Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.,
судей Павлова А.В.,
Олюниной М.В.,
при секретаре Кльован С.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе А.
на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 7 октября 2013 года по делу по иску А. к Р., К. о признании проведения общих собраний собственников незаконными, отмене решений общего собрания,
которым в удовлетворении исковых требований отказано,
установила:
Истец А. обратился в суд с указанным выше иском к председателю собранию Р. и к секретарю собрания К, в котором просил:
Признать проведение **** г. общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: ***** незаконным,
Признать проведение **** г. общего собрания в форме заочного голосования собственников в многоквартирном доме по адресу: ********* незаконным,
Отменить решения общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу:**********, принятые **** г. в форме заочного голосования, а именно об избрании председателя и секретаря собрания, определения порядка подсчета голосов, избрание Совета многоквартирного дома в количестве 21 чел., об избрании председателя Совета многоквартирного дома, срока его полномочий, положения о Совете многоквартирного дома, способа уведомлений собственников и места хранения протокола.
Требования мотивированы тем, что собрания собственников помещений в многоквартирном доме по не проводились, решения, принятые на собрании от **** г. являются недействительными, поскольку истцу по его запросу не были выданы реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме совместного присутствия, акт о том, что общее собрание многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме совместного присутствия не имело кворума, реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме заочного голосования, решения (бюллетени) общего собрания многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме заочного голосования, реестр получения решений (бюллетеней) общего собрания многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме заочного голосования, протокол общего собрания многоквартирного дома по выборам Совета многоквартирного дома в форме заочного голосования. Кроме того, в протоколе общего собрания критерием принятия или не принятия решения является превышение числа голосов 51%, что противоречит положениям ч.1 ст.46 ЖК РФ, определяющей критерий в большинство голосов, т.е. в 50%. В принятых решениях у всех физических лиц указаны фамилии и их инициалы, в связи с чем, невозможно установить граждан, избранных в совет многоквартирного дома, гражданина, избранного председателем многоквартирного дома, граждан, избранных председателем и секретарем общего собрания, граждан инициировавших общее собрание.
Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 7 октября 2013 года постановлено: в удовлетворении исковых требований А. к Р., К. о признании проведения общих собраний собственников от **** года и *******года незаконными, отмене решений общего собрания от ******* года - отказать.
В апелляционной жалобе А. ставится вопрос об отмене решения, как незаконного, нарушающего права истца, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В заседании судебной коллегии явились А., который доводы апелляционной жалобы поддержал и представители Р. по доверенности Ивлева И.Н., Болдырева Л.А., которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания, не явившихся в заседание суда второй инстанции, не известивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав истца, представителя ответчика, судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч.1 ст.327-1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены судебного постановления.
При этом судебная коллегия отмечает, что в данном случае апелляционная инстанции связана доводами жалобы стороны. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которое в силу положений ст. ст.1 , 2 , 9 ГПК РФ недопустимо.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что А. является собственником квартиры по адресу: ********.
В многоквартирном доме по вышеуказанному адресу ***** г. было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия, о чем был составлен протокол N*. Собрание признано не состоявшимся в связи с отсутствием кворума.
**** г. в многоквартирном доме по указанному адресу было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, о чем был составлен протокол N*.
Исходя из указанного протокола на общем собрании в форме заочного голосования приняты следующие решения: председателем собрания избран Р., секретарем собрания - К.; определен порядок подсчета голосов: 1 голос - 1 кв.м. общей площади помещения в перерасчете на долю в праве общей собственности на общее имущество; Р. избран председателем Совета многоквартирного дома, срок полномочий Совета многоквартирного дома определен на 2 года; утверждено Положение о Совете многоквартирного дома, утвержден способ уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях - уведомление через объявление на видном месте у подъезда и место хранение протокола - Председатель Совета многоквартирного дома.
Как усматривается из заявления Совета многоквартирного дома за подписью заместителя председателя И., члена совета С. и ответственной за документооборот Б. **** г. была создана инициативная группа по проведению собрания в форме заочного голосования, в состав которой вошли С., Р., Б., А., А., Р., Р. и К.
По результатам заседания инициативной группы, ее члены подготовили уведомления и бюллетени для голосования и направили в адрес каждого собственника уведомление и решение для ознакомления и будущего голосования.
В соответствии с уведомлениями, извещениями на досках объявлений во всех подъездах и проводимыми в некоторых подъездах локальными собраниями о проведении общего собрания в форме заочного голосования инициативной группой были получены проголосованные бюллетени, проведены расчеты итогов голосования и составлен протокол N * от **** выбранного Совета.
В силу ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно ст.45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из ст.161.1 ЖК РФ, в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу ;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался тем, что доводы истца о том, что собрание собственников от **** г. в форме заочного голосования не проводилось, опровергаются документами, представленными Советом многоквартирного дома. Не указание в протоколе N * полных имен и отчеств избранных лиц членом Совета МКД, на законность принятых на общем собрании решений не влияет, равно как и критерий принятия решения - превышение 51% голосов. Истцом не указано какие конкретно его права и законные интересы нарушены в связи с приятием решения общим собранием собственников об избрании Совета многоквартирного дома, в котором проживает истец и какие существенные нарушения при проведении собрания допущены, исходя из положений в силу ст.56 ГПК РФ.
Решение об избрании Совета многоквартирного дома и утверждении Положения о Совете многоквартирного дома не может повлечь причинение убытков истцу, не нарушает его прав и законных интересов, не создает угрозу нарушения его прав.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Согласно п.п.3 , 4 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Учитывая вышеизложенное, ссылка истца на то обстоятельство, что он не принимали участие в проведении собрания, не может повлечь отмену решения суда, поскольку на инициатора собрания законом не возложена обязанность непосредственно (лично) участвовать при организации проведения собрания, сборе решений собственников.
В соответствии со ст.46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса , в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Из анализа п.6 ст.46 ЖК РФ следует, что для принятия решение об удовлетворении требований о признании решения общего собрания собственников недействительным необходимо наличие совокупно нескольких условий: решение принято с существенным нарушением требований ЖК РФ; собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или проголосовал против такого решения; решением нарушены его права и законные интересы, причинены убытки.
В случае отсутствия хотя бы одного из вышеперечисленных условий отсутствуют основания для признания решения общего собрания собственников помещений недействительным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что правовые основания для признания незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме совместного присутствия от **** г. отсутствуют, поскольку данное собрание признано не состоявшимся в связи с отсутствием кворума. Также отсутствуют основания для признания незаконным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования от **** г., поскольку оно принято большинством голосов от числа собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании и с учетом количества проголосовавших.
Так, при рассмотрении дела установлено, что **** г. общее собрание собственников проводилось в форме заочного голосования, поскольку при проведении общего собрания собственников помещений в очной форме **** г. отсутствовал кворум, о чем составлен соответствующий протокол.
Из ст.47 ЖК РФ следует, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
**** г. собственниками помещения многоквартирного дома проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования, результаты голосования оформлены протоколом N*, согласно которому голосование проводилось по вопросам об избрании председателя и секретаря собрания, определения порядка подсчета голосов, избрание Совета многоквартирного дома в количестве 21 чел., об избрании председателя Совета многоквартирного дома, срока его полномочий, положения о Совете многоквартирного дома, способа уведомлений собственников и места хранения протокола, поставленным на повестку дня.
В многоквартирном доме, расположенном по адресу: ************общее количество квартир на праве собственности на момент проведения собрания составляло *** кв., количество собственников жилых помещений *** чел., количество собственников нежилых помещений - **, общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме - **** кв.м., общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме - **** кв.м., что вместе составляет **** кв.м.
В силу ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно протоколу N* от **** г., в собрании приняли участие собственники в количестве ***, обладающие ****% от общей площади дома.
Между тем, при рассмотрении жалобы и изучении, представленных ответчиками решений собственников, судебной коллегией установлено, что в голосовании фактически приняли участие *** собственников жилых помещений, что составляет ***** кв.м. от общей жилой площади дома (***** кв.м.), т.е. более **%. Также в голосовании приняли участие 9 собственников нежилых помещений, что составляет **** кв.м. от общей нежилой площади дома (**** кв.м.), т.е. более **%. По всем спорным вопросам, поставленным на голосование, собственники проголосовали большинством голосов, пропорционально их доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что содержащиеся в нем данные отражают сведения, указанные в протоколе подсчета голосов собственников, он согласуется с представленными бюллетенями (решениями собственников) для голосования.
В соответствии с положениями ст. 48 ЖК РФ при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Также материалами дела не подтверждается ссылка истца на отсутствие в решениях собственников квартир подписей, о чем свидетельствуют сведения, отраженные в бланках для голосования (решений собственников, т.2).
Кроме того истцом представлен акт осмотра Мосжилинспекцией от **** г., из которого следует, что в ходе рассмотрения представленными А. копий документов общего собрания по вопросу создания совета многоквартирного дома установлено, что проведенное собрание имеет нарушение положений ЖК РФ по формальному признаку, а именно: в уведомительном порядке собственников помещений, в оформлении бланков решений заочного голосования (не указаны сведения о документе права собственности), в части инициирования собрания не собственником помещения в многоквартирном доме. Иных нарушений Мосжилинспекцией установлено не было.
Между тем, само по себе не указание реквизитов правоустанавливающих документов, при отсутствии иных нарушений не может свидетельствовать о недействительности решения собственника, поскольку, как пояснили в судебном заседании судебной коллегии представители ответчика список собственников (сведения о собственниках помещений) им был представлен Управой района Дорогомилово г. Москвы и ГУ ИС района Дорогомилово г. Москвы.
Таким образом, вывод суда о том, что установленный ст. 45 ЖК РФ кворум, при проведении общего собрания в форме заочного голосования имеется, является обоснованным.
При таких обстоятельствах, довод жалобы о несоблюдении, процедуры уведомления, установленной в ст. 45 ЖК РФ, о проведении общего собрания не может повлечь отмену законного по существу судебного акта, поскольку, с учетом приведенных обстоятельств, наличие каких-либо нарушений процедуры созыва и проведения общего собрания само по себе не влечет безусловной необходимости признания принятого им решения недействительным, при условии, что иные основания, предусмотренные законом, отсутствуют.
Судебная коллегия отмечает, что собственники многоквартирного дома были уведомлены о проведении собрания путем размещения на стендах сообщения, а также путем почтовых направлений уведомлений и решений (бюллетеней), что подтверждается реестрами почтовых отправлений, в том числе уведомление направлено и истцу А. (л.д.39 т.2).
Кроме того ссылка в апелляционной жалобе о ненаправлении уведомлений о проведении собрания в форме заочного голосования, не явилось препятствием для большинства собственников для реализации своего права на участие в голосовании.
Учитывая вышеизложенное, суд, установив наличие кворума при проведении собрания в форме заочного голосования, также отсутствие существенных нарушений, а также тех обстоятельств, что участие истца в голосовании не повлияло бы на результат голосования, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку выводы суда согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в допросе свидетелей являются несостоятельной. Так, из текста искового заявления, а также из протокола судебного заседания, не следует, что истцом заявлялось ходатайство о допросе свидетелей.
Довод о незаконности общего собрания собственников от **** г. в форме совместного присутствия, не влияет на законность принятого по делу судебного постановления и не нарушает права истца, поскольку данное собрание признано не состоявшимся в связи с отсутствием кворума.
Учитывая, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, а доводы жалобы не опровергают выводов суда, то основания для отмены правильного по существу решения отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд правильно отказал в удовлетворении иска, не установив наличия существенных нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания в форме заочного голосования, которые могли бы повлиять на волеизъявление собственников (дольщиков), принявших участие в собрании, его неправильное формирование и отражение в результатах голосования.
Исходя из буквального толкования положений ст. 46 Жилищного кодекса РФ в ее взаимосвязи с положениями ст.ст. 56 , 57 ГПК РФ истец, оспаривая решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, несет процессуальную обязанность доказывания факта нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением; при обращении в суд истец должен доказать, какие его права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска.
Между тем по настоящему делу истцом указанные обстоятельства не доказаны, как не доказано и причинение ему убытков оспариваемым решением общего собрания собственников (дольщиков) помещений в многоквартирном доме.
Возможность оформления на собрании решений собственников в письменной форме соответствует положениям ч. 4 ст. 48 Жилищного кодекса РФ и позволяет сделать отношения собственников более определенными, исключить основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, так как в соответствии с ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников.
При таком положении судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и потому не могут служить основанием к отмене этого решения.
Руководствуясь статьями 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
определила:
решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 7 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Общее собрание собственников в многоквартирном доме (далее – «ОСС») разрешает наиболее существенные вопросы, возникающие в процессе управления домом.
Тем не менее, если решениями, принятыми на ОСС права собственника помещения в многоквартирном доме ущемляются, он имеет право в течение шести месяцев обратиться в суд для обжаловании решений собрания при условии, что не принимал участие в собрании или голосовал против.
Однако, суд может отказать в таком иске, если голосование этого лица не могло повлиять на общие результаты голосования, обжалуемое решение не повлекло убытки для собственника, нарушения требований Жилищного кодекса РФ при проведении ОСС являются не существенными.
Обжалование решений ОСС по гражданскому законодательству.
Главой 9 Гражданского кодекса РФ установлены общие требования к решениям собраний. Данные положения Гражданского кодекса подлежат применению, если законодательством, в частности Жилищным кодексом и принятыми на его основе нормативными актами, не предусмотрено иное.
Статья 181.4 Гражданского кодекса РФ содержит общий перечень оснований, по которым решения ОСС могут быть признаны недействительными.
Так, решение собрания согласно статье 181.4 ГК РФ решение ОСС может признано недействительным, если:
- имело место существенное нарушение процедуры созыва, подготовки, а так же проведения ОСС, если такое нарушение повлияло на волеизъявление участников собрания;
- на лицо существенное нарушение требований к составлению протокола, в том числе касательно соблюдения его письменной формы;
- у представителя участника собрания отсутствовали необходимые полномочия или было допущено неравенство прав участвующих в собрании лиц.
Однако, если до вынесения решения судом было проведено другое собрание, которым подтверждены итого оспариваемого собрания, то суд не вправе признать первое собрание недействительным.
Часть 5 статьи 181.4 ГК РФ устанавливает шестимесячный срок исковой давности, однако ограничивает его двумя годами с момента, когда сведения о решениях, принятых на собрании стали общедоступными.
Кроме того, перед тем как подавать иск в суд, потенциальный Истец обязан уведомить иных собственников помещений о таком намерении и предоставить им необходимую информацию.
Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания для недействительности собраний вне зависимости от признания данного факта судом (ничтожные решения собраний). Так, решение собрания ничтожно в отсутствии требуемого кворума, если принято не в соответствии с установленной компетенцией, принято по вопросу отсутствующему в повестке дня или не соответствует нормам нравственности и правопорядку.
Представляется, что основания, перечисленные в статье 181.5 ГК РФ в любом случае можно квалифицировать, как наиболее существенные нарушения порядка проведения собраний.
Требования к проведению ОСС по жилищному законодательству.
Статьи 44.1-48 Жилищного кодекса РФ устанавливают формы проведения ОСС и требования к порядку созыва, проведения, голосованию и оформлению результатов собраний.
Существенным требованием к действительности собрания является кворум, который должен составлять более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Решения на ОСС принимаются простым большинством голосов от числа присутствующих, за исключением некоторых вопросов, по которым требуется большинство не менее 2/3 от общего числа присутствующих.
Собственники помещений не позднее, чем за 10 дней до проведения ОСС должны быть извещены о проведении собрания заказным письмом или под роспись или в иной форме, установленной предшествующим ОСС. Сообщение о проведении собрания должно содержать обязательные пункты, установленные частью 5 статьи 45 ЖК РФ.
Не допускается изменение повестки дня, а так же принятие решение по вопросам, которые не были ранее указаны в повестке дня.
Решения собраний оформляются протоколом, в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
Сообщения о принятых на собрании решениях и о результатах голосования размещаются в доступном месте в доме не позднее 10 дней с момента принятия решений.
Порядок проведения ОСС в форме заочного голосования с использованием системы отличается от общеустановленного. Предполагаются иные сроки и требования к сообщениям о проведении собрания, протокол собрания формируются автоматически и размещается в системе. Есть и другие отличия, обусловленные электронной формой проведения заочного голосования.
Нормы статей 45-48 ЖК РФ применяются так же к порядку проведения общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), если иные требования не предусмотрены статьей 146 ЖК РФ.
Случаи из практики.
По одному из дел районный суд в Краснодаре удовлетворил требования Истца, обжалующего действительность собрания ТСЖ, поскольку не возможно было установить кворум собрания ввиду отсутствия документов, подтверждающих явку на собрание, так как сообщения о собрании не были доведены до каждого собственника в порядке предусмотренном законом, не избирался секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Существенно повлиять на действительность решений ОСС могут неактуальные данные о собственнике той или иной квартиры. Аналогичным образом на кворум ОСС могут повлиять неточные данные о площадях, как отдельных помещений, так и всего многоквартирного дома.
В другом деле областной суд отменил решение районного суда в Архангельской области и удовлетворил требования о признании недействительным решения ОСС, указав в качестве одного из оснований на то, что проведение ОСС в форме заочного голосования возможно только в случае, если не состоялось ОСС в очной форме (путем совместного присутствия), и поскольку собственники были лишены возможности высказать свое мнение касательно вопросов повестки дня, убедить других собственников в правоте своих доводов и возражений, то такое нарушение порядка проведения собрания является существенным, оказывающим влияние на волеизъявление участников при проведении ОСС.
В другом случае, суд удовлетворил иск управляющей компании о признании решения принятом на общем собрании собственников недействительным, поскольку размер платы за ремонт и техническое обслуживание дома, утвержденный на этом ОСС не согласовывался с управляющей компанией, не имеет надлежащего экономического обоснования и не учитывает необходимых расходов управляющей компании.
В следующем примере Арбитражный суд Краснодарского края отказал Истцу в удовлетворении иска о признании решения ОСС о создании товарищества собственников жилья недействительным, поскольку Истец пропустил шестимесячный срок исковой давности, а Ответчик (ТСЖ) заявило о пропуске этого срока.
Достаточно часто суды отказываются признавать решения ОСС недействительными ввиду того, что нарушения, допущенные при проведении ОСС не являются существенными.
Так, Ейский городской суд пришел к выводу о том, что выявленные жилищной инспекцией нарушения при составлении протокола общего собрания, такие как отсутствие регистрационного номера протокола, несоответствие полного наименования и реквизитов договора управления, не нарушают требований установленных ст.181.4 ГК РФ, поскольку письменная форма решения общего собрания членов ТСЖ соблюдена, наличие кворума при проведении голосования имелось.
Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о ничтожности решений собраний. Для признания их недействительными вроде как и не требуется судебное решение, однако, в силу того что ничтожное решение собрания не порождает правовых следствий, вопрос ничтожности решений часто возникает при рассмотрении судами иных требований.
Например, ТСЖ взыскивает сумму задолженности за жилищные услуги. Размер обязательных взносов членов ТСЖ на содержание жилья, относится к ведению общего собрания членов ТСЖ. В ходе рассмотрения дела Ответчик представляет доказательства о несоблюдении кворума при проведении собрания, на котором был установлен размер обязательных вносов на содержание жилья, что является основанием считать такое решение собрания ничтожным.
Суд в данной ситуации, как минимум должен усомниться в правильности расчета суммы задолженности, так как за основу расчета взяты размеры незаконно установленных взносов. Но как показывает практика, применение норм о ничтожности решений собраний в районных и особенно мировых судах вызывает определенные трудности.
Другим важным моментом относительно ничтожности решений собраний является то, что в отношении их недействительности не применяется срок исковой давности.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение
Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.
Собственники могут отменить принятое ранее решение
Вот одно из последних судебных дел. Собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.
Старая управляющая организация получила решение и уведомила о нём действующую УО. Но тут группа собственников, которые выступали за смену управляющей организации, обратилась в ГЖИ с жалобой на то, что старая УО не передаёт действующей техническую документацию на дом.
Началась проверка, в результате которой ГЖИ выдала предписание старой УО передать техдокументацию. УО с предписанием не согласилась и обратилась в суд. Арбитражный суд поддержал управляющую организацию. Верховный суд РФ согласился с его доводами.
Общее собрание собственников по своей правовой природе – орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.
Компетенцию общего собрания можно ограничить законом или соглашением собственников. Глава 9.1 ГК РФ компетенцию общего собрания не ограничивает, а статья 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию собрания, не запрещает отменять ранее состоявшиеся решения.
Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Статья 450 ГК РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, а также в постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в доме могут в одностороннем порядке отказаться исполнять договор управления, если управляющая организация не выполняет такой договор и если они приняли решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.
ОСС не может отменить решение, не относящееся к его компетенции
Однако есть и иная точка зрения на этот вопрос. Её сторонники говорят, что напрямую в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которой перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не прописано право собственников отменять ранее принятые ими на общих собраниях решения.
Не отнесено к компетенции ОСС и разрешение вопросов о законности ранее принятого решения, подтверждение действия предыдущего решения собрания об избрании управляющей организации. Если толковать положение п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ буквально, можно сделать вывод, что ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции.
Между тем, статья 46 ЖК РФ предусматривает судебный порядок оспаривания решений общего собрания. Решение общего собрания ничтожно, если было принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):
подтверждении и признании действующим договора управления;
отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.
Перечисленные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Одновременно с этим не предусмотрено включение таких вопросов в повестку дня общего собрания.
Отменить решение ОСС может только суд
Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников по выбору управляющей организации».
Суд первой инстанции указал, что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение – недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.
Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.
Свердловский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции, потому по смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено.
Заключение
Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение неоднозначно решается судами. Одни говорят, что ст. 44 ЖК РФ напрямую не запрещает собранию отменять ранее принятые решения.
Другие ссылаются на п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и трактуют его буквально: ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции. Поэтому признать недействительным решение ОСС может только суд.
А что думаете вы по этому поводу?
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Свердловский районный суд в составе
председательствующего судьи Морева Е.А.
при секретаре ФИО27,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений,
установил:
Истец обратилась с исковым заявлением к ФИО24, ФИО25, в котором просила признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования с по и взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче искового заявления, в обоснование указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от является собственником жилого помещения по адресу: Б, . В связи со вступлением в силу новой редакции ст. не позволяющей многоквартирному дому истца находится под непосредственным управлением по инициативе собственника ФИО28 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. Собрание было проведено в период с 10 по. Большинство лиц участвующих в собрании положительно проголосовало по всем вопросам, указанным в повестке. решением внеочередного общего собрания собственников, проведенным по инициативе ответчиков, указанное решение было отменено. Считает, что решение от подлежит отмене как нарушающее права истца. В повестку дня собрания были внесены следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания; отмена решения общего собрания собственников, проводившегося с 10 по; выбор способа управления многоквартирного дома; признание недействительным договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «КФК-44» с; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступать в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; выбор совета дома и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета дома; выбор непосредственного способа расчетов с ресурсоснабжающими организациями. Ссылаясь на ст. и ст. указывает, что возможен только один способ признания недействительным решения общего собрания через суд. Принятие данного решения на другом собрании собственников помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. Вопрос об отмене ранее принятого решения был обозначен в уведомлении от, тогда как само собрание, вопрос об отмене решения которого был включен в повестку, проведено с 10 по, что само по себе влечет признание недействительным оспариваемого решения по всем остальным пунктам. В нарушение требований ст.ст. , пунктом 5 оспариваемого решения предусмотрено, что собственники заключают с ООО «УК «КФК-44» договор управления, условия которого должны быть согласованы в будущем. Кроме того, из этого пункта следует, что согласовывать условия договора будут не собственники, а совет дома. Пунктом 7 решения собственников от в совет дома включены ФИО28, ФИО28, ФИО29, которые свои кандидатуры не выдвигали, и участвовать в работе совета дома отказались. Кроме того, ФИО29 не является собственником помещений в многоквартирном доме.
В судебное заседание истец ФИО23 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, просила рассматривать дело в ее отсутствие.
Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО29 и ФИО30 исковые требования поддержали, полагали, что при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования отсутствовал кворум. При этом данным решением нарушены права истца как собственника помещения в многоквартирном доме.
Ответчик ФИО24 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Ответчик ФИО25 о месте и времени проведения судебного заседания извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица ООО «УК «КФК-44» ФИО31 просила отказать в удовлетворении исковых требований указывая, что согласно представленным в материалы дела документам при проведении заочного собрания в голосовании приняло участие более 50% собственников помещений истца. При этом иные требования действующего жилищного законодательства также были соблюдены при его проведении.
Третье лицо ФИО32 просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Б по является многоквартирным жилым домом. Истцу в вышеуказанном многоквартирном жилом доме на праве собственности принадлежит, общей площадью 74 кв. м. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями Управления Росреестра по от (т.1 л.д. 22).
В период с по по инициативе ответчиков проводилось общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме заочного голосования.
Решение собрания оформлено протоколом от (т.1 л.д.227).
Согласно указанному протоколу, общая площадь МКД – 8 126,83 м2, в голосовании приняло участие – 102 собственника помещений в МКД, что составляет 4290,89 голосов, что составляет 52,8 %.
Данным протоколом признано, что кворум имеется, собрание считается состоявшимся.
Из протокола следует, что на голосование выносилось следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; отмена решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Б, принятого при проведении общего собрания, проведенного в форме заочного голосования в период с 10 по; выбор способа управления многоквартирным домом с – управление управляющей организацией; признание с договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного с, недействительным в связи с изменением способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступить в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно приложения № к договору управления многоквартирным жилым домом; выбор совета и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета многоквартирного дома в соответствии со ст. ; принятие решения о внесении платы за все коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям.
По всем указанным вопросам повестки дня приняты положительные решения.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд находит, что вышеуказанное решение общего собрания собственников подлежит признанию недействительным.
решил:
Исковые требования ФИО23 удовлетворить.
Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном, проведенного в форме заочного голосования с по с момента его принятия.
Взыскать с ответчиков ФИО24, ФИО25 в пользу ФИО23 расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Суд:
Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)Нужна судебная практика по отмене решения общего собрания собственников МКД, которое хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор с Управляющей Компанией (УК выполняет все условия и обязанности по договору, нарушений нет). К тому же, протокол общего собрания собственников МКД оформлен не в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937 от 25.12.2015г
Ответ
Собственники помещений в доме вправе в любой момент расторгнуть договор управления. Для этого требуется принять решение о расторжении договора на общем собрании. Управляющая организация не может обжаловать решение общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Требовать отмены решения общего собрания организация также не может.
Управляющая организация может только обжаловать порядок расторжения договора, если такой порядок был нарушен. Общие требования к расторжению договора установлены ст. 450.1 ГК РФ. Из вопроса не следует, что порядок расторжения договора нарушен.
Как пример см. Решение Ленинского районного суда №2-2051/2016 .
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Управление МКД» .
Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.
Порядок расторжения договора управления МКД зависит от того, кто является его сторонами. В рекомендации рассмотрены:
- основания и инициаторы расторжения договора;
- особенности расторжения договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ, ЖК, СПК, собственниками помещений в МКД по результатам открытого конкурса, застройщиком;
- правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.
Основания для расторжения договора управления МКД
Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).
Первое основание - соглашение сторон.
Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон - ТСЖ и УО
Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:
- о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
- о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
- об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".
В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.
Второе основание расторгнуть договор управления МКД - требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.
Для обращения в суд нужно иметь доказательства.
Пример существенного нарушения договора управления МКД
В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".
Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.
Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
Инициаторы расторжения договора управления МКД
Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:
- УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
- собственники помещений в МКД;
- органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
- застройщик.
Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.
Ситуация: как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?
Узнать мнение собственников можно разными путями:
- заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
- выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
- инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой - при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД
Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке - невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.
Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.
Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.
Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.
Если договор управления МКД заключен:
- после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
- до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.
УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:
- направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
- инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
- подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение*).
Ситуация: как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке
Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.
Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.
Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.
Ситуация: вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления
Да, вправе.
УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Важно обратить внимание на:
- наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
- порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).
Ситуация: в каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников - они не платят за ЖКУ
УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.
Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.
УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450ГК РФ).
Ситуация: решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?
Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.
Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.
Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления
Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.
Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК
Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.
Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.
Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения
ООО "Обслуживающая компания" и ТСЖ "Холмы" согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.
После обсуждений, в договор управления включили следующее условие:
"ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации".
Ситуация: как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке?
Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.
Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:
- согласиться с расторжением;
- требовать исполнения до окончания срока его действия.
Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ, настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.
Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Такой порядок предусмотрен ч. 8 ст. 162 ЖК РФ.
Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Указанный порядок предусмотрен ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Ситуация: как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО
Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.
Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.
Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.
Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.
Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса
В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:
- отобрана УО "Прибой";
- заключен договор управления.
Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком
Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.
Ситуация: как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина - ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО
ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.
Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком
Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г.. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.
Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО
Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.
Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".
Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО
Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.
Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.
Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.»
