации указанной в узле обмена и источника документа на равенство. А для фильтра «Граничная дата» сравним дату документа с датой из узла (больше и равно). Если требуются более сложные правила, то Вы всегда можете использовать обработчики событий. К примеру, если требуется проверить условия по вхождению контрагента по «неким правилам» используйте свой код проверки, результатом должно быть значение флага Отказ (Отказ= Истина – не прошел, Отказ= Ложь – все ок).
Выгружаем и сохраняем ПРО.
Шаг третий . После, того как мы сохранили правила нам нужно связать его с соответствующим планом обмена. Эти функции выполняет регистр сведений «Правила для обмена данными», либо через мастер настроек.
Рис. 2 Добавление данных в регистр сведений «Правила обмена данными»
Выбираем план обмена из загружаем ПРО из типовых (список макетов) или из файла на диске. После этой операции наш план обмена будет связан с этими правилами.
Шаг четвертый . Если вы создаете свой план, тогда необходимо добавить еще подписку на событие. Для этого создадим объект с именем «Обмен данными с внешними базами», укажем событие при записи и тип источника «Документ Реализация Товаров и Услуг» (можно использовать составной), и создадим процедуру в которую необходимо вставить следующий код:
Процедура
ОбменДаннымиСВнешнимиБазамиПриЗаписи(Источник, Отказ)
Экспорт
// проверка для регистрации объекта
ОбменДаннымиСобытия.МеханизмРегистрацииОбъектовПередЗаписью("ОбменСБухгалтерией", Источник, Отказ);
КонецПроцедуры
Заключение . Все, теперь выбранные объекты данных будут регистрироваться в зависимости от необходимых произвольных условий. Если вы используете типовую конфигурацию – Бухгалтерию, УТ, УПП или др., то Вам всего, лишь необходимо создать ПРО и связать их с типовым планом обмена.
Дело № 2-181/2017
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Камызякский районный суд Астраханской области в составе:
председательствующего судьи Царева С.Ю.
при секретаре Барсуковой М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Старостина Ю.И. к Резцовой Т.И., Резцову В.Г., Резцову А.В., Резцову Е.В., АМО «Камызякский район», третьим лицам - кадастровому инженеру Испаевой А.Н., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об устранении реестровой ошибки,
УСТАНОВИЛ:
Истец Старостин Ю.И. обратился в суд с исковым заявлением об устранении реестровой ошибки, указав, что он является собственником земельного участка площадью 291 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: . В ходе проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ указанного земельного участка, было выявлено что данный земельный участок пересекает границу земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , собственниками которого являются ответчики. В координатах земельного участка с кадастровым номером №, имеет место быть ошибке, по факту данный земельный участок не пересекает уточняемый земельный участок с кадастровым номером № но при загрузке координат происходит наложение границ, вследствие реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки рассматриваются в судебном порядке. В связи с чем, истец просит принять решение об устранении реестровой ошибки, признать существующие координаты по земельным участкам с кадастровыми номерами № № № реестровой ошибкой. Просила устранить реестровую ошибку путём установления надлежащих координат.
Истец Старостин Ю.И. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Ответчики Резцова Т.И., Резцов В.Г., Резцов А.В., Резцов Е.В. при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, возражений не представили.
Представители АМО «Камызякский район», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, возражений не представили.
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, АМО «Камызякский район», кадастровый инженер Испаева А.Н., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений не представили, уважительности причин неявки в суд не представлено, в связи с чем, судом в соответствии со ст. определено рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер и дата внесения такового в кадастр, описание местоположения границ и площадь.
Согласно ст. 1 названного Федерального закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Судом установлено, что Старостин Ю.И. является собственником земельного участка площадью 291,16 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: . (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №).
РЕШИЛ:
Исковое заявление Старостина Ю.И. к Резцовой Т.И., Резцову В.Г., Резцову А.В., Резцову Е.В., АМО «Камызякский район», третьим лицам - кадастровому инженеру Испаевой А.Н., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об устранении реестровой ошибки удовлетворить.
Признать реестровой ошибкой сведения государственного кадастра недвижимости о координатах характерных точек границ земельного участка: с кадастровым номером 30:05:040121:368, расположенного по адресу: .
Устранить реестровую ошибку путем установления следующих координат:
Условный номер земельного участка: 30:05:040121:368
Площадь земельного участка 380 м 2
Обозначение характерных точек границ
Существующие координаты, м
Уточнённые координаты, м
1
393758,94
2
393759,19
3
393735,66
4
393735,53
5
393734,64
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Камызякский районный суд Астраханской области.
Решение вынесено и изготовлено судьей в совещательной комнате.
Судья подпись С.Ю. Царев
Суд:
Камызякский районный суд (Астраханская область)Истцы:
Старости Ю.И.Ответчики:
Администрация МО Камызякский районРезцов А.В.
Резцов В.Г.
Резцов Е.В.
Резцова Т.И.
