Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации.

При этом сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов.

Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как это сделать.

Существует 3 способа лишения права собственности в квартире. К их числу относятся:

• добровольный отказ дольщика;
• принудительное отчуждение на основании решения суда;
• принудительный выкуп незначительной доли в квартире.

Разумеется, в любом случае лучшим вариантом является решение спора без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:

• продажа;
• обмен;
• дарение;
• рента.

При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли. Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.

Обратите внимание!

Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.

Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.

Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.

Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена. При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.

Обратите внимание!

При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.

Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.

Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.

Как избежать отчуждения?

Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.

Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.

Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.

Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.

Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.

Резюме

Лишить собственника доли в квартире вполне реально. Однако при этом должны выполняться определенные условия, в противном случае не поможет даже суд. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить вопрос добровольно, не доводя до разбирательств.

Если у вас возникли вопросы по отчуждению доли в квартире, решить их поможет квалифицированный юрист портала Правовед.RU. Обратиться за бесплатной консультацией можно, заполнив форму обратной связи на нашем сайте.

В связи с изменениями в 2015-2016 г. об обязательном удостоверении сделок по отчуждению долей многие стали задаваться вопросом «а можно ли обойтись без удостоверения у нотариуса сделок купли-продажи и дарения долей недвижимости?» Давайте разберемся!

Какие законы установили нотариальное удостоверение сделок

Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2017 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.

Отчуждение долей недвижимости (кроме земельных участков)

А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г.

Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке , подлежат нотариальному удостоверению. (ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. – 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

ВЫВОДЫ:

• Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после 12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
• Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после 06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.

Сделки с земельными долями

А). Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 04.07.2016 г.

Б). Нотариальное удостоверение не нужно для сделок по отчуждению земельных долей (ФЗ от 03.07.2016 N 351-ФЗ). Период действия закона: 04.07.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

• Если договор купли-продажи земельной доли заключен в период 12.2015 г. – 04.07.2016 г. нотариально заверять нужно. Договор дарения земельной доли заверять не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
• В настоящее время сделки с земельными долями не надо нотариально удостоверять .

Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

А). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 02.06.2016 г.

Б). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. — 01.01.2017 г.

В). Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

• Если договор продажи недвижимости несовершеннолетнего заключен в период 29.12.2015 г. – 02.06.2016 г. — нотариально заверять нужно.
• В настоящее время любая сделка по распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению .

Можно ли обойтись без нотариуса, если сделка заключена до 29. 12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Многие спрашивают: зарегистрирует ли Росреестр без нотариального удостоверения договор купли-продажи или договор дарения доли недвижимости, если сделка заключена до даты, когда было введено нотариальное удостоверение?

Например, договор купли-продажи или дарения ½ доли в квартире датирован «2 мая 2016 г.», но на регистрацию права собственности в Росреестр договор с тех пор не сдавали.

Обратимся к закону.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса .

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу , кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Законы, которые ввели нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости, обратной силы не предусмотрено.

Закон вступил в силу 02.06.2016 и, соответственно, требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

Вывод: если вы заключили договор об отчуждении доли недвижимости до 02.06.2016 г., а предоставили на регистрацию в Росреестр после этой даты – то вам зарегистрируют право собственности без нотариального удостоверения.

Такая сделка, совершенная в простой письменной форме является действительной и Росреестр не может отказать в регистрации.

Ограничено ли по срокам регистрация сделки в Росреестре, заключенной до 29. 12.2015 г. или до 02.06.2016 г.?

Действующее законодательство не ограничивает и не устанавливает никаких временных границ, чтобы сдать документы в Росреестр, если сделка заключена до 2 июня 2016 г. или до 29 декабря 2015 г.

Иными словами, вы могли заключить договор купли-продажи или дарения доли в квартире в начале 2016 г., а зарегистрировать в Росреестре в конце 2017 г. или позже.

По которому переход долей недвижимости от одного хозяина к другому надо оформлять только через нотариуса.

Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.

Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.

Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?

В конце прошлого года был принят закон, . Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.

Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.

Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле - продает.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных сособственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.

Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен доступный. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5 процента от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.

Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.

Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.

Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.

Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.

"Задача, которую мы ставили перед нотариусами, - обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, - сказал недавно "РГ" председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов. - Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды".

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ОБЯЗАТЕЛЬНО

Какие сделки должны быть нотариальными

Обязательная нотариальная форма договора (нотариальное удостоверение сделок) требуется:

• для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей
  ПРИМЕЧАНИЕ: С 31 июля 2019 года сделки по отчуждению долей ВСЕМИ участниками общей собственности по одному договору НЕ подлежат обязательному нотариату! Подробнее здесь>>
• для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
• для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Основания нотариального удостоверения сделки

С 01.01.2016 по 01.01.2017 статья 30 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

С 02.06.2016 года по 01.01.2017 статья 2 Федерального закона 172-ФЗ от 02.06.2016 года в части сделокпо отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

С 01.01.2017 года: статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным и статья 42 этого же закона в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

С 31.07.2019: федеральный закон 76-ФЗ от 01 мая 2019 года вносит поправки в статью 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющие совершить отчуждение долей в праве общей собственности в простой письменной форме, при условии, что сделка совершается ВСЕМИ участниками по одному договору.

Подробнее о некоторых сделках,

которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению

• Дарение или продажа доли сособственнику

кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с рыночной (кадастровой) стоимости подаренной доли.

• Дарение доли постороннему лицу

Согласие сособственников в таком случае не требуется, но нотариус будет проверять притворна ли сделка Например, дарение микро доли может быть отклонено нотариусом, как притворная сделка в целях избежания необходимости получать отказы сособственников от права приоритетной покупки отчуждаемой доли.

• Купля-продажа доли постороннему лицу (не сособственнику)

Отчуждение в таком случае производится при условии, что все сособственники дали отказ от покупки отчуждаемой доли в нотариальной форме. Отказы должны быть от всех сособственников согласно выписке ЕГРН (и только по выписке!). Срочную выписку за 200 рублей можно

Если сособственники не хотят идти к нотариусу и писать отказы, то можно отправить им извещение в письменной форме (извещения оформляются или у нотариуса, или в простой форме отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи .

Продать дешевле, чем Вы указали в извещении будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли извещения в простой письменной форме, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом приоритетной покупки.

Письма направляются по адресу регистрации сособственников или по адресу их фактического проживания.

• Дарение или продажа всего недвижимого имущества, если имущество принадлежит продавцам на праве общей собственности (общей долевой, общей совместной)

При этом не важно, принадлежит ли имущество членам одной семьи или посторонним лицам, сделка, если имущество принадлежит двум и более сособственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Например, если имущество принадлежит родителям, то дарение доли ребенку подлежит обязательному нотариату. Или дарение доли от одного супруга другому, родителям, братьям, сестрам, — все эти сделки подлежат обязательному нотариату.

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости имущества, за исключением дарения ближайшим членам семьи.

Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у продавца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно )

Данная статья является сугубо информационной и не может быть использована в качестве доказательства в суде. Формулировки в данной статье намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.